Kapitalanlagen & Investments

Was Kapitalanleger bei ihrer Immobilie steuerlich absetzen können

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19.

Juli 2022

Abseits von Wertsteigerung, passivem Einkommen und Inflationsschutz bietet eine eigene Immobilie auch steuerliche Vorteile für Eigentümer. Insbesondere Kapitalanleger können zahlreiche Ausgaben rund um ihre Immobilie bei der Steuererklärung absetzen. Im Blog stellen wir Ihnen die abzugsfähigen Kosten vor.

Kaufnebenkosten als Teil des Kaufpreises absetzbar

Wohnungseigentümer, die Ihre Wohnung nicht selbst nutzen, sondern diese vermieten, profitieren insbesondere durch Vorteile bei der Einkommenssteuererklärung. Neben dem Kaufpreis können beispielsweise auch die Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden – anders als bei Selbstnutzern. Hierzu zählen sowohl die Grunderwerbssteuer als auch die Aufwendungen für den Notar und den Grundbucheintrag. Jahr für Jahr können Immobilienbesitzer diese Ausgaben über den voraussichtlichen Nutzungszeitraum der Immobilie absetzen. Bei Bauten, die nach 1925 errichtet wurden, wird ein Zeitraum von 50 Jahren angesetzt, bei älteren Gebäuden ein Zeitraum von 40 Jahren. Das heißt, dass bei ab 1925 errichteten Bauten jährlich zwei Prozent der Erwerbskosten in der Einkommenssteuererklärung abzugsfähig sind.

Selbstgezahlte Betriebskosten abzugsfähig

Zahlreiche Nebenkosten, die im Rahmen der Pflege, Renovierung oder des Betriebs einer Immobilie anfallen können steuerlich geltend gemacht werden. Unter dem Strich sind also nur die nach Abzug der Nebenkosten verbleibenden Überschüsse, die jährlich mit den Mieteinnahmen erzielt werden, voll einkommenssteuerpflichtig. Neben Kosten für Renovierungen und Reparaturen sind auch sogenannte Werbungskosten, wie beispielsweise Kosten für Makler und Wohnungsanzeigen, die bei einem Mieterwechsel anfallen sowie Kosten für eine Hausverwaltung abzugsfähig. Darüber hinaus sind auch Betriebskosten, wie Müll- und Abwassergebühren, die Grundsteuer sowie die Hausreinigung steuerlich absetzbar. Werden diese allerdings auf den Mieter umgelegt, müssen die Kosten auch als Einnahmen angegeben werden und haben somit faktisch keine Auswirkung auf den Gewinn und die Steuerlast.

Eine Besonderheit stellen Sanierungsausgaben dar, die die Einrichtung oder Ausstattung einer Immobilie maßgeblich verbessern. Anders als Renovierungen, die der Instandhaltung und damit der Erhaltung der Immobilie dienen, werden diese Ausgaben als Herstellungskosten bezeichnet und können, wie die Erwerbskosten, lediglich über den vorgesehenen Nutzungszeitraum abgeschrieben werden. Zu den Herstellungskosten zählt beispielsweise der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Auch bei einem temporären Leerstand der Wohnung kann der Eigentümer sämtliche entstehenden Kosten, die er sonst auf den Mieter umlegen würde, steuerlich absetzen. Allerdings muss der Besitzer dem Finanzamt nachweisen, dass er sich aktiv um eine Neuvermietung bemüht.

Auch Kreditzinsen können geltend gemacht werden

Da Kreditzinsen ausschließlich in Zusammenhang mit der gewinnorientieren Vermietung stehen, sind diese steuerlich voll absetzbar. Während die Möglichkeiten für Selbstnutzer begrenzt sind, stehen Kapitalanlegern insgesamt also zahlreiche Möglichkeiten zu Verfügung, sich steuerliche Vorteile zu sichern und Kosten abzusetzen. Da sich Details der Gesetzgebung immer wieder einmal verändern können, ist es jedoch ratsam, einen Steuerberater hinzuzuziehen.

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