Immobilienkauf

Der Mietkauf und wie er funktioniert

Newsarticle image

13.

April 2022

Mietkauf: Option für Mieter, die Wohneigentum anstreben, aber wenig oder gar kein Eigenkapital beisteuern können.

Das Prinzip des Mietkaufs ist eigentlich einfach: Zunächst wird ein Mietvertrag abgeschlossen, später geht das Mietobjekt in das Eigentum des Mieters über. Bereits beim Abschluss des Mietvertrags wird der Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus vereinbart. Während Sie bereits in der Wohnung oder in dem Haus leben, zahlen Sie Miete, die bereits einen Ansparbetrag für den späteren Erwerb enthält. Beim Kauf wird der bis dahin angesparte Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet. Der Verkäufer behält einen Teil der monatlichen Zahlung als Mietzins ein.

Somit stellt der Mietkauf für viele Mieter, die sich ein Eigenheim wünschen, aber nur wenig oder gar kein Eigenkapital beisteuern können, eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung dar. Dennoch ist es wichtig, sich vorher genau zu informieren: Denn durch versteckte Kosten und überteuerte Preise kann ein Mietkauf kostspieliger werden als ein Immobilienkauf mit einer Baufinanzierung.

Wie funktioniert ein Mietkauf?

Zunächst einmal müssen sich Mietkäufer und Verkäufer über die Höhe der Miete und den Kaufpreis einigen. Beides geschieht bei Abschluss des Mietkaufvertrags. Dieser Vertrag wird meist über zehn bis 20 Jahre geschlossen und muss notariell beglaubigt werden, wie bei allen Immobilienkäufen. Dafür fallen Kosten an. Beim Optionskauf (siehe unten) muss darüber hinaus ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden, dafür muss ebenfalls ein Notar beauftragt werden.

Einen Teil der Miete behält der Vermieter/Verkäufer dabei als Mietzins, der anderen Teil wird beim späteren Kauf der Immobilie mit verrechnet. Im Mietkaufvertrag kann aber auch vereinbart werden, dass die gesamte Monatsmiete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Zusätzlich muss in den meisten Fällen eine Anzahlung von rund 20 Prozent der Kaufsumme geleistet werden.

Wenn die Mietzeit abgelaufen ist, kann der Mieter das Objekt zum verbleibenden Restwert kaufen. Wurde kein Restwert vereinbart, wird die Immobilie über höhere Mietzahlungen oder eine längere Laufzeit abgezahlt – und geht dann mit Ende der Mietdauer automatisch an den Käufer über. Kommen Sie allerdings als Mieter in Zahlungsschwierigkeiten, hat der Verkäufer nach den Bedingungen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Dann wären nicht nur Ihre bereits eingezahlten Beträge weg. Sie könnten dann die Immobilie auch nicht mehr kaufen. Der Vermieter/Käufer könnte zudem Schadensersatzforderungen für den Mietausfall gegen Sie erheben.

Pro und Kontra beim Mietkauf

Ein Haus oder eine Wohnung erst als Mieter bewohnen, dann kaufen: Diese Variante eines Immobilienkaufs klingt für viele zunächst attraktiv, zumal ein Teil der Miete gleich als Investition in das Eigenheim einfließt, am Ende muss nur noch der offene Betrag gezahlt werden. Aber auf den zweiten Blick können sich Kosten offenbaren. Es gibt bei diesem Modell zudem kaum Förderungsmöglichkeiten.

Pro:

  • Geringer Eigenkapitalbedarf:

    Der Kauf eines Eigenheims ist mit einem Mietkauf auch mit einem niedrigen Einkommen möglich, es muss kein Bankdarlehen aufgenommen werden. Im ersten Schritt wird nur ein Mietvertrag abgeschlossen. Ein Mietkauf würde vor allem jungen und einkommensschwachen Familien, die bei einem „klassischen“ Immobilienkauf kein Eigenkapital einbringen könnten, einen Immobilienerwerb ermöglichen, und zwar vergleichsweise früh.

  • Die Miete bleibt stabil:

    Sofern keine Erhöhungen vertraglich vereinbart wurden, bleibt die Monatsrate während der gesamten Laufzeit des Mietkaufvertrags unverändert. Somit sind die Käufer unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung. Zudem können sie direkt an der Entwicklung der Immobilienpreise partizipieren, was ansonsten nur den Vermietern zufällt. Die in einem festgelegten Zeitraum erbrachten Mietkaufzahlungen werden vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Die Mietkäufer haben so eine Planungssicherheit bei ihren Wohnkosten.

  • Vermögensaufbau und Altersvorsorge:

    Die Mietkäufer werden in die Lage versetzt, den mit Blick auf ihre Altersvorsorge nötige Kapitalbildung vorzunehmen. Mit dem Immobilienerwerb geht das wirtschaftliche Eigentum sofort an die Käufer über. Diese weisen fortan Vermögen auf, das in höherem Alter durch Umwandlung in eine Leibrente das Alterseinkommen zusätzlich erhöhen kann. Alternativ kann das Vermögen auch zur Finanzierung einer potenziellen Pflegebedürftigkeit eingesetzt werden, da die gesetzliche Pflegeversicherung nur einen Teilschutz bietet und die übrigen Kosten privat finanziert werden müssen. Eine angemessene selbst genutzte Immobilie ist zudem vor einer Veräußerung geschützt, wenn Leistungen aus der Grundsicherung in Anspruch genommen werden sollten.

