Das Bauen dauert immer länger

Auch acht Jahre nach Erscheinen dieses Beitrags hat sich die Lage im deutschen Wohnungsbau nicht grundlegend entspannt. Im Jahr 2025 wurden rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Zugleich lagen zum Jahresende rund 760.700 genehmigte Wohnungen vor, die noch nicht fertiggestellt waren. Die durchschnittliche Dauer zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung eines Wohngebäudes hat sich seit 2020 noch einmal um sieben Monate verlängert.

Neben langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren belasten inzwischen vor allem hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie anspruchsvolle technische und energetische Vorgaben den Neubau. Serielles und modulares Bauen hat zwar an Bedeutung gewonnen und soll durch standardisierte Verfahren die Planung vereinfachen und die Bauzeit vor Ort verkürzen. Bislang konnte dieser Ansatz die allgemeine Schwäche des Wohnungsbaus jedoch nicht ausgleichen.

Mit dem Ende Oktober 2025 in Kraft getretenen „Wohnungsbau-Turbo“ sollen Städte und Gemeinden schneller Baurecht schaffen und unter bestimmten Voraussetzungen von bisherigen bauplanungsrechtlichen Vorgaben abweichen können. Davon sollen insbesondere Nachverdichtungen, Aufstockungen, Erweiterungen und Umnutzungen profitieren. Erste Zahlen zeigen für 2025 wieder einen Anstieg der Baugenehmigungen auf 238.500 Wohnungen. Ob daraus auch deutlich mehr Fertigstellungen entstehen, hängt jedoch weiterhin von Baukosten, Finanzierung, kommunalen Kapazitäten und der tatsächlichen Umsetzung vor Ort ab.

Obwohl der Wohnungsbedarf in Deutschland enorm ist und die Bundesregierung eine „Wohnraumoffensive“ angekündigt hat, kommt der Neubau nur sehr langsam voran. Von der Zielmarke von 375.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist Deutschland noch ein ganzes Stück entfernt – lediglich 285.000 Wohnungen wurden 2017 fertiggestellt (Quelle: destatis.de). Ein Grund dafür ist, dass der Wohnungsbau immer langwieriger wird. Wie der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen kürzlich mitteilte, dauert der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit günstigen Mietwohnungen von der Planung bis zur Fertigstellung durchschnittlich fünf Jahre. 2015 lag die Bruttobauzeit dem GdW zufolge noch bei 29 Monaten. Innerhalb von drei Jahren hat sich die durchschnittliche Bauzeit im Mietwohnungsbau also mehr als verdoppelt (Quelle: welt.de).

Die Gründe dafür sieht der GdW insbesondere in der Politik. Die Normen und Standards im Wohnungsbau werden demnach immer höher und zahlreicher, was den Bau schwieriger, teurer und eben auch langwieriger macht. Hinzu kommt die Personalnot in den Bauämtern, die den Genehmigungsprozess bremst. Darüber hinaus führt der Nimby-Trend („Not in my backyard“) dazu, dass Anwohner Bauprojekte immer häufiger verhindern wollen, was ebenfalls in Verzögerungen und Mehrkosten resultiert. Nicht zuletzt herrscht in der Baubranche ein starker Kapazitätsengpass, weswegen mit vielen geplanten Wohnbauprojekten nicht begonnen werden kann.

Der GdW setzt daher auf praktikablere Bauvorschriften und auf die Vereinfachung der seriellen und standardisierten Bauweise. Diese müsse gefördert werden, zudem sei eine bundesweit gültige Zulassung nötig. Von dem seriellen Bau verspricht sich der Verband kürzere Bauzeiten und geringere Kosten. Der GdW kritisiert darüber hinaus die Höchstpreisvergabe kommunaler Grundstücke und fordert, dass die Hemmnisse für Nachverdichtungen insbesondere in städtischen Gebieten beseitigt werden müssten (Quelle: gdw.de). Dies wäre tatsächlich dringend nötig, denn die Zahl der durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden genehmigten Wohnungen ging 2017 gegenüber dem Vorjahr um knapp 20 Prozent zurück (Quelle: destatis.de).

Dass zur Erreichung der Bauziele erhöhter Reformbedarf in der Wohnungspolitik besteht, zeigt sich auch daran, dass sich das Investitionsklima im Neubau im vergangenen Jahr verschlechtert hat. Die GdW-Unternehmen wollten ihre Neubauinvestitionen 2017 eigentlich um 23,4 Prozent hochschrauben, doch in der Realität betrug der Anstieg lediglich 11,9 Prozent. Dies stellt darüber hinaus einen deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahr dar, als sich die Investitionen noch um mehr als 35 Prozent erhöhten. Die deutlich schwächer werdende Dynamik bei den Neubauinvestitionen bezeichnet der GdW als „Alarmzeichen“.