Immobilienkauf

Immobilienlexikon

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Sondereigentum, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Gemeinschaftseigentum, Instandhaltungsrücklage, WEG-Verwalter, Sondereigentumsverwalter usw. – beim Wohnungskauf stolpern Sie früher oder später mit Sicherheit über den ein oder anderen dieser Begriffe.

Wir lassen Sie mit diesen Fachwörtern nicht allein. Wir werden Ihnen dabei helfen, den Kauf Ihrer Eigentumswohnung zu einem Spaziergang zu machen. Den ersten Schritt dazu möchten wir schon hier beschreiten, indem wir Sie mit unserem Leitfaden über die üblichen Schritte informieren, die beim Wohnungskauf durchlaufen werden – vom Kaufwunsch bis hin zur Eigentumsumschreibung.

Die Auflassung ist ein wichtiger Schritt im Kaufprozess auf dem Weg zur Eigentumswohnung. Denn mit der Auflassung einigen sich Käufer und Verkäufer darüber, dass die Wohnung beziehungsweise das Grundstück nun in den Besitz des Käufers übergeht. Dazu schließen beide Parteien zunächst einen Kaufvertrag nebst Auflassung ab. Die Auflassung ist zum Eigentumswechsel erforderlich, da ein Eigentumswechsel nach deutschem Recht nicht allein mit der Beurkundung eines Kaufvertrages erfolgen kann (Trennungsprinzip). Der Kaufvertrag ist ein Verpflichtungsgeschäft, die Auflassung ist ein Verfügungsgeschäft.

Als nächsten Schritt lässt eine der beiden Parteien, in der Regel der Käufer, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Damit ist offiziell festgeschrieben, dass die Immobilie bereits einen Käufer hat und nicht ein weiteres Mal veräußert werden kann. Ist der Kaufpreis bezahlt, erfolgt die Auflassung: Der Käufer ist nun Eigentümer der Wohnung und damit auch für die Kosten verantwortlich, die für die Wohnung anfallen. Die Eintragung des Käufers ins Grundbuch macht den Kauf der Wohnung schließlich komplett.

Zu den Betriebskosten zählen alle Kosten, die sich für Sie laufend durch das Eigentum am Grundstück und die Nutzung Ihrer Immobilie ergeben. Einmalige Kosten gehören nicht dazu. Zu den Betriebskosten zählen damit unter anderem Ausgaben für Wasserver- und -entsorgung, Heizung, Straßen- und Gebäudereinigung, Müllabfuhr, Beleuchtung und notwendige Versicherungen. Darüber hinaus gehören beispielsweise auch die Grundsteuer sowie die Wartung und Reinigung von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen dazu.

Wenn Ihre Eigentumswohnung vermietet ist, ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. In diesem Fall müssen Sie einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung für ihn erstellen. Sind Sie dagegen Selbstnutzer, müssen Sie alle anfallenden Kosten selbst bezahlen.

Zu den nichtumlagerungsfähigen Betriebskosten gehören u.a. Verwaltungskosten, die Ihnen für die Verwaltung Ihrer Wohnungen entstehen, sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese Kosten können Sie nicht auf den Mieter umlege.

Die Betriebskostenabrechnung wird einmal jährlich vom Vermieter für den Mieter erstellt. Betriebskosten sind alle laufenden Kosten, die als Folge der Nutzung der Immobilie anfallen. Für Wohnungseigentümer ist wichtig: Es handelt sich dabei um die umlagefähigen Kostenanteile in der Hausgeldabrechnung. Welche Kosten das genau sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Unter anderem zählen die Kosten für Wasser, Heizung, Müllentsorgung und Gartenarbeiten dazu.

Die Instandhaltungsrücklage und Verwaltungsgebühr sind hingegen nicht umlagefähige Kosten, die somit nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Als Vermieter müssen Sie die datenschutzrechtlichen Bestimmungen beachten. Das gilt auch, wenn nur eine einzige Eigentumswohnung vermietet wird. Nach § 28 des Bundesdatenschutzgesetzes dürfen Sie nur Daten von Ihrem Mieter abfragen und erheben, die für den Mietvertrag relevant sind. Daher ist es beispielsweise nicht erlaubt, dass Sie Informationen über politische Ansichten oder die Gesundheit ihrer Mieter sammeln. Sie dürfen auch die Telefonnummer nicht weitergeben, ohne dass Ihr Mieter zugestimmt hat. Nur falls Gefahr im Verzug ist, sind Ausnahmen möglich.

Die Courtage ist eine Prämie, die in der Regel für einen Verkaufsabschluss oder die Vermittlung eines Geschäfts gezahlt wird. Der Begriff ist gleichbedeutend mit Provision. Im immobilienwirtschaftlichen Kontext ist eine Courtage die Prämie für den Immobilienmakler, wenn er eine Vermietung oder einen Verkauf ermöglicht hat.

