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Wie sich beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer berechnet

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17.

Dezember 2020

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, muss nach dem Verkauf gegebenenfalls Spekulationssteuer zahlen. So nennt sich die Steuer, die anfällt, wenn man mit dem Verkauf von Immobilien einen Gewinn erzielt. Doch nicht in allen Fällen wird die Spekulationssteuer erhoben.

In den folgenden Fällen ist ein Immobilienverkauf von der Spekulationssteuer ausgenommen:

  • Wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde.

  • Wenn die Immobilie mindestens im Kalenderjahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor bewohnt wurde. In diesem Fall kann die Immobilie vorher auch vermietet worden sein.

  • Wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre lang im eigenen Besitz war.

  • Wenn der Gewinn aus verkauften Immobilien innerhalb eines Jahres weniger als 600 Euro beträgt.

Nicht die Verkaufssumme zählt, sondern der Verkaufsgewinn

Trifft nichts davon zu, wenn es sich also um eine vermietete Immobilie handelt, die vor weniger als zehn Jahren verkauft wurde, wird der Gewinn des Verkaufs besteuert. Wichtig ist also, dass nicht die gesamte Verkaufssumme besteuert wird, sondern die Verkaufssumme abzüglich der Anschaffungskosten und der beim Verkauf angefallenen Kosten.

Von der Verkaufssumme abzuziehen ist also einerseits der Kaufpreis, den man damals selbst bezahlt hat, beziehungsweise die Baukosten, wenn man die Immobilie selbst gebaut hat. Ebenfalls abzuziehen sind die beim Kauf angefallenen Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovision.

Beim Verkauf selbst können ebenfalls Kosten entstehen, zum Beispiel für die Inserierung der Immobilie, für Fahrtkosten oder für den Immobilienmakler. Diese Kosten werden für die Berechnung der Spekulationssteuer auch von der Verkaufssumme abgezogen. Das gilt auch für Modernisierungskosten, sofern diese mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen und mindestens drei Jahre nach dem Zeitpunkt des Kaufs angefallen sind.

Zieht man all diese Kosten von der Verkaufssumme ab, erhält man den Verkaufsgewinn. Dieser wird – sofern er mindestens 600 Euro beträgt – besteuert.

Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz

Mit wie viel Prozent der Verkaufsgewinn besteuert wird, ist anders als bei der Kapitalertragsteuer, die etwa für Aktienverkäufe anfällt, nicht pauschal festgelegt. Stattdessen orientiert sich der Steuersatz am persönlichen Einkommensteuersatz. Der Gewinn, der beim Immobilienverkauf erzielt wurde, wird also in der Einkommensteuererklärung eingetragen. Der Steuersatz berechnet sich dann auf Grundlage des Gesamteinkommens.

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