Deutschlands Städte und Quartiere

Ist die Lebensqualität in Städten oder auf dem Land höher? Bei der Beantwortung dieser Frage scheiden sich die Geister. Nicht zuletzt deshalb ist viel los in Deutschlands Städten und Quartieren. Die einen zieht es in die Städte, die anderen wollen raus aufs Land. Wo lebt es sich besser? Welche Städte und Regionen werden zukünftig besonders attraktiv sein? Wie müssen und werden Immobilien zukünftig aussehen, um möglichst klimagerecht und nachhaltig zu sein? Und was bedeuten all diese Überlegungen für die Immobilienbranche und Investor:innen? Antworten auf diese Fragen finden Sie hier. 

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Stadt, Land, Kleinstadt? Wohin zieht es die Menschen aktuell?

Es gibt sie beide: die überzeugten Großstädter:innen, die die Anonymität der Stadt lieben und die auf Kultur- und Freizeitangebote direkt ums Eck nicht verzichten wollen. Auf der anderen Seite sind diejenigen, die mit großen Städten in erster Linie Lärm, Hektik und Abgase verbinden. Sie schätzen die Ruhe des Landlebens und die ziehen die Natur direkt vor der Haustür Programmkinos, Theatern, Bars und exotischen Restaurants vor. 

 Die Städter:innen sind in Deutschland deutlich in der Überzahl: 77 Prozent der Menschen leben in Städten oder Ballungsgebieten, nur 15 Prozent in Dörfern mit weniger als 5.000 Einwohner:innen. Lange ließ sich in Deutschland eine regelrechte Landflucht beobachten. Vor allem junge Menschen zieht es seit Jahrzehnten in die Städte, was zum einen eine deutliche Alterung der Gesellschaften in ländlichen Regionen nach sich zieht, zum anderen teils dramatische Auswirkungen auf die Immobilienpreise in (Groß-)Städten hat. 

 Trotzdem lässt sich, nicht zuletzt wegen der anhaltend hohen Kauf- und Mietpreise seit einiger Zeit ein vorsichtiger Gegentrend erkennen. Immer mehr Menschen ziehen aus den (Innen-)Städten weiter nach draußen, häufig ins Umland, zum Teil aber auch gänzlich aufs Land.

Landleben: Idylle oder Langeweile? 

Sich aufs Land zurückzuziehen, ist reizvoll: Denn die Vorstellung vom Haus im Grünen, mit eigenem Garten, Wäldern und Wiesen direkt vor der Tür, ist für viele verlockend. 

Das Landleben klingt idyllisch – und unter vielen Gesichtspunkten ist es das auch. Vor allem für Menschen, die sehr naturverbunden sind oder kleine Kinder haben, bietet das Leben auf dem Land viele Vorteile: Frische Luft, man ist schnell in der Natur, die Haustierhaltung ist unkomplizierter als in der Stadt und die Grundstücks- beziehungsweise Mietpreise für Immobilien oft besser bezahlbar, sodass der Traum vom eigenen Kräuter- oder Gemüsegarten greifbarer scheint als in der Großstadt. 

Laut einer Umfrage aus dem Jahr 2021 wollten von ca. 18.000 befragten Großstädter:innen jede:r achte in den kommenden zwölf Monaten raus aus der Stadt und aufs Land ziehen. 46 Prozent von ihnen gaben an, dass ihre Umzugspläne in Zusammenhang mit der Corona-Krise standen. Dass in Zeiten von Ausgangssperren Menschen, die mehr Wohnraum und einen eigenen Garten zur Verfügung haben, profitieren, liegt auf der Hand. Aber auch die in Zusammenhang mit der Pandemie zunehmende Digitalisierung und das steigende Angebot zum Arbeiten aus dem Homeoffice machen das Landleben zunehmend attraktiver.

Denn einer der Nachteile am Leben auf dem Land war bislang, dass es deutlich weniger Arbeitsplätze als in Städten gibt, was häufig Pendeln und weite Anfahrtswege nach sich zieht. Und die weiten Wege betreffen nicht nur den Job. Auch Einkaufsmöglichkeiten, Kultur- und Freizeitangebote sind meist weiter entfernt als in Städten. Weil gleichzeitig die öffentlichen Verkehrsmittel in ländlichen Gebieten meist schlecht ausgebaut sind, sind Menschen, die in ländlichen Regionen leben, häufig auf ein eigenes Auto angewiesen. Das wiederum ist bei den aktuellen Spritpreisen und unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit für viele ein Grund, doch nicht allzu weit rauszuziehen aus der Stadt. 

