Gemeinschaftseigentum versus Sondereigentum: Welcher Teil gehört wozu?

Seit der Veröffentlichung dieses Beitrags wurde das Wohnungseigentumsrecht grundlegend reformiert. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat insbesondere die Abgrenzung und Verwaltung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum präzisiert.

Die Aussage, es gebe keine genauen gesetzlichen Vorschriften zur Einordnung als Sondereigentum, ist deshalb heute differenzierter zu betrachten. § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes legt ausdrücklich fest, welche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum gehören können. Bauteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie gemeinschaftlich genutzte Anlagen bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum.

Neu ist außerdem, dass sich Sondereigentum unter bestimmten Voraussetzungen auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksflächen erstrecken kann. Dazu können beispielsweise Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze gehören, sofern sie in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind. Offene Stellplätze gelten gesetzlich als abgeschlossene Räume und können daher als Sondereigentum ausgewiesen werden.

Auch bei den Kosten bestehen heute größere Gestaltungsmöglichkeiten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für einzelne Kosten oder Kostenarten abweichende Verteilungsschlüssel beschließen. Die frühere „Instandhaltungsrücklage“ wird im Gesetz inzwischen als „Erhaltungsrücklage“ bezeichnet und dient weiterhin der Finanzierung künftiger Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Käufer sollten daher neben der Teilungserklärung auch Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage sorgfältig prüfen.

Bei jeder Immobilie mit mehreren Eigentümern erfolgt eine Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Während die gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile und Flächen genau festgelegt werden müssen, umfasst der Begriff Sondereigentum die Bereiche, die ausschließlich vom Eigentümer genutzt werden, beispielsweise eine alleinig vom Eigentümer genutzte Wohnung.

Im Falle des Gemeinschaftseigentums müssen die Pflichten der einzelnen Parteien genau geklärt sein, um mögliche Streitfälle zu vermeiden. Das gilt insbesondere bei Fragen zur Übernahme von Kosten und Reparaturen oder zu Fragen der Instandhaltung.

Für jede Immobilie mit mehreren Eigentumsanteilen gibt es daher eine Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie einen Aufteilungsplan, in denen gegenüber dem Grundbuchamt genau festgelegt wird, welche Teile eines Objekts als Sondereigentum gelten und welche als Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung wird zunächst angezeigt, dass eine Immobilie in mehrere Eigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Damit darf jede Einheit einzeln verkauft und belastet werden. Der Aufteilungsplan ist eine Grundrisszeichnung der Immobilie, auf der die einzelnen Wohneinheiten gekennzeichnet sind. So wird die Lage und Größe des jeweiligen Sonder- und Gemeinschaftseigentums kenntlich gemacht. Jeder Sondereigentum wird einzeln grundbuchamtlich eingetragen.

Gesetzlich gibt es keine genauen Vorschriften dafür, was als Sondereigentum klassifiziert werden muss. Dennoch wird es durch die Teilungserklärung definiert. Was also nicht von Rechts wegen als Gemeinschaftseigentum eingeteilt ist, wird zum Sondereigentum erklärt.

Insgesamt gehören also alle konstruktiven Gebäudeteile wie auch konstruktive Teile der äußeren Gebäudeansicht und des Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum. Für die Zugehörigkeit zum Sondereigentum wird außerdem vorausgesetzt, dass die jeweiligen Räumlichkeiten vom restlichen Objekt abgeschlossen sind. Geht es um Ladenflächen, Büroräume oder Garagenstellplätze, die zwar dieses Kriterium erfüllen, aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, spricht man von Teileigentum. Letztlich können diese Objekte im Falle eines alleinigen Eigentümers als Sondereigentum angesehen werden.

Beim Kauf einer Wohnung erwirbt der Käufer also nicht nur sein Sondereigentum, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Daher sollten sich Käufer vorab erkundigen, wie hoch die jeweilige Instandhaltungsrücklage für das Objekt ist. Diese ist von jedem Eigentümer zu entrichten und wird für Kosten verwendet, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Je nach Sanierungsbedarf und Umlagen der Immobilie kann die Höhe des Betrages stark variieren.

Um sich vor Vertragsunterzeichnung optimal abzusichern, sollten ausländische Käufer, die über keine ausreichenden Deutschkenntnisse verfügen, unbedingt die Dienste eines Dolmetschers in Anspruch nehmen. Dieser darf auch bei der notariellen Beurkundung anwesend sein, um den Käufern im Falle rechtlicher Fragen unterstützend zur Seite zu stehen. Eine weitere Möglichkeit ist es, eine Vertrauensperson zur Vertragsunterzeichnung zu bevollmächtigen. So lassen sich Missverständnisse schon im Vorfeld vermeiden.