Die Höhe der Maklercourtage unterscheidet sich von Fall zu Fall. Bei der Vermittlung von Mietverträgen ist sie gesetzlich begrenzt und darf die Summe von zwei Monatsnettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Bei Kaufobjekten erhält der Makler eine Courtage welche sich in den meisten Fällen auf die Höhe des Kaufpreises bezieht.

Die maximale Höhe der Provision unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Am niedrigsten liegt sie unter anderem im Saarland, in Bayern und Baden-Württemberg mit 3,57 Prozent. In Berlin und Brandenburg dürfen Makler bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer verlangen. Damit sind die beiden Bundesländer deutschlandweit Spitzenreiter.

Wer die Maklercourtage zahlt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie wird in den meisten Fällen vom Mieter beziehungsweise Käufer übernommen. Derzeit wird diskutiert, ein sogenanntes Bestellerprinzip gesetzlich einzuführen. Das würde bedeuten, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn engagiert. Ob diese Regelung in Kraft treten wird, ist noch unklar.

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung belegt, dass eine Person keine offenen Verbindlichkeiten steuerlicher Art hat. Sie wird vom Finanzamt ausgestellt und ist befristet. Man benötigt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung unter anderem, um eine Aufenthaltserlaubnis verlängern zu lassen, eine Gaststättenkonzession zu erhalten oder eine Immobilie zu erwerben. In diesem Fall belegt sie, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer für die Eigentumswohnung oder das Haus gezahlt hat. Der Notar muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag bei der zuständigen Grunderwerbssteuer-Stelle einreichen. Diese wird vom Finanzamt ausgestellt und über den Notar an das Grundbuchamt weiter geleitet. Eine Eigentumsumschreibung ist nur mit Nachweis der Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich.

Benötigt ein Wohnungseigentümer seine Kapitalanlagewohnung selbst, kann er Eigenbedarf anmelden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist aber nur dann zulässig, wenn der Eigentümer einen nachvollziehbaren und objektiven Kündigungsgrund vorweisen kann. Das kann zum Beispiel die Tatsache sein, dass eines der Kinder die Wohnung benötigt. Wichtig dabei ist: Der Eigenbedarf muss auch zu dem Zeitpunkt noch gelten, wenn die Kündigung wirken soll, nicht nur in dem Moment, in dem sie ausgesprochen wird. Außerdem ist zu beachten: Die Person, die den Eigenbedarf hervorruft, muss nicht zwangsläufig der Eigentümer selbst sein. Neben den Kindern können das auch Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten oder Neffen sein. Das gilt auch für Personen, die mit dem Eigentümer zwar nicht verwandt sind, aber mit ihm zusammen leben, zum Beispiel für Lebenspartner.

Eigenbedarf: Schriftliche Kündigung ist Pflicht

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, sind auch bei der Kündigung noch einige Punkte zu beachten. Diese muss schriftlich erfolgen. Ihre Zustellung muss der Eigentümer nachweisen. Die Kündigungsfrist kann von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sein: Je nachdem, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt, kann sie mindestens drei und maximal neun Monate betragen. Bedeutet der Umzug für den Mieter eine besondere Härte, zum Beispiel wenn er sehr lange in der Wohnung gewohnt hat oder sehr alt ist, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Auf dieses Recht muss der Eigentümer den Mieter bei der Kündigung hinweisen.

Kündigung bei Eigenbedarf: Sperrfristen beachten

Besondere Regelungen gelten, wenn das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, erst kürzlich in Wohneigentum umgewandelt wurde. Hier bestehen häufig Kündigungssperrfristen, die maximal zehn Jahre ab Kauf der Wohnung betragen können. Wie lange die Frist genau ist, kann auch innerhalb einer Stadt unterschiedlich sein. Eigentümer, die Eigenbedarf anmelden wollen, sollten sich also zunächst über die genauen Fristen in ihrem Wohnort erkundigen.

Alle Eigentümer einer Wohnanlage bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Eine ihrer wichtigsten Aufgaben ist es, das Eigentum gemeinsam zu verwalten. Die Eigentümerversammlung als Gremium der Eigentümergemeinschaft ist die wichtigste Partei in der Verwaltung und tagt mindestens einmal jährlich, unter anderem, um über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und mögliche Sanierungsmaßnahmen sowie Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum abzustimmen.

Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Das Dokument umfasst vier Seiten. Auf der ersten Seite finden Sie allgemeine Informationen zum Gebäudetyp, Baujahr und vorhandener Nutzfläche. Auf Seite zwei bzw. Seite drei gibt Ihnen eine Farbskala von grün bis rot Auskunft darüber, wie hoch der berechnete bzw. der tatsächliche Energiebedarf des Gebäudes ist. In der Regel erhalten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung einen verbrauchsorientierten Energieausweis, der auf Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs des Gebäudes in den vergangenen drei Jahren erstellt wird. Zudem sind Vergleichswerte für unterschiedliche Häusertypen aufgeführt. Außerdem werden die verwendeten Fachbegriffe erläutert und Empfehlungen für mögliche Modernisierungsmaßnahmen aufgelistet.