Stadtleben: Kurze Wege, unendliche Möglichkeiten 

Im Gegensatz dazu profitieren Stadtbewohner:innen meistens von kurzen Wegen, ob zur Arbeitsstelle, zum Arzt, zum nächsten Supermarkt oder zu den besten Freund:innen. Fast alles ist ums Eck, nur die Natur nicht unbedingt. Trotzdem ist die Option, am Wochenende rauszufahren, für viele stressfreier als die Aussicht darauf, täglich zur Arbeit pendeln zu müssen und im Berufsverkehr im Stau zu stehen.

Während es in ländlichen Regionen (zumindest zu Beginn) oft schwer ist, sozialen Anschluss zu finden, profitieren Städter:innen von einer offeneren Kultur, in der prinzipiell erst einmal jede:r willkommen ist. Vor allem Menschen, die nicht „der Norm entsprechen“, sei es, weil sie anders heißen, anders aussehen oder sich außergewöhnlich kleiden, fühlen sich in großen Städten oft wohler. Einerseits schätzen sie die Anonymität der Stadt, andererseits die Möglichkeit, Gleichgesinnte zu treffen und sich zu vernetzen. 

Auch das vielfältige Kultur- und Freizeitangebot trägt zur hohen Lebensqualität in Städten bei: Am Wochenende ein Besuch im Theater, Kino oder der Oper? Nach der Arbeit zu einem Konzert oder doch zum Shoppen in die inhabergeführte Boutique, wo es Kleider nicht nur von der Stange gibt? Und zu Dinner vielleicht einmal libanesisch, statt wie so häufig nur Pizza oder Burger? Großstädter:innen haben die Qual der Wahl. Und das nicht nur bei ihren Freizeitaktivitäten, sondern auch bei der Frage nach der richtigen Stadt selbst: Wo wohnen die Deutschen am liebsten? 

Die beliebtesten Städte Deutschlands

Dieser Frage gehen auch unterschiedliche Redaktionen und Forschungsinstitute immer wieder nach – und kommen dabei zu unterschiedlichen Ergebnissen. 2022 wählte The Economist Frankfurt am Main auf Platz sieben ihres weltweiten Städterankings und kürte die hessische Metropole damit zur lebenswertesten Stadt Deutschlands. Im Niveauranking 2021 der Wirtschaftswoche landete Frankfurt dagegen nur auf Platz fünf der deutschen Städte. Hier war die bayerische Hauptstadt München der Spitzenreiter, gefolgt von Erlangen auf Platz zwei, Ingolstadt auf Platz drei und Stuttgart auf Platz vier. 

Interessant ist aber nicht nur die Frage, wo es aktuell am lebenswertesten ist, sondern auch, wo es sich zukünftig am besten leben lassen wird. Besonders großes Potential wird Städten in Ostdeutschland zugesprochen – unter anderem auch, weil die Immobilienpreise hier noch niedriger sind als im Westen. Allen voran das rasant wachsende Leipzig punktet mit einem starken Arbeitsmarkt und soll bis 2035 die Stadt mit dem schnellsten Einwohnerwachstum sein. Aber auch Städte in Nordrhein-Westfalen sind im Aufwärtstrend und werden zunehmend beliebter. Sind es anfangs häufig die verhältnismäßig günstigen Preise, die Menschen in bestimmte Regionen ziehen, treibt das, gemäß dem Prinzip von Angebot und Nachfrage allerdings gerade dort die Miet- und Kaufpreise entsprechend nach oben. 

Der deutsche Wohnungsmarkt 

So abwechslungsreich, weltoffen und bunt das Leben in Großstädten auch ist – es kostet. Und so ist der größte Nachteil am Leben in der Stadt für viele Städter:innen die finanzielle Entwicklung der Wohnpreise. Für Wohnungseigentümer:innen und Investor:innen ist diese Entwicklung dagegen natürlich erfreulich. Und sie müssen etwa auch trotz der Corona-Krise keine Sorge haben, dass dieser Trend endet. Wenngleich seit der Pandemie der Rückzug aufs Land immer beliebter geworden ist, gibt es doch immer noch einen deutlichen Nachfrageüberhang bei Wohnraum in Großstädten und es ist anzunehmen, dass die meisten Städte nach der Krise weiterwachsen werden. 

