Finanzierung

Die wichtigsten Informationen und Begrifflichkeiten im Überblick

Sie möchten eine Wohnimmobilie kaufen, sind sich aber noch nicht ganz darüber im Klaren, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt? Auf dieser Seite finden Sie alles, was sie zum Thema Finanzierung beim Kauf einer Wohnimmobilie wissen müssen. Denn der Kauf einer Wohnimmobilie ist in den meisten Fällen eng an die eigene, finanzielle Situation gebunden und steht und fällt daher mit der Wahl der richtigen Finanzierung.

Für den Großteil bedeutet das, sich erst einmal über die vielfältigen Finanzierungsoptionen zu informieren, um einen allgemeinen Überblick zu erhalten. Denn: Nur die wenigsten werden den Kauf einer Immobilie ohne den Einsatz von Fremdkapital bestreiten können.

Wichtige Fragen gleich zu Beginn können dabei die folgenden sein:

  • Welche verschiedenen Kredite und Kreditgeber:innen gibt es?

  • Wie viel Eigenkapital sollte mitgebracht werden?

  • Was mache ich, wenn kein oder kaum Eigenkapital vorhanden ist?

  • Wie ist die aktuelle Zinslage und wie definiert und verändert sich diese?

  • Gibt es eventuelle Zuschüsse oder Förderungen, die in Anspruch genommen werden können?

  • Was sind die wichtigsten Begrifflichkeiten, wenn um die Finanzierung einer eigenen Immobilie geht?

Antworten auf diese und weitere Fragen rund um die Finanzierung von Wohnimmobilien sowie weiterführende Links und Artikel finden Sie auf dieser Seite.

Die wichtigsten und aktuellen Punkte im Überblick:

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Erste Schritte bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie

Der Kauf einer Immobilie steht und fällt mit der eigenen, finanziellen Situation. Das bedeutet, zu Beginn ganz nüchtern und realistisch die eigenen Möglichkeiten zu betrachten und die am Markt verfügbaren Optionen abzuwägen. Denn eine Menge offener Fragen können mithilfe einer realistischen Betrachtung der eigenen Liquidität, des eigenen Vermögens und der gesteckten Ziele und Pläne bereits zu Beginn gut eingeordnet und geklärt werden.

Eigenkapital und Fremdkapital

Die wohl entscheidendste Frage am Anfang lautet: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Kann der Kauf der gewünschten Immobilie mit den eigenen Mitteln bewältigt werden, oder benötigen Sie, wie die meisten Wohnungskäufer:innen, finanzielle Unterstützung in Form von Fremdkapital?

Aber auch für die Aufnahme von Fremdkapital, zum Beispiel bei der Kreditvergabe über eine Bank, ist die Frage nach dem Eigenkapital von höchster Relevanz. Denn neben dem regelmäßigen, monatlichen Einkommen ist für viele Banken vor allem auch die Höhe des verfügbaren, in den Immobilienkauf einbringbaren Eigenkapitals eine entscheidende Grundlage für die Vergabe.

Im Folgenden werfen wir einen Blick auf diese wohl wichtigste und am weitesten verbreitetste Form der Finanzierung

Der Kredit als Finanzierungsform einer Wohnimmobilie

Welche Kreditformen gibt es? Ganz grundsätzlich muss zwischen Privatkrediten und Bankkrediten unterschieden werden.

Bei einem Privatkredit gewährt eine Privatperson einer anderen Privatperson beziehungsweise einem Unternehmen einen Kredit. Im Gegenzug kann die den Kredit gewährende Privatperson nun Zinsen fordern, um das Risiko und den eigenen Liquiditätsverzicht wieder auszugleichen.

Bei einem Bankkredit, der häufigsten Form einer Kreditvergabe, wird durch die Vergabe des Kredits zusätzliches Geld geschöpft, das sogenannte Giralgeld – denn Banken können ein Mehrfaches ihrer Einlagen als Kredite vergeben und müssen aktuell nur einen Prozent der ausgehändigten Kreditsummen als Mindestreserve bei der Zentralbank deponieren. Auch hier werden aufgrund des Risikos und Liquiditätsverzichts Zinszahlungen seitens des Kreditnehmers fällig.

