Immobilienkauf

5 Tipps, die Sie bei Ihrem ersten Wohnungskauf unterstützen

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12.

Mai 2022

Der Kauf der ersten Immobilie ist meist ein großer und auch herausfordernder Schritt. Für viele bedeutet es aber auch eine Investition fürs Leben, die gleichzeitig für finanzielle Sicherheit sorgen soll. Entscheidet man sich dazu, diesen Schritt zu gehen, führt jedoch schnell eine Frage und eine Unsicherheit zur nächsten. Deshalb haben wir für Sie erste fünf Tipps zusammengestellt, die Ihnen das eine oder andere Dilemma beim ersten Immobilienkauf ersparen können.

Die erste Immobilie als Kapitalanlage – wo startet man?

Die Entscheidung, sein Kapital in Immobilien anlegen zu wollen, ist der erste Schritt. Dieser erfordert jedoch auch eine Abwägung, ob Sie eher eine vermietete oder eine unvermietete Wohnung bevorzugen. Bei einer vermieteten Wohnung ist der große Vorteil, dass der Cashflow gewährleistet ist, da bereits ein zahlender Mieter vorhanden ist. Somit muss man sich nicht auf die Suche nach neuen Mietern machen und auch laufende Mieteinnahmen sind gesichert. Eine unvermietete Wohnung hingegen muss nicht gleich schlecht sein, aber wir empfehlen bei der ersten Wohnung als Kapitalanlage den Start mit einer vermieteten Wohnung zu machen.

Tipp: Bewahren Sie bei Ihrem ersten Immobilienkauf erstmal die Ruhe! Eine erste Hilfe bei der Entscheidungsfindung kann die Frage, ob Sie eine bereits vermietetes oder ein leerstehende Immobilie bevorzugen, bieten. Eine vermietete Wohnung wäre als Starterwohnung durchaus einfacher und sicherer, da sie sofortige Mieteinnahmen garantiert.

Die Lage als Faktor

Zahlreiche Bars, Restaurants und Supermärkte, Kultur- und Bildungseinrichtungen, kurze Wege zum Nah- und Fernverkehr sowie ein Katzensprung ins Grüne – alles Elemente, die den perfekten Standort für die eigene Immobilie ausmachen. Denn wie heißt es so schön: Lage, Lage, Lage – ein essenzieller Aspekt für die finale Entscheidung beim Immobilienkauf.

Tipp: Achten Sie bei Ihrem Erstkauf einer Immobilie immer darauf, ob Mietsteigerungspotenzial besteht. Dies wird insbesondere durch die Lage oder auch die Infrastruktur, wie der ÖPNV-Anbindung und der Nähe zur Autobahn, beeinflusst. Diese Faktoren können schlussendlich zu höheren Mieteinnahmen führen.

Nicht die Katze im Sack kaufen

Eine erste Besichtigung vor Ort bringt jede Menge Aufschluss über den aktuellen Zustand der Immobilie. Unabdingbar ist, sich einen genauen Eindruck vom gesamten Wohnhaus, seiner Bausubstanz, der Wohnung selbst sowie von eventuellen Sanierungs- beziehungsweise Reparaturarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen zu verschaffen.

Tipp: Es ist nie verkehrt, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, welcher der Immobilie „auf den Zahn fühlt“. So lassen sich eventuelle Kostenfallen vermeiden, die auf den ersten Blick nicht sichtbar waren. Schließlich hängt damit auch das jeweilige Preis-Leistungs-Verhältnis zusammen. Wichtig ist, dass neben Immobilienzustand, der Lage und Beschaffenheit auch mögliche anfallende Reparatur- und Sanierungskosten in Ihren Berechnungen miteinbezogen werden.

Die Kostenaufstellung – der Teufel steckt im Detail

Haben Sie sich für einen Immobilientyp entschieden und haben Sie eine grobe Vorstellung der Kosten, die beim Kauf auf Sie zukommen, dann gilt es, diese Kosten zu kalkulieren, um einen entsprechenden Finanzierungsplan aufzustellen. Mit einer Kostenaufstellung – bestehend aus Einnahmen sowie Ausgaben (z. B. für die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer) – finden Sie heraus, welche monatliche Darlehensrate Sie sich leisten können und mit wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einsteigen können beziehungsweise möchten.