Die Mietpreisentwicklung in Deutschland 

Die Mietpreise für Immobilien in Deutschland sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Wie stark, ist von Region zu Region und von Stadt zu Stadt verschieden. Am teuersten sind die Metropolregionen geworden und das auch weit über die Innenstädte hinaus. Den deutlichsten Anstieg hat Berlin zu verzeichnen. Hier haben sich die Mieten innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt. Innerhalb eines Jahres erhöhten sich die Mietpreise im Berliner Umland um 17 Prozent. Und die Preise steigen weiter, denn der Bedarf ist enorm. Zwar werden bereits mehr Miet- als Eigentumswohnungen in Berlin gebaut, dennoch ist die Nachfrage so groß, dass sich am Nachfrageüberhang wohl nicht allzu bald etwas ändern dürfte. 

Berlin ist mit 112 Prozent Mietanstieg zwischen 2010 und 2020 das Extrembeispiel, es folgen München mit 69 Prozent und Würzburg mit 60 Prozent. Aber selbst die Städte mit den geringsten Mietsteigerungen in Deutschland (Salzgitter, Hagen, Halle an der Saale, Remscheid und Chemnitz) verzeichneten noch einen Zuwachs zwischen 13 und 20 Prozent. 

Der Berliner Mietendeckel und seine Auswirkungen

Tatsächlich war der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt 2020 so angespannt, dass die Politik nicht weiter tatenlos zusehen wollte. Deshalb am 23. Februar 2020 der umgangssprachlich sogenannte Mietendeckel in Kraft trat. Geplant waren ein Mietenstopp, also das Einfrieren der Mietpreise zum Stichtag des 18. Juni 2019 und eine Mietobergrenze für künftige Mietverträge und eine Laufzeit von fünf Jahren. Tatsächlich wurde das Berliner Gesetz am 15. April des Folgejahres vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt und daraufhin mit sofortiger Wirkung gestoppt

Die massiven Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf den Wohnungsmarkt trugen während seiner 14 monatigen Gültigkeit nicht zur erhofften Entspannung bei – im Gegenteil. Innerhalb eines Jahres verringerte sich das Wohnungsangebot in Berlin um rund 41,5 Prozent, da eine Neuvermietung für viele Eigentümer:innen durch die beschlossene Obergrenze nicht mehr lukrativ war. Stattdessen entschieden sich viele für einen Verkauf ihrer Wohnungen.

Das Ziel, für Mieter:innen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat der Berliner Mietendeckel also gnadenlos verfehlt und den Nachfrageüberhang am Berliner Wohnungsmarkt durch den Angebotsmangel sogar noch verschärft.

Der Mietendeckel bremste auch Berlins Klimaschutzziele. Denn beim Erreichend des Ziels der Bundeshauptstadt, bis 2050 klimaneutral zu sein, ist die Sanierung von Wohngebäuden im Bestand ein entscheidender Faktor. Für Eigentümer:innen geht das mit erheblichen Investitionskosten einher, die sie durch den Mietendeckel nur noch sehr begrenzt auf ihre Mieter:innen umlegen konnten. Da Vermieter:innen so auf einem Großteil der Kosten sitzenblieben, war der Mietendeckel Fall für viele ein starkes Hindernis, die energetischen Sanierungsmaßnahmen tatsächlich in Angriff zu nehmen. 

Was ist der Mieterschutz? 

Der Berliner Mietendeckel ist gescheitert und seit 2020 Geschichte. Die Idee, Menschen, die zur Miete wohnen, zu schützen und ihnen etwas mehr Sicherheit zu geben, gab es aber natürlich bereits vor dem Mietendeckel. 1917 gilt als das Geburtsjahr des Mieterschutzes. Noch heute gibt es geltende Maßnahmen und Bestimmungen, die Mieter:innen vor einer willkürlichen Kündigung oder Mieterhöhung durch den:die Vermieter:in schützen sollen.

Wenn es darum geht, eine Wohnung zu kündigen, haben Mieter:innen und Vermieter:innen unterschiedliche Rechte. Während Mieter:innen einen unbefristeten Mietervertrag immer mit einer Frist von drei Monaten und ohne die Angabe von Gründen kündigen können, hängt die Kündigungsfrist seitens des:r Vermieters:in von der Wohndauer ab und muss begründet sein. 

Gründe für eine ordentliche Kündigungen seitens des:r Vermieter:in sind beispielsweise Eigenbedarf, wirtschaftliche Gründe oder eine Vertragsverletzung. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der:die Mieter:in mehr als zwei Monatsmieten nicht gezahlt hat. 

