Was erwarte ich, falls ich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufe?

Willkommen an der ersten Gabelung auf dem Weg zu der für Sie passenden Immobilie. Wo und wie möchte ich wohnen? Was erwarte ich vom Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage? Suche ich eine Wohnung für den Eigennutz oder als Alternative zum Sparbuch? Welche Kriterien sind mir wichtig? Szenelage oder grünes Wohnen? Eine 4-Zimmerwohnung am Stadtrand oder zwei kleinere Apartments in City-Lage zur Risikostreuung? Es gibt viele Kriterien beim Wohnungskauf welche wohl überlegt sein wollen. Der Kauf einer Eigentumswohnung kann der Rückzugsort Ihrer Familie sein, Ihr persönlicher Raum, in dem sich ein großer Teil Ihres Lebens abspielt. Es kann sich aber auch um eine Kapitalanlage handeln mit der Sie sich ein Stück Sicherheit für das Alter zulegen möchten.

Die notwendigen Schritte und ihre Reihenfolge sind klar festgelegt. Was das genau bedeutet, erklären wir Ihnen in den folgenden Abschnitten. Gern stehen wir Ihnen aber auch persönlich für individuelle Fragen zur Verfügung – auf dem Weg zu Ihrer Traum-Eigentumswohnung sind wir für Sie da. Schreiben Sie uns eine Mail oder rufen Sie uns an!

Zu Beginn des Wohnungskaufs steht die Auswahl der passenden Eigentumswohnung. Aber was ist passend und was nicht? Das hängt davon ab, ob Sie die Wohnung als Kapitalanlage kaufen oder selbst dort leben wollen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, um selbst darin zu wohnen, werden Sie mit Sicherheit auch viele emotionale Gesichtspunkte beachten. Gefällt Ihnen das Gebäude, die Lage der Wohnung, ihre Umgebung und die Nachbarschaft? Wie steht es um die Versorgungslage und wo befinden sich die nächsten Einkaufsmöglichkeiten? Gibt es eine Schule beziehungsweise einen Kindergarten in der Nähe? Wie weit ist der Weg zur Arbeit und wie ist die Verkehrsanbindung? Das sind alles Punkte, die Sie beim Kaufen einer Eigentumswohnung genau abwägen sollten. Darüber hinaus ist es jedoch immer ratsam, sich über die Verwaltung der Wohnanlage (Verwaltervertrag), die Eigentümergemeinschaft (Eigentümerversammlungsprotokolle), die Höhe der bereits angesparten Instandhaltungsrücklage und den Wirtschaftsplan zu informieren. Jeder seriöse Verkäufer wird Ihnen den Zugriff zu diesen Unterlagen gewähren.

Die „harten Fakten“ spielen auch bei dem Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage eine elementare Rolle. Tendenziell treten emotionale Gründe wie der persönliche Geschmack stärker in den Hintergrund, während Kriterien wie Wiedervermietbarkeit, Finanzierbarkeit, Rendite und Zustand des Gebäudes und der Eigentümergemeinschaft deutlich wichtiger werden. An dieser Stelle helfen wir Ihnen selbstverständlich, alle relevanten Informationen zu bündeln, um Ihnen ein klares Bild von Ihren potenziellen Kapitalanlage zu verschaffen. Nachdem Sie gemeinsam mit uns einige passende Wohnungen herausgesucht haben, unterstützen wir Sie im Entscheidungsprozess, indem wir einen Besichtigungstermin durchführen und Ihnen die relevanten Unterlagen zusenden. Gerne gehen wir die wichtigen Dokumente mit Ihnen gemeinsam durch, um Ihnen Unterschiede sowie Vor- und Nachteile der jeweiligen Eigentumswohnungen aufzuzeigen.

Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden? Dann ist es an der Zeit, Nägel mit Köpfen zu machen. Ihre Kaufabsicht erklären Sie durch eine Reservierungsvereinbarung, welche Ihnen die ausgewählte Eigentumswohnung für einen bestimmten Zeitraum „sichert“. Nach Abschluss der Reservierung erhalten Sie alle relevanten Unterlagen zur Prüfung, welche wir Ihnen an dieser Stelle auflisten. Hier macht es keinen Unterschied mehr, ob Sie die Wohnung zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage kaufen.

• Wirtschaftsplan

• Hausgeldabrechnung

• Eigentümerversammlungsprotokolle

• Energieausweis

• Mietvertragsunterlagen zzgl. aktueller Mietauskunft (bei einer Kapitalanlage)

• Verwaltervertrag

• Versicherungsnachweis

• Musterkaufvertrag

• Teilungserklärung.