Der Energieausweis wurde in Deutschland 2007 mit der Energiesparverordnung eingeführt und muss Ihnen als potenziellem Käufer einer Wohnung auf Verlangen zugänglich gemacht werden – unabhängig vom Baujahr des Objekts. Dabei wird der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude erstellt, auch wenn Sie nur eine einzelne Wohnung erwerben möchten.

Ein Flurstück ist ein eindeutig begrenzter und amtlich vermessener Teil der Erdoberfläche. Im Liegenschaftskataster wird jedem Flurstück eine eigene Flurstücksnummer zugewiesen. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie die Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind. Insbesondere gehören dazu alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses erforderlich sind, also beispielsweise die Außenwände, das Dach, das Fundament und das Treppenhaus sowie Fenster und Eingangstüren. Darüber hinaus gehören alle Anlagen und Einrichtungen dazu, welche die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich nutzen können. Dazu zählen Parkplätze oder Grünflächen, aber auch zum Beispiel ein Schwimmbad. Alle Wohnungseigentümer verwalten das Gemeinschaftseigentum zusammen und kommen gemeinsam für dessen Erhaltung auf.

Jede Gemeinschaft braucht Regeln für ein geordnetes und friedliches Miteinander. In der Eigentümergemeinschaft finden sich die entsprechenden Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung. Sie enthält die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft und wird deswegen auch als „Verfassung der Eigentümergemeinschaft“ bezeichnet. Sie wird speziell für die jeweilige Wohnanlage entworfen und ist in der Regel mit der Teilungserklärung im Grundbuch festgeschrieben.

Hausgeld, Stimmverteilung und Tierhaltung: Häufige Bestandteile der Gemeinschaftsordnung

Einer der wichtigsten Punkte in der Gemeinschaftsordnung ist die Verteilung der Kosten. Sie enthält häufig einen Kostenverteilungsschlüssel, nach dem die Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum auf die Eigentümer umgelegt werden. Ebenso können die Zahlungsbestimmungen des Hausgeldes in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Da die Stimmverteilung in der Eigentümerversammlung unterschiedlich geregelt sein kann, ist auch sie unter Umständen Teil der Gemeinschaftsordnung. Normalerweise wird per Objektprinzip abgestimmt, wonach auf jede Wohnung eine Stimme entfällt. Wird es angewandt, muss das in der Gemeinschaftsordnung so festgeschrieben sein. Daneben kann die Gemeinschaftsordnung zum Beispiel Tierhaltung verbieten oder gewisse Auflagen für die Vermietung der Wohnungen enthalten. Sie kann es auch untersagen, die Wohnung gewerblich zu nutzen.

Die Gemeinschaftsordnung – Pflichtlektüre für jeden potenziellen Eigentümer

Obwohl die Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen ist, kann die Eigentümergemeinschaft sie ändern, erweitern oder, sofern keine vorhanden ist, entwerfen. Für einen solchen Schritt muss jeweils die gesamte Eigentümergemeinschaft zustimmen. Wenn sich die Eigentümer einig sind, können auch Bestimmungen in die Gemeinschaftsordnung eingetragen werden, die vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Einige gesetzliche Regelungen sind jedoch in jedem Fall bindend und können durch die Gemeinschaftsordnung nicht außer Kraft gesetzt werden. Die Existenz einer Gemeinschaftsordnung ist nicht obligatorisch, jedoch insbesondere bei großen Eigentümergesellschaften zweckmäßig. Da die Gemeinschaftsordnung Aufschluss über die Rechte und Pflichten des einzelnen Eigentümers gibt, ist sie eines der wichtigsten Dokumente, die Sie als Kaufinteressent vor dem Erwerb prüfen sollten.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Informationen rund um die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke in Deutschland aufgeführt sind. Konkret enthält das Grundbuch für jedes Grundstück:

  • Lage und Größe des Grundstücks

  • Grundstücksgleiche Rechte (unter anderem Erbbaurecht oder Wohnungseigentum)

  • Eigentümer und bei mehreren Eigentümern die jeweiligen Anteile

  • Lasten und Beschränkungen (unter anderem, Grunddienstbarkeiten und Verfügungsbeschränkungen wie zum Beispiel Vorkaufsrecht oder Wohnrecht)

  • Grundpfandrechte wie zum Beispiel Hypotheken und Grundschulden

 Für die Verwaltung des Grundbuchs ist das Grundbuchamt zuständig. Wenn Veränderungen im Grundbuch vorgenommen werden sollen, zum Beispiel beim Kauf einer Wohnung, muss dazu ein Antrag gestellt werden, welcher dann vom zuständigen Amtsgericht bearbeitet wird.

