Der Wohnkostenreport 2023
Wohnimmobilien sind insbesondere in Deutschland eine der wertstabilsten Anlageklassen und bieten weiterhin einen intakten Inflationsschutz. Das ist das Kernergebnis des aktuellen ACCENTRO Wohnkostenreports (WKR), der bereits zum achten Mal in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) erstellt wurde. Im Fokus standen dabei dieses Mal die Untersuchung des Inflationsschutzes und der Wertstabilität deutscher Wohnimmobilien, auch im Vergleich zum europäischen Ausland und anderen Investmentprodukten.
Anlass für diesen Schwerpunkt waren auch der Krieg in der Ukraine und die damit einhergehende steigende Inflationsrate sowie die anziehenden Zinsen. Zusätzlich haben die Autoren Szenarien entwickelt, um die zukünftige Zinsentwicklung und deren Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu untersuchen. Denn auch mit all diesen Änderungen auf den Immobilienmärkten hat sich eine Sache nicht geändert: Wohneigentümer sind auch heute noch gegenüber Mietern klar im Vorteil.
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Vorteile für deutsche Selbstnutzer
Der ACCENTRO Wohnkostenreport kommt zu dem Ergebnis, dass in 328 von 401 Landkreisen in Deutschland Wohneigentum günstiger als Mieten ist. Wohneigentum zahlt sich aufgrund der steigenden Mieten und der sinkenden Selbstnutzerkosten aus. Diese sind im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr deutlich angestiegen. Der unerwartet starke Anstieg der Fremdkapitalzinsen für Immobiliendarlehen ist maßgeblich dafür verantwortlich. Trotz moderater Preisentwicklungen für Wohneigentum im vergangenen Jahr biete die aktuelle Marktlage Einstiegschancen für eigenkapitalstarke Käufer.
Mieten passen sich an Inflation an
Trotz steigender Inflation und Zinsen schützen Immobilien Investoren deutlich besser vor der Inflation als andere Anlageformen. Historisch hat sich immer wieder gezeigt, dass sich Mieten gut an die Inflation anpassen können. Die Miethöhe orientiert sich allgemein an einem Anstieg der Verbraucherpreise und auch Einkommen passen sich außerhalb einer Rezession historisch der Inflation an und übertreffen diese regelmäßig, sodass die Mietbelastung durchschnittlich sinkt.
Stabile Renditen auf dem deutschen Wohnungsmarkt
Wichtig für Anleger ist vor allem die Entwicklung der realen Rendite. Maßgeblich ist hier der sogenannte reale (inflationsbereinigte) Total Return, der sich aus der Mietrendite und der Wertsteigerung berechnet. Die zurückliegenden Jahre waren für Anleger im Wohnungsmarkt außergewöhnlich gut:
Der reale Total Return lag zwischen 2011 und 2021 bei durchschnittlich 9,1 Prozent, über den gesamten Zeitraum lag die mittlere Rendite bei 4,9 Prozent. Damit ein Investment auch unterm Strich vorteilhaft ist, müssen auch die Kosten für Verschleiß und Instandsetzung sowie (reale) Finanzierungskosten berücksichtigt werden.
Derzeit und mittelfristig ist davon auszugehen, dass Total Returns von unter drei Prozent mit Verlusten verbunden sein können.
Zinsen können schon bald wieder sinken
Die aktuelle Phase des steigenden Hauptrefinanzierungszinses dauert inzwischen elf Monate an. Der historische Rückblick zeigt, dass die Zeit von der letzten Zinserhöhung bis zur ersten Zinssenkung maximal sieben Monate und im Durchschnitt fünf Monate betrug. Sollten die Inflationsraten in der zweiten Jahreshälfte 2023 deutlich nachgeben – wovon die meisten Marktbeobachter aktuell ausgehen –, ist die Wahrscheinlichkeit für eine erste Zinsreduktion innerhalb eines halben Jahres nach der letzten Zinserhöhung hoch. In diesem Fall dürften die Selbstnutzerkosten wieder sinken, während die Neuvertragsmieten auf einem weiter stabilen Niveau steigen werden. Die Lage könnte sich also schon Ende 2023 oder Anfang 2024 wieder deutlich bessern.
