Berlin, 02. Juli 2024 – Der Wohnraummangel in den Ballungsräumen führt weiterhin zu einer hohen Nachfrage und steigenden Mieten. Wohnimmobilien in Deutschland bleiben deshalb trotz gestiegener Zinsen eine langfristig attraktive Investition. Das ist eines der Ergebnisse des diesjährigen ACCENTRO Wohnkostenreports, der in der neunten Auflage in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde. Die Studienautoren ermittelten unter anderem die Kostenvorteile bei der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung. Demnach bezahlten Selbstnutzer im Jahr 2023 durchschnittlich 13,14 Euro pro Quadratmeter und wohnten damit trotz gestiegener Zinsen in 127 der insgesamt 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte günstiger als Mieter.
„Die Selbstnutzerkosten stiegen im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal an, doch es zeichnet sich nun im Jahresverlauf 2024 ein Wendepunkt ab. Die relative Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums gegenüber den Mieten steigt wieder. Ursächlich dafür sind die weiterhin steigenden Neuvertragsmieten, die eher sinkenden Fertigstellungszahlen sowie die Stabilisierung der Zinsentwicklung“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft.
„Die Kaufpreise haben sich nach einem leichten Rückgang stabilisiert, gleichzeitig steigen die Mieten stetig aufgrund der immensen Wohnraumnachfrage. Käufer, die ausreichend Eigenkapital mitbringen, profitieren in diesem Markt von sehr attraktiven Gelegenheiten“, erklärt Jörg Neuß, CEO der Accentro Real Estate AG.
Zins-Szenarien: Selbstnutzerkosten dürften wieder sinken
Der IW hat im Rahmen der Studie die Auswirkungen unterschiedlicher Zinsszenarien auf die Selbstnutzerkosten geprüft. Es zeigt sich, dass im Jahresverlauf mit einem Rückgang der Selbstnutzerkosten zu rechnen ist. Das Zins-Szenario „Zügige Erholung“ beschreibt den Entwicklungspfad der Selbstnutzerkosten bei einem Rückgang der Hypothekenzinsen ab dem zweiten Halbjahr 2024 von 50 Basispunkten je Halbjahr ausgehend vom Niveau im ersten Halbjahr 2024, von 3,5 Prozent. In diesem Fall würden die Selbstnutzerkosten 2025 auf 9 Euro zurückgehen. Im Szenario „Mittlere Erholung“ erfolgt der Zinsrückgang auf 3,0 Prozent erst im ersten Halbjahr 2025. In diesem Fall wird bis 2025 ein Rückgang der Kosten von 13 Euro in den Bereich von 11 Euro prognostiziert. Beim Szenario „Stagnation“ bleibt der Zins im kommenden Jahr unverändert bei 3,5 Prozent und die Selbstnutzerkosten stagnieren ebenfalls. In jedem der drei Szenarien ist ab der zweiten Jahreshälfte 2024 mit einem ansteigenden Transaktionsvolumen am deutschen Wohnungsmarkt zu rechnen.
Renditedreieck: Langfristig hohe durchschnittliche Rendite seit 1990
Immobilien sind eine langfristige Anlageklasse. Um die langfristige durchschnittliche Rendite deutscher Wohnimmobilien zu ermitteln, hat der IW ein Renditedreieck entwickelt, welches die Jahre zwischen 1990 und 2023 abbildet. Ein Anleger, der 1990 eine Wohnimmobilie kaufte und diese bis 2023 hielt, konnte durchschnittlich einen jährlichen Total Return von nominal 5,5 Prozent und real 3,4 Prozent realisieren. Anleger mit kürzerer Haltedauer konnten in diesem Zeitraum eine höhere Durchschnittsrendite erzielen.
Berechnung: Überdurchschnittliche Rendite in den 2020er Jahre zu erwarten
„Anders als eben in den 1990er Jahren liegt momentan kein Überangebot im Wohnungsmarkt vor, sondern in vielen Ballungsräumen ein viel zu geringes Angebot. Aufgrund von rückläufigen Bauzahlen und weiterhin dringend benötigter Zuwanderung ist von einer steigenden Nachfrage auszugehen. Neben steigenden Mieten dürften Anleger daher auch schon bald von wieder zunehmenden Wertsteigerungen profitieren. Die Daten sprechen dafür, dass sich die Rendite in den 2020er Jahren auf einem historisch überdurchschnittlichen Niveau befinden werden“, resümiert Prof. Voigtländer.