Die Grunderwerbsteuer muss jeder Käufer eines Grundstücks in Deutschland zahlen. Sie müssen diese Steuer auch grundsätzlich beim Erwerb einer Eigentumswohnung entrichten, da Sie durch den Kauf Miteigentümer an dem Grundstück werden, auf dem sich Ihre Wohnung befindet. Die Steuer wird zu dem Zeitpunkt fällig, an dem ein rechtswirksamer Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer vorliegt. Der beim Kaufprozess beteiligte Notar informiert das Finanzamt darüber, wenn Ihr Wohnungskauf steuerpflichtig ist. Das Finanzamt berechnet dann die Höhe der Steuer und teilt Sie Ihnen schriftlich mit. Sobald Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben, erhalten Sie vom Amt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese benötigen Sie, um sich im Grundbuch eintragen zu lassen und rechtmäßiger Eigentümer der erworbenen Eigentumswohnung zu werden.

Bis September 2006 lag der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer bundesweit bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seitdem können die Bundesländer die Höhe der Steuer bestimmen, so dass diese davon abhängt, in welchem Land Sie Wohneigentum erwerben. Die Sätze schwanken aktuell zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent im Saarland, in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.

Grundstücke können als Sicherheit für aufgenommene Kredite mit einem Grundpfandrecht belastet werden. Das Grundpfandrecht gilt als „dingliches Verwertungsrecht“: Es erlaubt dem Gläubiger, seine Forderungen notfalls durch eine Zwangsversteigerung oder -verwaltung zu befriedigen. Grundpfandrechte werden im Grundbuch eingetragen. In Deutschland gibt es drei Arten des Grundpfandrechtes: die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

1. Die Hypothek Eine Hypothek ist ein sog. akzessorisches Grundpfandrecht. Sie entspricht demnach immer dem Betrag der bestehenden Forderung. Wurden also 70.000 Euro von einer Hypothek von ursprünglich 100.000 Euro zurückgezahlt, hat die Hypothek noch eine Höhe von 30.000 Euro. Bei Tilgung des Gesamtbetrages erlischt die Hypothek ganz. In der Praxis wird die Hypothek zunehmend durch die Grundschuld ersetzt.

2. Grundschuld Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht. Das bedeutet, sie existiert unabhängig vom Bestehen einer bestimmten Forderung. Selbst wenn ein Kredit nicht oder nur in geringerem Maße in Anspruch genommen wird, bleibt die Grundschuld unverändert. Wurden also 70.000 Euro von ursprünglich 100.000 Euro Grundschuld zurückgezahlt, beträgt die Höhe der Grundschuld weiterhin 100.000 Euro. Auch wenn der gesamte Kredit getilgt wurde, bleibt die Grundschuld zunächst bestehen. Mit einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung kann beim Grundbuchamt aber die Löschung der Grundschuld beantragt werden. Im Vergleich zur Hypothek ist das Grundpfandrecht etwas flexibler: Umschuldungen, Konditionenanpassungen oder Abtretungen sind einfacher und kostengünstiger möglich.

3. Rentenschuld Die Rentenschuld ist eine Unterart der Grundschuld. Statt einer bestimmten Kapitalsumme werden bei der Rentenschuld regelmäßige Termine vereinbart, an denen eine Geldrente aus dem Grundstück zu bezahlen ist. Im Grundbuch muss ein Betrag eingetragen werden, zu welchem der Eigentümer – und ausschließlich dieser – die Rentenschuld ablösen kann. Als Kreditsicherheit spielt die Rentenschuld eine untergeordnete Rolle.

Als Eigentümer einer Wohnung gehört Ihnen auch anteilig das Grundstück, auf dem sich Ihre Eigentumswohnung befindet. Daher müssen Sie Grundsteuer zahlen. Diese Steuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und die dort vorhandene Bebauung erhoben. Sie bemisst sich nach dem Wert des Grundstücks und fließt den Gemeinden zu. Die Belastung durch die Grundsteuer fällt dabei je nach Gemeinde unterschiedlich hoch aus.

Die Grundsteuer ist nicht Teil des Wirtschaftsplans, jeder Eigentümer muss sie separat zahlen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage erwerben, können Sie die Grundsteuer als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen.

Die Gutachterausschüsse sind Gremien von Immobiliensachverständigen. Sie setzen sich aus Behördenbeschäftigten und ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, zum Beispiel Architekten oder Bauingenieuren. Die Gutachterausschüsse arbeiten selbstständig und unabhängig, sind aber an Behörden angeschlossen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden – etwa an Landratsämter oder Vermessungs- und Katasterämter. Die Ausschüsse wurden mit der Einführung des Bundesbaugesetzes im Jahr 1960 geschaffen.