Die unterschiedlichen Kreditformen

Die verschiedenen Kreditformen unterscheiden sich teilweise gänzlich voneinander und sind auf die verschiedenen Bedürfnisse und Situationen der Kreditnehmer:innen ausgelegt. Für fast jede finanzielle Lage lässt sich daher auch der passende Kredit finden. Das zeigt sich auch in den aktuellen Zahlen, die belegen, dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten nach wie vor steigt und auch während der Corona-Pandemie stieg. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten und gängigsten Kreditformen:

Der Annuitätenkredit

Ein Klassiker unter den Krediten im Bereich der Immobilienfinanzierung ist der Annuitätenkredit beziehungsweise das Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform wird die anfängliche Tilgungsrate, der Zinssatz und die somit entstehende monatliche Rate für eine bestimmte Dauer im Vorfeld festgelegt. Da die monatliche Rate immer gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil und die Zinslast sinkt mit fortschreitender Dauer, sodass zum Ende der Kredittilgung fast nur noch Tilgungsanteil fällig ist. Hier gilt: Je höher der Tilgungsanteil, desto schneller ist das Darlehen wieder abbezahlt. Denn am Ende der Laufzeit, dem sogenannten Ende der Zinsbindungsfrist, wird die Restschuld mit den dann gültigen Zinssätzen refinanziert – bis der volle Betrag des Darlehens abbezahlt ist.

Wichtig ist auch zu wissen, dass die Zinsen mit steigender Dauer für gewöhnlich höher ausfallen – also bei einer Laufzeit von 20 Jahren deutlich höher sind, als das bei einer Laufzeit von nur fünf Jahren der Fall wäre. Ein hoher Tilgungsanteil lohnt also vor allem auch bei langen Laufzeiten.

Der große Vorteil für Kreditnehmer:innen beim Annuitätenkredit liegt in der guten Planbarkeit, da die monatliche Rate im Vorfeld für einen bestimmten Zeitraum definiert und innerhalb dieses nicht mehr angefasst wird.

Ein bekannter Nachteil: Oft können Darlehen, die über fünf oder zehn Jahre abgeschlossen werden, nicht vorzeitig zurückgezahlt werden, sondern erst ab fünfzehn oder zwanzig Jahren Laufzeit.

Vorteil für Familien: Die Familienhypothek beim Annuitätendarlehen

Einen geldwerten Vorteil für Familien mit Kindern liefert die Familienhypothek. Diese bietet Zinsabschläge von 0,25 Prozentpunkten pro Kind bei der Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie innerhalb der ersten fünf Jahre, was einen von Beginn an höheren Tilgungsanteil ermöglicht.

Volltilgerdarlehen: Interessant bei hohem Einkommen oder Eigenkapital

Bei einem Volltilgerdarlehen sind Zinssatz und Monatsrate des Kredits bis zur endgültigen Abzahlung, das heißt inklusive der bei einem Annuitätendarlehen anstehenden Refinanzierung der Restschuld, fest definiert. Wie beim Annuitätendarlehen gilt hier: Je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto schneller ist die Schuldsumme abgetragen. Der Zinssatz steigt dabei – ebenfalls wie beim Annuitätendarlehen – mit der Länge der gewählten Laufzeit.

Der Vorteil: Bei Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren erheben Banken in der Regel geringere Zinssätze als bei laufzeitähnlichen Annuitätendarlehen, da diese Kredite – anders als Annuitätenkredite – nicht vorzeitig zurückgezahlt werden können. Käufer:innen müssen sich deshalb allerdings im Klaren darüber sein, die hohen Monatsraten auch bewältigen zu können – ob durch hohes Einkommen oder durch vorhandenes Eigenkapital.

Wichtiger Faktor bei herkömmlichen Krediten: Das Eigenkapital

Wie eingangs erwähnt, spielt die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals bei der Vergabe der genannten Hypothekenfinanzierungen eine große Rolle. In der Regel müssen Käufer:innen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als auch die Erwerbsnebenkosten, die sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie einer möglicherweise fälligen Maklerprovision zusammensetzen, aus den eigenen Ersparnissen tragen – dem sogenannten Eigenkapital. Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro sind das bereits 50.000 Euro beziehungsweise 75.000 Euro.

Oftmals scheitert die Kreditfinanzierung nicht am monatlichen Einkommen der Kreditnehmer:innen, sondern am zu geringen Eigenkapital. Eine Möglichkeit dieser Problematik zu entkommen, ist eine Bürgschaft als Alternative zu Eigenkapital. Hierbei erklärt eine dritte Person gegenüber der Bank, die Haftung zu übernehmen, sollte der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig sein.