2023: Kostenvorteile im Umland von Berlin und anderen Großstädten
Bundesweit sind Selbstnutzerkosten 2023 im Vergleich zur Vorjahresuntersuchung im Durchschnitt um rund 30 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung lässt sich fast ausschließlich auf den starken Anstieg der Fremdkapitalzinsen zurückführen. Damit ging auch der Kostenvorteil von Selbstnutzer gegenüber von Mietern zurück, mit zum Teil deutlichen regionalen Unterschieden:
Die Landkreise Oder-Spree (33,2 Prozent), Dahme-Spreewald (23,2 Prozent), Oberhavel (23,1 Prozent), Barnim (15,5 Prozent), Märkisch-Oderland (12,7 Prozent), Havelland (12,2 Prozent), im direkten Umland von Berlin wiesen allesamt vergleichsweise hohe Selbstnutzerkostenvorteile auf. Bundesweit waren die Selbstnutzerkostenvorteile in den Regionen Sömmerda (49,3 Prozent), Oder-Spree (33,2 Prozent), Bautzen (33 Prozent), Jerichower Land (31,4 Prozent), Emden (28,6 Prozent), Stendal (26,7 Prozent) und Salzwedel (23,8 Prozent) am höchsten. Die niedrigsten Selbstnutzerkostenvorteile ließen sich im Landkreis Haßberge (-107,3 Prozent) und der kreisfreien Stadt Hagen (-94,7 Prozent) beobachten.
In den hochpreisig geprägten Metropolen, welche traditionell geringere Selbstnutzerkostenvor-teile als der ländliche Raum aufweisen, variieren die Kosten stark. Die Kosten der Selbstnutzer gegenüber den Mietern lagen bei -1,7 Prozent in Köln über -4,7 Prozent in Düsseldorf, -7,1 Prozent in Frankfurt am Main und -23,2 Prozent in Stuttgart bis hin zu -33,5 Prozent in München, -40,4 Prozent in Hamburg und -56,8 Prozent in Berlin. „Obwohl die Selbstnutzerkosten in den Metropolen 2023 gestiegen sind, sollten Anleger de Top-7 Städten weiterhin im Auge behalten. Der Wohnraummangel ist in den Metropolen besonders ausgeprägt, die wirtschaftliche Aussicht gut – langfristig ist mit einer kaum zu deckenden Nachfrage zu rechnen“, erklärt Neuß.
Methodik:
Für den Wohnkostenreport, der bereits zum neunten Mal erschienen ist, verglich das IW die Wohnkosten von Eigentümern und Mietern; bundesweit wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und die entgangenen Zinsen (Opportunitätszinsen) auf das Eigenkapital sowie durch die Instandsetzungen und den Wertverzehr ergeben.
Über die Accentro Real Estate AG
Die ACCENTRO Real Estate AG ist Wohninvestor und Marktführer in der Wohnungsprivatisierung in Deutschland. Das Immobilienportfolio umfasste per 31.12.2023 rund 5.900 Einheiten. Zu den regionalen Schwerpunkten zählen neben Berlin bedeutende ostdeutsche Städte und Ballungsräume sowie die Metropolregion Rhein-Ruhr. Die Geschäftstätigkeit von ACCENTRO umfasst drei Kernbereiche. Diese sind der mieternahe Vertrieb von Wohnungen an private Eigennutzer und Kapitalanleger sowie der Verkauf von Immobilienportfolios an institutionelle Investoren, der Aufbau und die Bewirtschaftung eines eigenen Immobilienbestands sowie Dienstleistungen für Dritte. Die Aktien der ACCENTRO Real Estate AG sind im Prime-Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert (WKN: A0KFKB, ISIN: DE000A0KFKB3). www.accentro.de
Über das Institut der deutschen Wirtschaft (IW)
Das Institut der deutschen Wirtschaft ist ein privates Wirtschaftsforschungsinstitut, das sich für eine freiheitliche Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung einsetzt. Mitglieder des eingetragenen Vereins sind rund 110 Wirtschafts- und Arbeitgeberverbände in Deutschland sowie Einzelunternehmen. Zu den Projektpartnern zählen vor allem Stiftungen, Verbände und öffentliche Institutionen.
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