Wird ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen, wird er vom Notar an den zuständigen Gutachterausschuss gesandt. Die darin enthaltenen Daten wie die Kaufsumme, die Lage und die Größe werden gesammelt, ausgewertet und als Zusammenfassung veröffentlicht. Sie dienen als Grundlage für Verkehrswertgutachten von Immobilien oder Beleihungswertgutachten von Banken.

Diese Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke erstellt der Ausschuss. Die Gutachten sind kostenpflichtig und können auch von Privatpersonen beantragt werden. Ferner gehören die Bestimmung und die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und weiteren Daten, mit denen der Wert einer Immobilie ermittelt werden kann, zu den Aufgaben der Ausschüsse.

Eine der wichtigsten Pflichten für Sie als Wohnungseigentümer ist die Zahlung des Hausgeldes. Mit diesem Geld werden die Kosten gedeckt, die für die Bewirtschaftung, Instandhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums anfallen. Die rechtliche Grundlage dafür ist das Wohneigentumsgesetz (WEG): Es legt fest, dass die Eigentümer diese Kosten gemeinsam tragen und unter sich aufteilen. Das Hausgeld wird in der Regel an den Verwalter gezahlt.

Das Hausgeld fließt zum einen in die Instandhaltungsrücklage, die für größere Instandsetzungsmaßnahmen wie die Erneuerung der Heizungsanlage angespart wird. Zum anderen werden damit die Kosten für kleinere, laufend anfallende Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Kosten für die Verwaltung des Hauses gedeckt. Auch die Betriebskosten zählen zum Hausgeld. Dabei handelt es sich um umlagefähige Kosten, die – sofern die Wohnung vermietet ist – auf den Mieter umgelegt werden können. Die restlichen Anteile des Hausgeldes tragen Sie als Eigentümer selbst.

Neben den laufenden Vorschüssen für die oben genannten Ausgaben kommen zum Hausgeld die sogenannten Abrechnungsspitzen hinzu. Es handelt sich dabei um Nachzahlungen, falls die Kosten in einem Wirtschaftsjahr die Vorschüsse überstiegen haben. Außerdem können Sonderumlagen fällig werden, die Sie als Eigentümer zahlen müssen, wenn der Wirtschaftsplan nachträglich um ungeplante Ausgaben – wie die Kosten für einen Rechtsstreit – ergänzt wird. Schließlich können auch Zahlungen zum Hausgeld hinzugerechnet werden, die sich aus einer vertraglichen Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft ergeben, zum Beispiel die Miete für Gemeinschaftsstellplätze.

Wie hoch das Hausgeld genau ist, wird auf Basis des Wirtschaftsplans errechnet. Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan einer Eigentümergemeinschaft. Er wird jeweils für das folgende Kalenderjahr vom Verwalter aufgestellt und enthält die geplanten Einnahmen und Ausgaben für die Wohnanlage. Daneben ist darin ein Verteilerschlüssel aufgeführt, nach dem das zu entrichtende Hausgeld der einzelnen Eigentümer berechnet wird. Es handelt sich dabei um Vorschüsse. In den meisten Eigentümergemeinschaften zahlen die Eigentümer ihren Anteil des Hausgeldes monatlich. In manchen Fällen wird es auch jährlich entrichtet. Für Administration der Gelder ist der Verwalter verantwortlich.

Die Hausgeldabrechnung, auch Jahresabrechnung genannt, wird einmal jährlich vom Verwalter erstellt und muss von der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. In der Hausgeldabrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben des vorangegangenen Wirtschaftsjahres aufgelistet und gegeneinander aufgerechnet. In der Regel deckt sich das Wirtschaftsjahr mit dem Kalenderjahr –eventuelle Ausnahmen sind in der Teilungserklärung geregelt.

Die Hausgeldabrechnung muss vollständig, übersichtlich und auch für Laien verständlich sein. Sie muss über Rücklagen, Verbindlichkeiten und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft Auskunft geben. Zu den Einnahmen zählen zum einen das gezahlte Hausgeld der Eigentümer. Zum anderen können Mieteinnahmen aus vermietetem Gemeinschaftseigentum sowie Zinserträge darunter fallen. Ein weiterer aufzuführender Punkt sind Kosten, die im Laufe des Wirtschaftsjahres angefallen sind: einerseits die Gesamtkosten der Eigentümergemeinschaft, andererseits die anteiligen Kosten für jeden Eigentümer. Außerdem muss der Verwalter die Verteilerschlüssel angeben, auf deren Basis er die Kosten errechnet hat – inklusive der Herleitung dieser Verteilerschlüssel. Neben der Abrechnung für die gesamte Eigentümergemeinschaft erstellt der Verwalter auch eine Einzelabrechnung für jeden Eigentümer. Diese umfasst auch mögliche Nachzahlungen oder Guthaben. Jeder Eigentümer sollte die Abrechnung daher sorgfältig prüfen.

