Immobilienkauf

Bundesweit einheitliche Regelungen zur Wertermittlung ab Anfang 2022

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09.

September 2021

Anfang 2022 tritt die Novelle der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft. Die Gesetzesänderung soll bundesweit einheitliche Grundsätze manifestieren, um erforderliche Daten und Bodenrichtwerte zur Wertermittlung von Immobilien nutzbar zu machen.

Das aktuelle Regelwerk greift zu kurz

Die in der aktuellen Verordnung festgelegten Vorgaben setzen die Rahmenbedingungen zur Erstellung eines Gutachterausschusses. Darunter werden die Richtlinien zur Boden-, Sach-, Vergleichs-, Ertrags- und Wertermittlung gefasst. Dieses Verfahren dient dazu, den Verkehrs- beziehungsweise Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Als problematisch gilt in der bisherigen Fassung, dass die Vorgaben zur Ermittlung der erforderlichen Daten eher Empfehlungen entsprechen. Aus diesem Grund gab es bislang auf Länderebene keine einheitliche Umsetzung der Einzelrichtlinien. Um den Präzisierungs- und Anpassungsbedarf der Richtlinien zu decken, hat sich die Bundesregierung deshalb dafür entschieden, ausführlichere Angaben zu machen. Detaillierte Vorschriften, die bislang ausschließlich in den einzelnen Richtlinien verfasst waren, werden zukünftig im ImmoWertV zusammengefasst. Im Zuge dessen wird die Umsetzung zukünftig verbindlich. Um die Verständlichkeit einzelner Paragrafen zu unterstützen, stellt die Regierung weiterhin in Aussicht, Muster-Anwendungshinweise auszustellen.

Konkrete Ergänzungen und Änderungen gegenüber 2010

Ein besonderer Fokus der Novelle ist die Gesamt- und Restnutzungsdauer von Immobilien. Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Lebensdauer eines Objekts, die allerdings nicht für alle Gebäudearten pauschal festgelegt werden kann. Aus diesem Grund galten bislang Orientierungswerte für bestimmte Gebäudearten. In Anlehnung an den Grundsatz der Modellkonformität wird darum als Lösung die Anwendung einheitlicher Modellansätze zugrunde gelegt, wodurch saubere und zuverlässige Daten erzeugt werden sollen. Laut der Novelle müssen sowohl für die Ermittlung als auch für die Anwendung der erforderlichen Daten dieselben Modellansätze verwendet werden. Denn beim Einsatz verschiedener Modellansätze, Bezugseinheiten oder Parameter besteht das Risiko verfälschter Ergebnisse. Bei der Restnutzungsdauer einer Immobilie ist – beispielsweise nach diversen Modernisierungsmaßnahmen – der neue Modernisierungsgrad maßgeblich. Für die einzelnen Maßnahmen werden von Bausachverständigen Punkte verteilt, die wiederum den Modernisierungsgrad bestimmen. Je höher die Punktzahl, desto länger die Restnutzungsdauer. Ein weiterer Punkt der Novelle betrifft die Qualität verwendeter Daten. Die für die Wertermittlung relevanten Daten werden vor der Umsetzung der Einzelrichtlinien hinsichtlich ihrer Eignung, Anpassung und Herkunft eingehend geprüft. Allgemeine Vorgaben dienen dazu, die einheitliche Umsetzung der Verordnung auf Länderebene weiter zu fördern. Quellen www.haufe.de www.bmi.bund.de www.bmi.bund.de

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