Laufende Kosten für Strom oder Gas sowie für die Müllabfuhr sollten dabei ebenfalls im Auge behalten werden. Auch sollten Sie bedenken, dass immer mal Reparatur- oder Sanierungsarbeiten anfallen können. Eine Rücklagenbildung kann also durchaus sinnvoll sein.

Tipp: Die Kosten sind wichtig beim ersten Immobilienkauf als Kapitalanlage. Wir empfehlen mit einer Ein- bis Zweizimmerwohnung zu starten, da sie preislich günstiger ist. Auch der Kauf eines Neubaus oder einer sanierten Altbauwohnung kann Ihre Kosten schonen, da Sie nicht sofort mit Instandhaltungskosten konfrontiert werden.

Das Objekt steht fest, aber wie finanziere ich es?

Sofern sämtliche Kosten kalkuliert sind, gilt es, neben der Option der Selbstfinanzierung sinnvolle Finanzierungsmöglichkeiten für das nötige Fremdkapital zu finden. Neben dem klassischen Modell des Fremdkapitals der Bank gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Fördermodellen, die einen Immobilienkauf und die damit verbundene Selbstfinanzierung unterstützen. Solche werden beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) angeboten.

Was viele Immobilienkäufer nicht wissen: Es gibt zahlreiche Optionen, um Steuern zu sparen – beispielsweise die Möglichkeit, Sanierungs- und Reparaturkosten von den Steuern abzusetzen. Folgende Kostenpositionen kommen dafür unter anderem infrage:

  • Anschaffungskosten der Immobilie, abhängig vom Baujahr

  • Kosten für Renovierung und Reparaturen der Mieterwohnungen

  • Zinsen für die Baufinanzierung

Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie profitieren Sie gemäß den Paragrafen 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes von kompletter Steuerfreiheit, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren vergangen ist.

Tipp: Eine Option, die Kosten zu schmälern, ist das Gesetz. Demnach kann ein Blick in die vorhandenen Möglichkeiten und ins Gesetzbuch nie schaden. Denn Kosteneinsparungspotenziale gibt es immer, man muss nur genau hinsehen!

FAZIT:

Der erste Immobilienkauf bedeutet für viele das Betreten von Neuland. Wer auf der Suche nach seiner Traumimmobilie ist, verliert schnell den Blick für die Details. Nehmen Sie sich daher die Zeit, um sich gründlich zu informieren und vorzubereiten. Dadurch können Sie den Immobilienkauf um einiges angenehmer gestalten.

Unsere fünf Tipps nochmal kurz zusammengefasst:

✔️ Eine bereits vermietete Wohnung wäre als Starterwohnung durchaus einfacher und sie bietet eine sichere Einnahmequelle, da bereits zahlende Mieter vorhanden sind. ✔️ Ziehen Sie bei dem Erstkauf einer Immobilie als Kapitalanlage unbedingt eine Wohnung mit guter Lage vor. Achten Sie darauf, ob die Immobilie Mietsteigerungspotenzial hat. Ein Mietsteigerungspotenzial geht mit einer guten Lage und Infrastruktur einher. ✔️ Beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter, der Ihnen beispielsweise versteckte Kosten aufdecken kann. ✔️ Starten Sie mit einer Ein- bis Zweizimmerwohnung.

✔️ Empfehlenswert ist ein Neubau oder ein sanierter Altbau. Dadurch sparen Sie sich die sofortigen Instandhaltungskosten.

Schauen Sie sich gerne unseren ACCENTRO Wohnkostenreport 2021 (WKR) an und schaffen Sie sich einen ersten Überblick von der Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums.

Weitere Artikel zum Thema „Immobilienkauf“ finden Sie in unserem Wissens-Blog.

Hinweis: Die von uns hier aufgeführten Tipps bilden keinesfalls eine vorgeschriebene Vorgehensweise ab. Hierbei handelt es sich um eine reine Empfehlung.

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