Die Kosten für jeden Eigentümer lassen sich in einen umlagefähigen und einen nicht-umlagefähigen Anteil unterteilen. Für Kapitalanleger ist zu beachten: Nur die umlagefähigen Kosten können an den Mieter weitergegeben werden. Welche Kosten dazu gehören, regelt die Betriebskostenverordnung. Unter anderem fallen die Kosten für Wasser, Heizung und Müllentsorgung darunter. Instandhaltungs-, Kapital- und Verwalterkosten können dagegen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Mit dem Besitz einer Immobilie sind eine Menge Verwaltungsaufgaben verbunden – in einer Wohnanlage mit mehreren Eigentümern ist die Immobilienverwaltung Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Deren Gremium, also die Eigentümerversammlung, tagt in der Regel einmal im Jahr, um Entscheidungen über die Wohnanlage zu treffen. Unter anderem stimmt sie über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung ab.

Der Verwalter – Exekutive der Eigentümergemeinschaft

Eine der wichtigsten Aufgaben der Eigentümerversammlung ist es, einen Verwalter zu bestellen, der die Immobilienverwaltung übernimmt. Dazu ist die Eigentümerversammlung laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet. Dies kann entweder ein externer Dienstleister oder auch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft sein. Er wird in Regel durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt, eine einfache Mehrheit ist hierfür ausreichend.

Auch die Aufgaben des Verwalters sind im WEG festgelegt. Dazu gehört in erster Linie, dass er die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umsetzt. Daneben verwaltet er ihre Gelder, das heißt, er ist Empfänger der Hausgeldzahlungen und begleicht damit die anfallenden Ausgaben. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnanlage ist ebenfalls Aufgabe des Verwalters: Er muss erforderliche Maßnahmen in die Wege leiten, Reparaturbedarf melden und Bauarbeiten abnehmen. Er ist auch dafür verantwortlich, dass die Hausordnung eingehalten wird. Unter anderem muss er zum Beispiel sicherstellen, dass Rettungswege im Haus freigehalten werden. Bei Nichterfüllung dieser Pflichten haftet er. Der Verwalter erstellt außerdem den Wirtschaftsplan für das folgende Wirtschaftsjahr und die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr und beruft die Eigentümerversammlung ein. Die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, der Verwaltervertrag oder auch Beschlüsse der Eigentümerversammlung können die Aufgaben des Verwalters erweitern.

Der Verwaltungsbeirat – nicht obligatorisches Organ in der Verwaltung der Wohnanlage

Das dritte Organ in der Verwaltung der Wohnanlage ist der Verwaltungsbeirat. Er besteht aus mindestens drei Eigentümern und unterstützt den Verwalter. Der Verwaltungsbeirat prüft die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, den der Verwalter erstellt, und vermittelt zwischen ihm und der Eigentümergemeinschaft. Das WEG schreibt nicht vor, einen Verwaltungsbeirat zu wählen. In der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung kann die Wahl eines Beirats jedoch ausgeschlossen oder verpflichtend sein. Bei einer großen Eigentümergemeinschaft ist es für die Immobilienverwaltung sinnvoll, einen Verwaltungsbeirat einzusetzen, gegebenenfalls auch mit mehr als drei Personen.

Ein wichtiger Bestandteil des Wirtschaftsplans ist die monatlich von jedem Eigentümer zu zahlende Instandhaltungsrücklage (auch Instandhaltungsrückstellung oder kurz Rücklage genannt). Das Ansparen einer angemessenen Rücklage ist laut WEG notwendig für die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnanlage. Er sorgt dafür, dass ein Teil des Hausgelds, das Sie als Eigentümer zahlen, zurückgelegt wird. Das auf diese Weise angesparte Geld dient vor allem größeren Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie beispielsweise der Erneuerung des Dachs oder der Heizungsanlage. Durch die regelmäßige Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage wird die Belastung durch größere Investitionen auf mehrere Jahre verteilt. Wie viel Sie als Eigentümer monatlich für diese Rückstellung ausgeben müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten und ist von Alter, Zustand und Ausstattung des Hauses abhängig.

Die Begriffserklärung finden Sie unter Hausgeldabrechnung.

Mittels einer Kapitalanlage können Sie Ihr Vermögen langfristig sichern und vermehren. Dabei existieren verschiedene Anlagemöglichkeiten: Sie können sich für Geldanlagen wie Sparkonten und Wertpapiere entscheiden, aber auch in Sachwerte wie Immobilien investieren. Wenn Sie beispielsweise eine vermietete Wohnung erwerben, handelt es sich um eine Kapitalanlage. Sie erhalten die monatlichen Mieteinnahmen und profitieren von den Wertsteigerungen Ihrer Eigentumswohnung. Darüber hinaus können Sie häufig Steuervorteile in Anspruch nehmen. Keine Kapitalanlage ist es dagegen, wenn Sie eine Wohnung kaufen, um selbst darin zu wohnen.

Die Begriffserklärung finden Sie unter Mietkaution.

