Was hinter dem Begriff ,,Grundsteuer" steckt

Seit der Grundsteuerreform 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage. Die bisherigen Einheitswerte wurden durch neue Grundsteuerwerte ersetzt, wobei die konkrete Bewertung je nach Bundesland unterschiedlich erfolgt. Für Eigentümer kann sich dadurch die Höhe der Grundsteuer verändern. Mieter zahlen die Steuer weiterhin häufig über die Nebenkostenabrechnung. Entscheidend für die tatsächliche Belastung sind vor allem der Wert des Grundstücks, die Lage und der kommunale Hebesatz.

Jeder, der in Deutschland wohnt oder ein Grundstück nutzt, zahlt Grundsteuer – auch wenn ihm gar keine Immobilie gehört. Denn die Grundsteuer B, die alle drei Monate für bebaute und bebaubare Grundstücke anfällt, zahlen auch Mieter. Zwar verlangt das Finanzamt den fälligen Betrag vom Eigentümer, doch dieser kann sie vollständig auf die tatsächlichen Nutzer umlegen. Wer zur Miete wohnt, zahlt die Grundsteuer also als Teil seiner Nebenkostenabrechnung. Für alle, die eine Wohnung zur Kapitalanlage gekauft haben, stellt die Steuer hingegen keine Belastung dar, sondern erfordert lediglich Verwaltungsaufwand.

Käufer einer klassischen Eigentumswohnung sollten sie hingegen bei der Berechnung ihrer laufenden Kosten einkalkulieren, um nicht vom Finanzamt überrascht zu werden. Bei entsprechender Planung ist die Grundsteuer im Vergleich zu Kreditraten und anderen Nebenkosten aber eine überschaubare Belastung. Daran wird sich auch in Zukunft wenig ändern, obwohl die Abgabe derzeit in deutschen Finanzbehörden für Kopfzerbrechen sorgt. Denn 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer B in ihrer bisherigen Form für grundgesetzwidrig erklärt, weil sie gegen Gleichheitsgrundsatz verstoße. Das liegt an den grundlegenden Werten, die für Immobilien veranschlagt werden.

Die Berechnung ist recht kompliziert. Für jedes Grundstück in Deutschland gibt es festgesetzte Einheitswerte, die als Grundlage für die Steuererhebung dienen. Für diesen Wert spielen vor allem die erzielbaren Mieteinnahmen, das Baujahr und die Bauform des Gebäudes eine Rolle. Maßgeblich ist außerdem die Größe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Zu- und Abschläge gibt es für besondere Umstände – eine frei stehende Villa kann mehr wert sein als ein Mehrfamilienhaus gleicher Größe.

Aus diesen Details wird mit weiteren Zwischenschritten der sogenannte Grundsteuermessbetrag errechnet, der wiederum mit einem Hebesatz multipliziert wird. Dieser unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde. Denn neben der Gewerbe- stellt die Grundsteuer die wichtigste Einnahmequelle der Kommunen dar, weshalb sie auch die Höhe mitbestimmen können. Entsprechend unterscheidet sich der tatsächliche Grundsteuerbetrag sehr stark, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet. Die Hebesätze in Städten ab 20.000 Einwohnern reichen beispielsweise von 80 Prozent in Ingelheim, Rheinland-Pfalz, bis zu 910 Prozent in Witten in Nordrhein-Westfalen. Die Größe ist dabei nicht entscheidend. Berlin liegt mit einem Hebesatz von 810 Prozent unter den Top 10 des Landes, während in Deutschlands zweitgrößter Stadt Hamburg mit 540 Prozent gerechnet wird. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass wegen der höheren Immobilienwerte in Hamburg dennoch mehr Grundsteuer anfallen kann als in Witten, selbst wenn zwei Immobilien sehr ähnlich sind.