Sperrfrist Eigenbedarf beachten

Dieser Beitrag wurde erstmals 2013 veröffentlicht. Die grundlegenden Regelungen zum Kündigungsschutz nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gelten weiterhin. Nach § 577a BGB beträgt die Sperrfrist grundsätzlich drei Jahre und kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die Bundesländer auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Einzelne regionale Regelungen haben sich seit der Veröffentlichung jedoch geändert. So gilt in Berlin inzwischen eine einheitliche zehnjährige Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet, während die früher beschriebene Unterscheidung nach Bezirken nicht mehr besteht.

Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird, ist der Mieter in besonderem Maße geschützt. Der Gesetzgeber hat einen allgemeinen dreijährigen Kündigungsschutz festgelegt, umgangssprachlich auch Sperrfrist genannt. Nach § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf der Eigentümer dem Mieter in den drei Jahren nach der Umwandlung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn dieser bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung gewohnt hat. In Gemeinden, in denen die Nachfrage nach Mietwohnungen besonders hoch, darf sich diese „Sperrfrist Eigenbedarf“ sogar auf bis zu zehn Jahre belaufen. Dabei ist es Sache der Bundesländer, festzulegen, welche Gemeinden betroffen sind und welche Dauer die verlängerte Frist haben soll.

Von diesem Recht machen die Länder jedoch recht unterschiedlich Gebrauch. So beträgt beispielsweise in Sachsen und Sachsen-Anhalt die Frist überall drei Jahre, während Nordrhein-Westfalen für insgesamt 37 Kommunen längere Sperrfristen festgelegt hat. Die maximale Sperrfrist Eigenbedarf von zehn Jahren gilt in den Stadtgebieten von Hamburg und München. In Berlin ist die Lage etwas komplizierter: Eine seit September 2011 gültige Verordnung des Senats besagt, dass in sechs Berliner Bezirken ein siebenjähriger Kündigungsschutz für Mieter gilt, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Diese verlängerte Frist besteht in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. In den anderen sechs Bezirken beträgt die Sperrfrist dagegen nur drei Jahre.

Unabhängig von der Dauer der Sperrfrist gilt, dass sie ab dem Zeitpunkt beginnt, an dem die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Wenn die Wohnung während der Laufzeit der Frist erneut veräußert wird, verlängert sich die Sperrfrist nicht. Gar keine Sperrfrist, sondern lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen bestehen, wenn der Mieter erst nach der Umwandlung einer Wohnung in Wohneigentum in diese gezogen ist.