Das Liegenschaftskataster dient als amtliches Verzeichnis aller Grundstücke. Es ist Grundlage für den Eigentumsnachweis im Grundbuch. Im Liegenschaftskataster werden sämtliche Flurstücke und Gebäude kartografisch dargestellt und beschrieben. Auf Grundlage von Vermessungen wird der Grund und Boden in Flurstücke aufgeteilt. Dabei werden Eigenschaften wie die genaue Lage, die Größe, die bestehenden Gebäude und die Nutzungsart der Flurstücke verzeichnet.

Wenn Sie Eigentümer einer vermieteten Wohnung sind, können Sie die Miete erhöhen, um beispielsweise die Inflation auszugleichen. Dabei müssen Sie allerdings einige Punkte beachten. Das Wichtigste zuerst: Sie benötigen immer die Zustimmung Ihres Mieters, bevor eine Mieterhöhung gültig wird. Allerdings ist der Mieter in der Regel verpflichtet, diese Zustimmung zu erteilen, wenn Sie sich an die formalen und rechtlichen Voraussetzungen halten. So muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen und begründet werden. Möglich sind laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558), wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559) sowie wenn eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag vereinbart wurde (§ 557).

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sie können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete zum Zeitpunkt ihrer geplanten Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert war. Außerdem darf Ihr Verlangen nach einer Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der vorherigen Mieterhöhung beim Mieter eingehen. Weiterhin dürfen Sie die Miete nach der sogenannten Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Seit Mai 2013 kann diese Grenze von den Ländern in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auch auf nur 15 Prozent in drei Jahren reduziert werden. Bei der Begründung der Mieterhöhung müssen Sie auf eine der folgenden Quellen Bezug nehmen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu belegen: drei Vergleichswohnungen, ein Gutachten eines Sachverständigen, die Auskunft einer Mietdatenbank oder einen Mietspiegel.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Sie können die Miete wegen Modernisierung erhöhen, wenn Sie oder die Eigentümergemeinschaft bauliche Maßnahmen durchgeführt haben, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen. Dazu zählen beispielsweise der Anbau eines Balkons, das Ersetzen einfachverglaster Fenster durch mehrfachverglaste oder der Einbau einer Gegensprechanlage. Sie können die jährliche Miete um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Staffel- und Indexmieten

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete nach § 557a BGB festgelegt ist, kommt es zu den festgelegten Terminen zu einer Mieterhöhung um einen ebenfalls festgelegten Betrag. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen und es sind auch keine zusätzlichen Mieterhöhungen möglich, so lange die Staffelmiete läuft.

Wenn eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart wurde, steigt die Miete entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Auch bei der Indexmiete ist eine Erhöhung nur einmal jährlich möglich und zusätzliche Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. Lediglich bei einer Modernisierung, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben und durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, dürfen Sie die Miete außerplanmäßig erhöhen.

Falls Sie eine vermietete Wohnung erwerben, erhalten Sie neben den Mietvertrag-Unterlagen auch die Mietkaution vom Verkäufer der Wohnung. Diese hat der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags an den Vermieter gezahlt. Sie beträgt maximal drei Nettokaltmieten und dient zur Absicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Darunter fallen beispielsweise Schäden, die der Mieter an Wohnung verursacht sowie Prozesskosten.

Dem Vermieter gibt das Gesetzt vor, die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen und zu verzinsen. Der Zins muss dabei dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entsprechen. Die Zinsgewinne stehen dem Mieter zu.

Nachdem der Mieter gekündigt hat, wird ihm die Mietkaution zurückgezahlt, sofern keine weiteren Forderungen an ihn bestehen. Steht die Abrechnung der Betriebskosten aus, kann ein angemessener Betrag der Kaution einbehalten werden, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter etwas nachzahlen muss. In diesem Fall kann die Frist zur Rückzahlung der Mietkaution bis zu zwölf Monate betragen.

Der Mietspiegel gibt Ihnen eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer oder mehreren Kommunen. Dabei werden nur Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau berücksichtigt. Der Mietspiegel wird von Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden erarbeitet und dient dazu, Mieterhöhungen zu begründen. Da es keine Verpflichtung gibt, einen Mietspiegel aufzustellen, existiert eine solche Zusammenstellung nicht in allen Kommunen. Wenn ein Mietspiegel aufgestellt wird, sollte dieser laut Gesetz regelmäßig aktualisiert werden.

In der Regel ist der Mietspiegel nach verschiedenen Merkmalen unterteilt, die eine Wohnung beschreiben können. Dazu zählen beispielsweise der Stadtteil, in dem sich die Wohnung befindet, Lage und Baujahr des Hauses sowie die Wohnungsausstattung.