Auch eine willkürliche Mietpreisgestaltung soll durch den Mieterschutz verhindert werden. Allgemein gilt, dass der Preisaufschlag innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent sein darf. In vielen Städten liegt die maximal erlaubte Erhöhung bei 15 Prozent. Mieter:innen müssen der geplanten Mieterhöhung außerdem schriftlich zustimmen. Wird der Preisanstieg als ungerechtfertigt oder als zu hoch empfunden, kann Widerspruch eingelegt werden.

Problematisch am Mieterschutz ist, dass die geltenden Bestimmungen häufig nicht oder nur unzureichend eingehalten werden. Das dürften die Ausführungen zur Mietpreisentwicklung, vor allem in Berlin und die Notwendigkeit der Einführung des Mietendeckels deutlich gemacht haben.

Immobilienpreisentwicklung: Kaufen statt mieten?

Als Mieter:in hat man es nicht immer leicht – und schon gar nicht günstig. Aber ist der Kauf einer Immobilie so viel erschwinglicher? Diese Frage stellen sich viele Menschen, eine allgemeingültige Antwort darauf, lässt sich nur schwer geben. Denn natürlich betrifft der massive Anstieg der Immobilienpreise nicht nur die Mieten. Auch die Preise für Grundstücke und Bestandsimmobilien sind in den letzten Jahren in die Höhe geschnellt.  

Für die einen sind die steigenden Preise der größte Nachteil am Stadtleben und ein existentielles Problem. Wer in Wohnraum investiert, kann von den aktuellen und erwarteten Zahlen aber auch profitieren. Vermieter:innen können sich nicht nur über hohe Mieteinnahmen freuen sondern auch über eine extreme Wertsteigerung ihres Eigentums. Auch deshalb gelten eigene Immobilien als guter Inflationsschutz, denn während Geld, in bar oder auf Konten, an Wert verliert, steigen Grundstücke, Wohnungen und Häuser weiter im Preis. 

Aktuell wird Berlin als bester Immobilienstandort Europas gehandelt und das gilt, wie bereits deutlich geworden ist, längst nicht nur für die Innenstadt. Auch die Randbezirke verzeichnen deutliche Steigerungen bei den Immobilienpreisen. 

Zwischenfazit: Wer die finanziellen Mittel hat, macht mit einer Investition in Wohneigentum sicherlich nichts verkehrt. Besonders aktuell noch erschwinglichere B-Regionen bieten enorme Wachstumspotentiale – völlig egal, ob man die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchte. Wer sich Sorgen macht, dass dieser Aufwärtstrend allmählich ein Ende findet, dürfte sich über das Ergebnis des ACCENTRO Wohneigentumsreports freuen, der im Jahr 2022 bereits zum 15. Mal veröffentlicht wurde freuen. Denn dieser und die Prognose der immo.analytics GmbH konnten für das Jahr 2023 die bleibende Attraktivität von Wohninvestments bestätigten.

Das Klima und seine Auswirkungen auf die Immobilienbranche   

Der Einfluss des Gebäudesektors auf die Klimakrise und auch die Klimaziele der Bundesregierung zeigt sich aber nicht nur am Berliner Mietendeckel. Bis 2050 soll ein klimaneutraler Gebäudestand erreicht sein. Das geht, wie gerade schon ausgeführt, mit hohen Investitionskosten einher, betrifft aber natürlich auch den Bau neuer Immobilien. 

Nachhaltigkeit im Gebäudesektor: Green Buildings auf dem Vormarsch

Die Klimakrise ist ein Fakt und so, wie extreme Wetterlagen inzwischen regelmäßig in Deutschland Einzug halten, ist sie mittlerweile auch in den Köpfen vieler Mieter:innen und Eigentümer:innen angekommen. Viele Deutsche entwickelt gerade ein bewussteres Nachhaltigkeitsdenken, das sich auch in der Immobilienbranche niederschlägt. 

Dementsprechend werden nachhaltige Gebäude, auch Green Buildings genannt, einer Studie der Deutschen Hypo nach, immer beliebter. Laut der Studie ist in den kommenden Jahren mit einer stark steigenden Nachfrage für nachhaltige Immobilien zu rechnen, was auch optisch in unseren Stadtbildern erkennbar sein wird. 