Ganz nach Ihren Wünschen können wir die Unterlagen gemeinsam durchgehen, Sie entscheiden sich für ein Gespräch mit Freunden und Familie und/oder ziehen sogar einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu Rate. Der Aufwand für die Durchsicht und das inhaltliche Verständnis dieser Unterlagen sollte nicht unterschätzt werden. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, steht der Erwerb einer Immobilie zwar im Mittelpunkt, gleichzeitig treten Sie aber auch einer Eigentümergemeinschaft bei, welche bereits Entscheidungen getroffen hat, die Sie 1:1 übernehmen werden. Nehmen Sie sich deshalb ausreichend Zeit, um die Unterlagen zu studieren.

Bekräftigt Sie die Durchsicht der Unterlagen in Ihrer Kaufabsicht, kommen wir zu dem nächsten entscheidenden Punkt, der Finanzierung des Kaufs.

Folgenden Fragen sollten Sie sich bei der Finanzierung Ihrer Wohnung stellen: Kaufe ich die Wohnung vom Ersparten? Mit welcher Bank möchte ich gemeinsam den Wunsch nach Wohnungseigentum realisieren? 

Welche Sicherheiten benötigt die Bank? Welche Sicherheiten habe ich selbst?

Auch hier ergeben sich eine Menge Fragen, die Sie gemeinsam mit der Bank Ihres Vertrauens klären können, bevor es zum Notartermin kommt. Nachdem Sie die Formalien mit Ihrer Bank abgesprochen haben, dient Ihr Eigenkapitalnachweis in Verbindung mit der Finanzierungszusage als finanzieller Sicherungsnachweis gegenüber dem Verkäufer.

Sobald die Punkte Beratungsgespräch, Besichtigung, Unterlagenprüfung und Finanzierung geklärt sind, kann ein Beurkundungstermin vereinbart werden. Aufgrund des sehr umfangreichen Verbraucherschutzes in Deutschland erhalten Sie den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Notartermin. Es bleibt also auch an dieser Stelle genug Zeit für eine eingehende Prüfung und Klärung aller Fragen.

Für viele Menschen ist der Wohnungskauf der erste Kontakt mit einem Notar. Doch auch Erstkäufer brauchen keinerlei Bedenken zu haben – denn genau wie beim Wohnungskauf als Ganzes ist auch der Ablauf eines Beurkundungstermins klar geregelt. 

Der Notar dient als neutraler Vermittler und rechtlicher Umsetzer des Wohnungs- und Geldübergangs von Verkäufer zu Käufer und umgekehrt. Er ist unter anderem auch dafür verantwortlich, den Kaufpreis erst dann fällig zu stellen, wenn er den Übergang der Immobilien auf den Käufer zu 100 Prozent gewährleisten kann. Nach einer freundlichen Begrüßung wird der Vertrag vom Notar laut vorgelesen. Währenddessen kann der Käufer selbstverständlich Fragen zum Inhalt des Vertrages an den Notar stellen. Dieser ist gesetzlich zu Neutralität verpflichtet. Nachdem der Vertrag vorgelesen und alle Fragen beantwortet wurden, unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Notar den Kaufvertrag.

Zum Schutz des Käufers beantragt der Notar nach der Beurkundung den Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das bedeutet, dass der Käufer bereits als neuer Eigentümer „vorgemerkt“ wird. 

Dies verhindert das mehrfache Verkaufen ein und derselben Eigentumswohnung. Erst nach Eintrag der Auflassungsvormerkung kann der Kaufpreis vom Notar fällig gestellt werden. Nach der schriftlichen Bekanntgabe des Notars, dass die Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, ist es an Ihnen beziehungsweise Ihrer finanzierenden Bank, den Kaufpreis innerhalb einer vorgegebenen Frist (mindestens 14 Tage) an den Verkäufer zu überweisen. Hat der Verkäufer das Geld erhalten, findet zum nächsten 1.sten eines Monats der Nutzen-Lasten-Wechsel statt. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie Besitzer der Eigentumswohnung der Wohnung mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Ab diesem Zeitpunkt erhalten Sie die Wohnung zu Ihrem Nutzen beziehungsweise die Miete des Mieters, sind aber auch beispielsweise zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet.

Zeitgleich beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dieser formelle Akt kann ein paar Monate in Anspruch nehmen. Nach Notartermin, Auflassungsvormerkung und dem Eintrag im Grundbuch sind Sie endgültig Eigentümer der Immobilie.