Exkurs: Die Zusammensetzung der Erwerbsnebenkosten

Das von Kreditgeber:innen geforderte Eigenkapital wird neben der anteiligen Zahlung der Finanzierungssumme wie erwähnt auch für die sogenannten Erwerbsnebenkosten fällig. Doch aus welchen Bestandteilen setzen sich die Erwerbsnebenkosten zusammen?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb eines Grundstückes fällig, also auch beim Kauf einer Immobilie. Sie wird einmalig beim Kauf erhoben und richtet sich nach dem im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland erhoben, in dem sich das gekaufte Objekt befindet.

Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer, die bei Grundbesitz jährlich fällig ist. Diese wird wiederum von der Gemeinde erhoben, in der sich das Objekt befindet. Die Höhe der Grundsteuer wird den Eigentümer:innen vom zuständigen Finanzamt im sogenannten Grundsteuerbescheid mitgeteilt und wird in der Regel quartalsweise bezahlt. Mehr zur Grundsteuer erfahren sie in diesem Beitrag.

Die Notargebühren sind ein weiterer Bestandteil der Erwerbsnebenkosten und betragen in etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. In der Regel beauftragt die Käuferseite den Notar und trägt somit den Großteil der anfallenden Notarkosten. Der Verkäufer wiederum übernimmt meist nur einen Anteil der Kosten – zum Beispiel, wenn etwas im Grundbuch zu ändern ist.

Apropos Grundbuch: Die Grundbuchgebühren sind ebenfalls Teil der Erwerbsnebenkosten und liegen meist bei etwa einem halben Prozent des Kaufpreises. Die korrekte Eintragung in das Grundbuch ist deshalb so wichtig, da hier das Eigentumsverhältnis der Wohnimmobilie offiziell festgehalten wird. Hält beispielsweise eine Gruppe von Personen – zum Beispiel als Gemeinschaft oder Gesellschaft – Eigentumsanteile, so muss jede einzelne Person mit der Angabe des jeweiligen Anteils im Grundbuch eingetragen sein. Nur so können alle, die ein berechtigtes Interesse daran haben, die Eigentumsverhältnisse auch nachvollziehen.

Doch wie ist so ein Grundbuch eigentlich genau aufgebaut? Gibt es Unterschiede, je nach Art der Immobilie? Diese und weitere Fragen werden im Beitrag „Was steht wo im Grundbuch?“ ausführlich beantwortet und erläutert.

Der letzte, aber nicht minder wichtige Punkt ist die möglicherweise anfallende Maklerprovision. In Vergangenheit trugen die Käufer:innen einer Immobilie die vollen Kosten für den Makler oder die Maklerin – und die sind nicht zu verachten: Bis zu sieben Prozent (inklusive Mehrwertsteuer) vom Kaufpreis mussten Eigentümer:innen in spe für die Maklerkosten einplanen. Das waren bei einem hypothetischen Kaufpreis von 300.000 über 10.000 Euro. Doch seit Mitte 2020 wurde ein Gesetz zur Reform der Maklerprovision erlassen, welches die Teilung der Maklerkosten zwischen Käuferseite und Verkäuferseite vorsieht, um die Käufer:innen zu entlasten.

Bei wenig oder keinem Eigenkapital: Die Vollfinanzierung

Für Käufer:innen mit wenig bis keinem vorhandenen Eigenkapital besteht die Möglichkeit einer Vollfinanzierung. Bei einer Vollfinanzierung stellt der Kreditgeber entweder einen Kredit über die gesamte Höhe des Kaufpreises oder sogar über den Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten. Die Laufzeit ist hier wie bei Annuitätendarlehen angesetzt, die Verzinsung jedoch deutlich schärfer – teilweise um bis zu 200 Basispunkte höher.

Gerade für junge Käufer:innen mit gutem Verdienst ist diese Art der Finanzierung attraktiv, besonders bei Interesse an einer vergleichsweise kleinen Eigentumswohnung – denn die Differenz zwischen den Finanzierungskosten und einer etwaigen Miete fällt hier sehr gering aus.