Eine rechtsgültige Definition des Begriffs Green Buildings gibt es nicht, im Vordergrund steht jedoch die Minimierung des Energie- und Ressourcenverbrauchs sowie die Reduzierung der Umweltbelastungen einer Immobilie. Gelingen kann das durch den Einsatz erneuerbarer Energien und recyclebarer Rohstoffe wie Kork. Betrachtet wird dabei idealerweise aber nicht nur die Phase des Baus, sondern der gesamte Lebenszyklus eines Gebäudes, von der Planung bis hin zum Abriss. Auch eine Verbesserung der Gesamtwirtschaftlichkeit eines Gebäudes wird angestrebt, beispielsweise durch weniger Leerstand und Werterhalt von Immobilien. Schädliche Auswirkungen auf die Gesundheit sollen 

Die solare Baupflicht

Erneuerbare Energien leisten einen wichtigen Beitrag im Kampf gegen die Klimakrise, ihr Ausbau wird nach wie vor weiter vorangetrieben. Auch hier kommt dem Gebäudesektor eine besondere Stellung zu, schließlich sind in Deutschland 20.183 Quadratkilometer zu Wohn- Industrie- und Gewerbezwecken bebaut (Stand 2021). Durch die Installation von Solaranlagen kann diese Fläche für die Gewinnen erneuerbarer Energien genutzt werden. An einigen Orten ist dies, zumindest für Neubauten, sogar bereits verpflichtend. Die Regelungen unterscheiden sich regional aber stark. 

Das baden-württembergische Waiblingen war 2006 die erste deutsche Stadt, in der eine Solaranlagenpflicht für Neubauten eingeführt wurde. Viele Kommunen und Bundesländer haben mittlerweile nachgezogen. Als erstes deutsches Bundesland hat Hamburg ab dem Jahr 2023 eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen auf Dächern vorgeschrieben. Auch in Berlin wurde 2021 eine Solaranlagenpflicht für neue Wohn- und Nicht-Wohngebäude ab 2023 beschlossen. In der Hauptstadt betrifft das auch private Eigentümer:innen und Bestandsgebäude. Ausnahmen gelten für Gebäude, deren Nutzfläche kleiner als 50 Quadratmeter ist und Immobilien, deren Dächer aus technischen Gründen ungeeignet sind für die Installation einer Solaranlage. Wo es möglich ist, muss die Anlage mindestens 30 Prozent der Dachfläche bedecken. So sollen bis 2050 25 Prozent des Berliner Strombedarfs aus Solarenergie gewonnen und jährlich 37.000 Tonnen CO2 eingespart werden.  Klimaschützer:innen dürften diese Zahlen freuen, die solare Baupflicht hat aber auch Kritiker:innen. Diese fürchten, dass die neuen Regelungen zu Kosten der Mieter:innen gehen, für die die Wohnnebenkosten dadurch dramatisch steigen könnten. 

Wie sich Klimaneutralität und bezahlbares Wohnen vereinbaren lassen, beschäftigt auch den Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. 2021 stellte dieser auf dem WohnZukunftsTag ein Konzept namens „Klima-Plus“ vor, das in drei Schritten klimaneutrales Wohnen bezahlbar machen will. Schritt eins ist dabei eine annähernde Neutralisierung der Warmmiete, um die Belastung von Mieter:innen zu begrenzen. Im zweiten Schritt sollen sich Vermieter:innen dazu verpflichten, die Bestandsmiete ausschließlich im Umfang eines vorher definierten Indexes anzuheben und das über einen langen Zeitraum.  Zuletzt soll ein CO2-Einsparungskorridor helfen, dass bei allen Investitionen, die zugunsten des Klimas getätigt werden müssen, nur so viel ausgegeben wird, wie tatsächlich notwendig ist. 

Fazit

Es ist viel los in Deutschlands Städten und Quartieren. Die einen wollen von der Stadt aufs Land, die anderen vom Land in die Stadt. Die Miet- und Immobilienpreise sind ungebrochen hoch, wovon die einen profitieren und was die anderen vor, zum Teil existentielle, Herausforderungen stellt. Von politischer Seite wird ebenfalls versucht, Einfluss zu nehmen auf die großen Themen unserer Zeit, wie beispielsweise die explosionsartige Entwicklung der Mietpreise oder den fortschreitenden Klimawandel. Doch wie nahezu alles zwei Seiten hat, gilt das auch für Maßnahmen im Bezug auf den Immobiliensektor und so stehen sich beispielsweise Mieter:innen- und Klimaschutz immer wieder im Weg. Doch genauso, wie sich nach und nach neuartige und nachhaltige Bauweisen etablieren, werden sich mit der Zeit auch neue Miet- und Wohnkonzepte entwickeln. Es gibt Optionen und Lösungen für unsere Städte und Quartiere, wir müssen sie nur (er)find.

Diese und noch weitere Themen rund um Immobilien, finden Sie auf unserem Wissensblog: https://accentro.de/wissen/

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