Immobilie im Bestand

Immobilie verrenten - Eine sinnvolle Option für ältere Wohneigentümer?

25.

Februar 2021

Einen Hobbykeller einrichten, den Garten umgestalten, endlich die lang ersehnte Urlaubsreise machen: Viele gerade ältere Immobilieneigentümer erhoffen sich vom Renteneintritt die Erfüllung eines lange gehegten Lebenstraums. Nicht selten tritt jedoch nur wenig später Ernüchterung ein. Die Rentenzahlungen fallen geringer aus als erhofft, das Geld auf dem Konto vermehrt sich wegen des anhaltenden Niedrigzinsumfelds schon lange nicht mehr nennenswert und das eigentliche Vermögen, nämlich das Betongold, ist in der Immobilie gebunden.

Die Aufnahme eines Hypothekenkredits könnte zwar Abhilfe schaffen, hat aber den ein oder anderen Haken: Zum einen schrecken viele Banken vor einer Kreditvergabe an Senioren zurück, da diese weniger Zeit zum Zurückzahlen der Kreditschuld haben; zum anderen wiederum sorgen sich letztere, im Alter Schulden anzuhäufen, die sie dann im schlimmsten Fall noch an ihre Kinder und Enkel vererben.

In den vergangenen zwanzig Jahren jedoch ist eine Vielzahl neuartiger Immobilienverrentungsmodelle aufgekommen, die Immobilieneigentümern die Option bieten, ihre Immobilie auf dem ein oder anderen Weg zu Geld zu machen. Diese Angebote, die sich in der Regel an Senioren richten, geben Immobilieneigentümern die Möglichkeit, das eigene Haus oder die Eigentumswohnung anteilig oder ganz abzukaufen, wofür diese im Gegenzug entweder lebenslange Rentenzahlungen oder eine Einmalauszahlung erhalten. Voraussetzung ist, dass dem ursprünglichen Immobilieneigentümer ein lebenslanges Wohn- oder Mietrecht beziehungsweise Nutzungsrecht in Form des Nießbrauchs garantiert wird.

Wohnen bleiben dank Wohnrecht und Nießbrauch

Den Modellen ist sämtlich gemein, dass die jeweiligen Anbieter dem Immobilieneigentümer dessen Haus oder Wohnung wenigstens teilweise abkaufen, jedoch von ihrem Nutzungsrecht keinen Gebrauch machen. Der bisherige Eigentümer hat das Recht, nach der Transaktion wie gewohnt in der Immobilie wohnen zu bleiben (Wohnrecht) beziehungsweise diese auch anderweitig zu nutzen, etwa durch eine Weitervermietung. In letzterem Falle käme das Nießbrauchrecht zum Tragen. Zudem hat ein Nießbraucher weiterhin das Entscheidungsrecht, was etwa mögliche Renovierungsmaßnahmen betrifft. Von elementarer Bedeutung ist, dass das jeweilige Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wird, und zwar im ersten Rang und noch vor der Finanzierungsgrundschuld. Damit ist das jeweilige Nutzungsrecht auch im Falle einer Insolvenz des Käufers geschützt.

Die verschiedenen Modelle im Vergleich

Die Unterschiede der einzelnen Verrentungsmodelle bestehen in erster Linie in Form und Zeitpunkt, wie der Verkaufspreis beglichen wird. Im Fall der Leibrente erhält der Verkäufer den Betrag in der Regel in Form einer monatlichen Rentenzahlung. Die Höhe dieser Zahlung berechnet sich über das Alter des Immobilienverkäufers beziehungsweise über dessen wahrscheinliche Restlebensdauer: Jüngere Verkäufer erhalten eine geringere Leibrente als ältere, da sie die Zahlungen mutmaßlich über einen längeren Zeitraum hinweg erhalten werden. Gleichermaßen gilt für Frauen, dass sie im Regelfall eine geringere Rentenzahlung erhalten als Männer, da ihre durchschnittliche Lebenserwartung höher ist.

Zu beachten ist, dass die Entscheidung für eine Immobilienverrentung endgültig ist: Mit Vertragsabschluss geht die Immobilie komplett in das Vermögen des Käufers über, was nicht mehr rückgängig zu machen ist. Umso mehr sollte darauf geachtet werden, dass die Höhe der Rentenzahlungen von Anfang an passt.

Eine Umkehrhypothek wird im Gegensatz zu einem regulären Hypothekenkredit nicht monatlich getilgt, sondern erst beim späteren Verkauf der Immobilie – inklusive Zinsen: Wenn der Eigentümer sich entweder für einen Auszug entscheidet, etwa in ein Pflegeheim, oder verstirbt und im Zuge dessen die Immobilie veräußert wird, zahlt er beziehungsweise zahlen seine Erben dem Darlehensgeber den gesamten Darlehensbetrag samt Zinsen auf einmal zurück. Je nachdem, wie hoch das Darlehen ausfällt und wie viel Zeit bis zum Immobilienverkauf vergeht, kann die Rückzahlungssumme jedoch größer ausfallen als der Verkaufserlös – dies gilt es zu beachten. Das Modell der Umkehrhypothek stammt aus den USA und ist in Deutschland nicht sehr verbreitet.

Demgegenüber verkaufen Immobilieneigentümer beim Teilverkauf, wie der Name schon sagt, nur einen Anteil ihres Eigenheims beziehungsweise ihrer Eigentumswohnung. Den Kaufpreis erhalten sie in der Regel sofort nach Vertragsabschluss; für das Recht, den verkauften Immobilienteil weiterhin als Nießbraucher nutzen zu dürfen, zahlen sie dem Teilkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt. Über den Immobilienanteil, der im Eigentum des Teilverkäufers verbleibt, profitiert letzterer weiterhin von den Preissteigerungen am Immobilienmarkt. Mit dem Tod des Teilverkäufers wird die Immobilie durch den Teilkäufer komplett verkauft, sofern die Erben nicht das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen. Der Erlös wird dann anteilsgemäß aufgeteilt. Zu beachten ist, dass die Immobilie für den Teilverkauf in der Regel einem Mindestwert entsprechen muss.

Last but noch least bietet das Sale-and-Lease-Back-Modell, zu deutsch Rückmietverkauf, Immobilieneigentümern die Option, das Wohneigentum von Beginn an vollständig zu verkaufen und im Anschluss direkt zurückzumieten, und zwar auf Basis eines lebenslangen Mietrechts. Während der Verkäufer sich bei diesem Modell sehr schnell über den vollen Kaufbetrag freuen kann, muss er sich allerdings daran gewöhnen, nun kein selbstständiger Wohneigentümer, sondern Mieter in der einst eigenen Immobilie zu sein. Damit einher geht der Verlust mancher Entscheidungsrechte, etwa bezüglich Umbauten.

Letzten Endes muss jeder Immobilieneigentümer selbst abwägen, ob er sich für ein derartiges Verrentungsmodell entschließt und welches am besten zu seinem Lebensentwurf passt. Gerade unter dem Gesichtspunkt, damit um einen vielleicht notwendigen Hypothekenkredit herumzukommen, können sich die genannten Modelle durchaus für Immobilienbesitzer lohnen: Dadurch können sie vermeiden, sich für den Rest ihres Lebens zu verschulden, und stattdessen von dem in der Immobilie gebundenen Vermögen profitieren, ohne dafür das eigene Zuhause verlassen zu müssen.

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