Die flexible Option: Das 8-plus-5-Darlehen

Wer in naher Zukunft mit einem Vermögenszuwachs rechnen kann, der sollte sich das sogenannte 8-plus-5-Darlehen genauer anschauen. Bei dieser Finanzierung wird ein Zinssatz für 13 Jahre festgelegt; nach acht Jahren kann jedoch gewählt werden: Den Kredit für weitere fünf Jahre zu gleichen Konditionen laufen lassen, eine andere Finanzierung an Stelle des aktuell laufenden Darlehens wählen oder eine vollständige Tilgung. Wer beispielsweise ein Erbe oder einen Immobilienverkauf in Aussicht hat, kann die neue Immobilie somit theoretisch nach bereits acht Jahren entschulden, erhält aber trotzdem Zinssicherheit für 13 Jahre.

Wichtige Hinweise zu Zinsen und Zinssätzen

Die Machbarkeit einer Immobilienfinanzierung steht und fällt neben dem vorhandenen Eigenkapital vor allem auch mit der aktuellen Zinslage. Bei allen Krediten in jeder Branche gilt: Die Zinssätze stehen in Abhängigkeit vom Leitzins.

Der Leitzins wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) mit dem Ziel festgelegt, das Preisniveau stabil zu halten. Die EZB hat also einen großen Einfluss auf die Wirtschaftslage, die Inflation sowie den aktuellen Währungskurs. Denn: Sind die Zinssätze niedrig, so sind die Banken in der Lage, günstigere Kredite zu erwerben – womit im Umkehrschluss vermehrt Kredite zu attraktiven Konditionen an Unternehmen und Privatpersonen ausgegeben werden können.

Insgesamt soll dadurch das Investitionspotenzial angekurbelt werden. Ein Nebeneffekt niedriger Zinsen ist zusätzlich, dass Sparer:innen keine hohen Zinszahlungen für ihre angelegten Vermögen erhalten und eine Investition, beispielsweise in Wohneigentum, in den Fokus rückt. Umso verwunderlicher, dass die Sparquote in Deutschland deutlich über der Wohneigentumsquote liegt.

Ausblick: Die Zinsentwicklung

Das aktuelle Zinsniveau wird voraussichtlich nicht ewig so niedrig bleiben. Es ist jedoch gut möglich, dass es noch einige Jahre oder sogar Jahrzehnte dauert, bis in der Eurozone wieder ein ähnlich hohes Zinsniveau wie vor der Finanzkrise herrscht. Damals lag der Leitzins bei rund fünf Prozent.

Ein leichter Anstieg ist aber bereits jetzt zu verspüren. Während beispielsweise Anfang des Jahres 2019 die Bauzinsen auf 1,06 Prozent fielen und damit ihren bisherigen Tiefstand aus 2006 (1,11 Prozent) einstellten, kletterten diese im Juni 2022 dann um knapp zwei Prozentpunkte auf in etwa drei Prozent. Ein Hauptgrund hierfür ist vor allem in der aktuell hohen Inflationsrate zu finden.

Für Interessierte gilt aber nach wie vor: Das Zinsniveau ist und bleibt vergleichsweise attraktiv für die Investition in eine Wohnimmobilie.

Wohneigentum: Diese Förderungen und Zuschüsse gibt es

Wer mit dem Kauf einer Wohnimmobilie liebäugelt, der wird sich früher oder später mit den am Markt vorhandenen Förderungen auseinandersetzen. Was viele nicht wissen: Neben den zentral agierenden Institutionen wie der KfW, vergeben auch einzelne Bundesländer Zuschüsse oder Baudarlehen. Es lohnt sich daher, vorab die Fördermöglichkeiten des jeweiligen Bundeslandes mit den staatlichen Förderprogrammen der KfW-Bank zu vergleichen – denn in manchen Fällen kann die regionale Förderung eine größere Hilfe sein, in anderen Fällen wiederum die der KfW.

Welche Förderungen und Zuschüsse bietet die KfW jedoch genau an? Die einzelnen Optionen beleuchten wir im folgenden Absatz etwas genauer. Mehr zu den Förderoptionen der einzelnen Bundesländer erfahren Sie in unserem dazu passenden Beitrag.

Welche Förderungen der KfW gibt es?

Die KfW bietet Wohnungskäufer:innen eine Vielzahl an Unterstützungen und Darlehen an. Welche KfW-Förderung sich am besten eignet, hängt in erster Linie von der Art des Vorhabens ab – so gibt es beispielsweise zinsgünstige Kredite, aber auch Einmalzahlungen sind möglich.

Für eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung bietet sich das KfW-Wohneigentumsprogramm an. Diese auf Kreditbasis angelegte Förderung unterstützt Käufer:innen bei ihrer Investition mit bis zu 50.000 Euro.