  • Vertragsübergabe an Dritte möglich:

    Bei Mietkäufen kann vereinbart werden, dass der Vertrag an Dritte übertragbar ist. Diesem werden dann gegebenenfalls die gezahlten Mieten angerechnet und somit alle Rechte und Pflichten übergeben.

  • Optionskauf:

    Genossenschaften bieten oft auch den sogenannten Optionskauf an, bei dem beim Abschluss des Mietvertrags lediglich die Option eingeräumt wird, die Immobilie käuflich zu erwerben. Meist wird ein Zeitraum von bis zu 25 Jahren eingeräumt, nach dessen Ablauf die Immobilie zu einem festgelegten Preis gekauft werden kann. Es besteht also keine Verpflichtung, die Immobilie zu kaufen, der Kauf kann schlussendlich also auch abgelehnt werden.

Kontra:

  • Wenig Auswahl:

    Ein Mietkauf wird eher selten angeboten, deshalb ist die Auswahl an Objekten deutlich geringer. Häufig sind es private Anbieter, es gibt aber auch Angebote von Genossenschaften und Bauträgern.

  • Keine Top-Objekte:

    Oft befinden sich Häuser und Wohnungen, die zum Mietkauf angeboten werden, in eher unattraktiver Lage oder in nicht einwandfreiem Zustand. Da sich diese Objekte nur schwer verkaufen lassen, versuchen viele Anbieter ihre Immobilie auf diese Weise zu verkaufen.

  • Bankkredite meist günstiger:

    Die finanziellen Konditionen sind meist schlechter als bei einem Bankkredit, weil die Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und weitere Kosten wie beispielsweise Abschlussgebühren anfallen.

  • Eventuelle Zahlungen:

    Sie tragen höhere Sanierungs- und Modernisierungskosten als normale Mieter, da die Immobilie bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrags in Ihr wirtschaftliches Eigentum übergeht. Das Geld für solche Maßnahmen müssen Sie zusätzlich ansparen und im Bedarfsfall anteilig an den Vermieter zahlen.

  • Mitspracherecht:

    Ein Mitspracherecht, etwa bei Umbauten, erhalten Sie erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis gezahlt haben, somit auch juristisch als Eigentümer gelten. Das gilt allerdings nicht, wenn Sie das Mitspracherecht vertraglich zu Ihren Gunsten geregelt haben.

  • Keine staatlichen Förderungen:

    Nur bei einer Modernisierung können Sie eventuell von einer staatlichen Förderung durch die KfW profitieren.

  • Konsequenzen bei Zahlungsschwierigkeiten:

    Können Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen, haben Sie auch kein Recht, Ihr bisher gezahltes Geld zurückzuerhalten. Dann wäre nicht nur die Immobilie weg, sondern auch das bisher bezahlte Geld. Zusätzlich kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche an Sie stellen. Ab wann Sie in den Zahlungsverzug geraten und mit welcher Frist der Vertrag gekündigt werden kann, wird im Mietkaufvertrag genau festgelegt.

  • Insolvenzrisiko:

    Gerät der Verkäufer in Insolvenz, ist das Geld ebenfalls weg. Sie können vertraglich festhalten, wie in diesem Fall mit der bereits eingezahlten Summe umgegangen werden soll. Möglich ist es auch, sich mit einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch als potenzieller Eigentümer vormerken zu lassen. Damit kann der Vermieter die Immobilie kein weiteres Mal verkaufen oder belasten, Sie können sich das Erstkaufrecht sichern.

Ein Mietkauf kann sich somit als risikoreicher und teurer erweisen als ein „normaler“ Immobilienkauf. Deshalb sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Vorteile die negativen Aspekte ausgleichen.

Lesen Sie mehr

Immobilienkauf

Fußballprofi, Immobilienbesitzer, Investor – Wohnungskauf mit Jordan Torunarigha

06. September 2022

Nationalspieler und Abwehrspieler beim belgischen Erstligisten KAA Gent, Jordan Torunarigha, macht den Wohnungskauf perfekt. Mit Unterstützung von ACCENTRO hat er sich nun den Traum vom Wohneigentum erfüllt.
Weiterlesen
Immobilienkauf

ACCENTRO-Käuferstory: Wie aus Ashok (36) ein Vermieter mit einer Vision wurde

02. September 2022

Die Investition in eine solide Kapitalanlage hat Ashok angetrieben, eine Wohnung zu kaufen. Hier erfahren Sie, wie Ashok einen der wichtigsten Schritte seines Lebens ging und warum der Weg, ein Wohnungseigentümer zu werden, gar nicht kompliziert war.
Weiterlesen