Die Schere zwischen den Kaufpreisen und Mieten geht weiter auseinander. Während die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen kontinuierlich steigen, stagnieren die Mietpreise.
Der Vervielfältiger nimmt zu
Förderlich für den Immobilienboom ist unter anderem Corona - der Geschäftsführer des Hamburger Research-Instituts F+B Dr. Bernd Leutner erklärt, dass die Pandemie die Nachfrage vom Miet- ins Eigentumssegment umgelenkt habe. Ausschlaggebend hierfür seien insbesondere regionale Investitionen, die während der Pandemie, beispielsweise durch die Nähe zur Natur Erholsamkeit bieten. Dementsprechend gibt der F+B-Wohn-Index Deutschland für das erste Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von 4,3 % des bundesweiten Durchschnitts für die Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien an. Mietpreise stagnieren hingegen. Die Wachstumsrate der Angebotsmieten sank im Jahresvergleich des ersten Quartals 2020 um -0,3 %. Weiterhin wird, um das Verhältnis zwischen den beiden Größen wiederzugeben, der Vervielfältiger verwendet. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Immobilie bezahlt werden. Mit anderen Worten: Das Resultat ist die Antwort auf die Frage, nach wie vielen Jahren sich der Kauf amortisiert. Gemäß der jährlich erscheinenden, mehrteiligen Studie „Postbank Wohnatlas“, lag diese Zahl im Jahr 2020 bei durchschnittlich 25,7 Jahresnettokaltmieten – 1,7 % mehr als im Vorjahr. Sind die Mieten niedrig, steigt der Vervielfältiger und es dauert wesentlich länger, bis Käufer und Investoren eine Rendite erzielen. Auffällig ist die Entwicklung in Berlin. Dort stieg der Vervielfältiger in der Zeit von 2017 bis 2020 von 30,8 auf 39,7. Gleichzeitig ist der Faktor in den umliegenden Landkreisen deutlich kleiner.
Die Top-50-Städte – Studenten bleiben zu Hause
F+B zufolge sind bei mehr als einem Drittel der 50 teuersten, deutschen Städte die Neuvermietungspreise im Vergleich zum Vorquartal gesunken. Bei einer Gegenüberstellung mit dem Vorjahresquartal wurden seitens des Research-Instituts reale Mietpreisrückgänge bei der Hälfte der Städte festgestellt. Für die Universitätsstädte Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Konstanz kommen die Experten zu dem Schluss, dass die geringe Nachfrage seitens der Studenten einen erheblichen Einfluss hat. Coronabedingt finden Studienangebote digital statt, sodass ein Umzug aus dem Heimatort erstmal verschoben wurde. Um dennoch Anreize zu schaffen, haben Anbieter die Angebotsmieten im ersten Quartal 2021 gesenkt. Besonders betroffen sind „Serviced Apartments“ und Angebote des Mikrowohnens.
Der Verbraucherpreisindex steigt – Mietpreise dagegen kaum
Gegenüber des Mietpreisrückgangs verzeichnet F+P für die Bestandsmieten allerdings einen Anstieg von 1,2 % verglichen mit dem gleichen Vorjahresquartal. Auch haben sie sich seit Beginn des ersten Quartals dieses Jahres um 0,3 % erhöht. Dennoch glauben die Experten, dass die Mieten keine Preistreiber mehr sind. Das hängt mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) zusammen. In einem Zeitraum von zwölf Monaten (März 2020 bis März 2021) nahm der VPI um 1,7 % zu. Damit liegt die Entwicklung der Bestands- und Angebotsmieten deutlich unterhalb des Indexes.
Lohnt sich jetzt kein Kauf mehr?
Wenn die Mieten weniger stark als die Kaufpreise steigen, so stellt sich immer die Frage, lohnt sich der Kauf einer Wohnung entweder zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage noch? Dieser Frage ist das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) gemeinsam mit der ACCENTRO im ACCENTRO Wohnkostenreport auf den Grund gegangen. Das Ergebnis: In 399 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten ist das Kaufen günstiger als das Mieten. Im Bundesdurchschnitt liegt der Kostenvorteil sogar bei 56 Prozent und selbst in den Hochpreismetropolen liegen die Kostenvorteile weit über 40 Prozent. Grund dafür sind vor allem die Niedrigzinsen. Im Ergebnis bleibt Wohneigentum erschwinglich und der Hebeleffekt durch die günstige Finanzierung macht auch das Vermietungsgeschäft weiter attraktiv.