Wer eine energetisch sanierte Wohnimmobilie im Auge hat, der sollte sich mit dem KfW-Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren“ vertraut machen. Hierbei erhalten die Antragsteller:innen bis zu 30.000 Euro Zuschuss als Einmalzahlung – pro Wohnung. Der Vorteil: Das Förderprogramm ist flexibel mit anderen Förderungen kombinierbar.

Neben den einmaligen Zuschüssen für die Sanierung bietet die KfW das Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren“ auch als zinsgünstigen Kredit an. Damit sind Darlehen bis zu einer Finanzierungssumme von 100.000 Euro möglich – für jede Wohnung bei Sanierung zum sogenannten KfW-Effizienz­haus. Bis zu 50.000 Euro sind bei Einzel­maßnahmen beziehungsweise entsprechenden Maßnahmen­paketen möglich.

Diese und viele weitere Förderoptionen sowie weiterführende Informationen rund um die Optionen der KfW finden Sie in unserem eigens dafür erstellen Beitrag „KfW-Programme für Wohnungskäufer im Überblick“.

Weitere Fakten und Sonderfälle im Bereich der Finanzierung von Wohnimmobilien

Als Freiberufler:in Eigentum erwerben

Nicht alle Vorhaben und Ausgangsszenarien sind gleich, vor allem nicht bei potentiellen Wohnungseigentümer:innen. Das Stereotyp, dass lediglich Jurist:innen, Ärzt:innen und Co. in den Genuss von Wohneigentum kommen, ist längst Geschichte. Mithilfe der vielseitigen Angebote im Bereich der Darlehen und Zuschüsse kann fast jede:r den Schritt in Richtung Eigenheim gehen.

So haben auch Freiberufler:innen mittlerweile gute Chancen, beispielsweise über eine der eingangs genannten Kreditoptionen an Wohneigentum zu gelangen. Da das Einkommen von Selbstständigen häufig jedoch auftragsabhängigen und monatlichen Schwankungen unterliegt, muss jedoch mit längeren Prozessen seitens der Banken gerechnet werden. Die Kreditinstitute benötigen hier oftmals aussagekräftige Dokumente, zum Beispiel Gewinnermittlungen, Steuerbescheide und Jahresabschlüsse, um einen guten Überblick zu erhalten und eine Entscheidung treffen zu können.

Private Vermieter:innen dank Zinslage auf dem Vormarsch

Die gute Zinslage macht sich auch auf dem Papier bemerkbar. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat sich die Anzahl an privaten Vermieter:innen zwischen 2010 und 2018 um knapp 750.000 Haushalte erhöht – ein mögliches Anzeichen dafür, dass viele die aktuell attraktiven Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum genutzt haben. Vor allem in den deutschen Großstädten ist die Zahl der privaten Vermieter:innen um rund ein Drittel gestiegen. Übrigens: Entgegen der häufigen Annahme, Wohnkonzerne hielten die meisten Wohnimmobilien, sind private Eigentümer sind die wichtigste Vermietergruppe in Deutschland.

Steuerlich relevant: Die sogenannte „AfA“

Apropos Vermietung: Immobilieneigentümer:innen haben außerdem die Möglichkeit, im Falle einer Vermietung die Anschaffungs- und Herstellungskosten anteilig als Werbekosten steuerlich abzusetzen – dank der sogenannten „Absetzung für Abnutzung“. Von dieser Regelung ausgenommen sind allerdings alle Eigentümer:innen, die ihre Immobilie selbst nutzen wollen.

Für alle vermietenden Eigentümer:innen bedeutet das wiederum die Möglichkeit einer linearen Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent auf die Herstellungskosten, möglich bis zu 50 Jahre lang.

Fazit

Die Finanzierungsmöglichkeiten im Bereich der Wohnimmobilien sind vielseitig und reichen von klassischen Kreditfinanzierungen über flexible Optionen für Parteien mit hohem Eigenkapital bis hin zu einmaligen Zuschüssen oder Förderungen der KfW. Die Zinslage ist dabei weiterhin positiv einzuordnen und befindet sich nach wie vor auf einem vergleichsweise Kreditnehmer-freundlichen Niveau.

Diese und noch weitere Themen rund um Immobilien, finden Sie auf unserem Wissensblog: https://accentro.de/wissen/

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