Für einen sogenannten einfachen Mietspiegel gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Dagegen muss ein qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen, nachvollziehbaren Grundsätzen erstellt werden. Das bedeutet, dass die Methoden zur Ermittlung der Mieten dokumentiert werden und überprüfbar sein müssen.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage erwerben, bleibt das bestehende Mietverhältnis davon unberührt. Vor dem Kauf erhalten Sie alle relevanten Mietvertrag-Unterlagen wie dem Mietvertrag und eventuell getroffenen zusätzlichen Vereinbarungen. Nach dem Kauf der Wohnung erhalten Sie die übrigen Unterlagen des Mietvertrags. Hierzu gehören auch die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre sowie ein Überblick über den Eingang der Mietzahlungen. Sofern es gewünscht ist, erhalten Sie zusätzliche Informationen, die der Mieter bei der Anmietung der Wohnung über sich selbst gemacht hat. Das können beispielsweise Gehaltsnachweise, eine Schufa-Auskunft oder eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit sein.

Der Begriff „Nebenkosten“ hat in der Immobilienwirtschaft zwei Bedeutungen. Einerseits gehören alle Kosten dazu, die sich durch die Nutzung einer Immobilie ergeben. Details finden Sie unter dem Schlagwort Betriebskosten. Andererseits fallen auch beim Kauf von Immobilien Nebenkosten an. Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar, die Eintragung ins Grundbuch und unter Umständen die Courtage für den Makler.

Der Mieter einer Wohnung ist verpflichtet, alle vorhersehbaren Schäden in dieser zu verhindern. Er muss die Wohnung pfleglich behandeln und darf bei der Einrichtung und Nutzung die Bausubstanz des Gebäudes nicht beschädigen. Unter die Obhutspflicht fällt es beispielsweise, bei Regen die Fenster zu schließen und im Winter regelmäßig zu heizen, um das Einfrieren von Wasserleitungen zu verhindern. Auch wenn der Mieter längere Zeit verreist ist, bleibt die Obhutspflicht bestehen. Ein weiterer Teil der Obhutspflicht ist es, dass der Mieter seinen Vermieter sofort informieren muss, wenn Schäden in der Wohnung aufgetreten sind.

Finanzielle Sicherheit im Alter, die eigenen vier Wände und eine inflationssichere Wertanlage – eine Eigentumswohnung bietet eine Menge Vorteile, bringt jedoch auch Verpflichtungen für den Wohnungseigentümer mit sich. Zunächst einmal muss sich jeder Eigentümer, ob Eigennutzer oder Kapitalanleger, an den Verwaltungskosten beteiligen, die gemeinsam mit den Rücklagen Bestandteil des Hausgeld sind.

Für Eigennutzer gilt: Der Eigentümer darf das Gemeinschaftseigentum nur so nutzen, dass es die restlichen Eigentümer nicht beeinträchtigt. Konkret bedeutet das, dass er zum Beispiel nur mit Erlaubnis der anderen Eigentümer Möbel oder Fahrräder ins Treppenhaus stellen darf. Aber Achtung: Auch wenn die Eigentümergemeinschaft nichts dagegen hat, muss der Brandschutz hier sichergestellt sein. Auch durch die Nutzung des Sondereigentums dürfen die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Die Eigentümerversammlung: Nicht verpflichtend, aber sinnvoll

Alle Pflichten der Eigentümer einer Wohnanlage sind in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung aufgelistet. Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist zwar nicht verpflichtend. Sie ist aber empfehlenswert, da der Eigentümer so an wichtigen Entscheidungen teilhaben kann, die die Wohnanlage betreffen. Falls einer der Eigentümer bei der Versammlung verhindert ist, kann er sich in der Regel vertreten lassen: Wer als Vertreter in Frage kommt, ist ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung geregelt.

In jeder wichtigen Versammlung müssen Protokolle geführt werden, um die Entscheidungen und die Zuständigkeiten festzuhalten – die Eigentümerversammlung bildet hiervon keine Ausnahme. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen die Protokolle der Eigentümerversammlung in schriftlicher Form erstellt werden. Zuständig dafür ist der Versammlungsleiter, der zu Beginn jeder Eigentümerversammlung bestimmt wird. Häufig übernimmt der Verwalter diese Rolle, es kann aber auch einer der Eigentümer sein.

Inhalt des Protokolls: Teilnehmer und Ergebnisse

Aus dem Protokoll muss zunächst einmal hervorgehen, um welche Eigentümergemeinschaft es sich handelt, am besten unter Angabe der Adresse. Außerdem müssen Ort und Datum der Versammlung sowie der Name des Versammlungsleiters enthalten sein. Eine Teilnehmerliste mit den Namen der Anwesenden gehört ebenfalls dazu, inklusive deren Funktion. Das heißt, wenn sich ein Eigentümer durch jemand anderes vertreten lässt oder Mitglieder des Verwaltungsbeirats teilnehmen, die keine Eigentümer sind, muss das vermerkt werden. Es muss ebenfalls festgehalten werden, ob die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde.

Einer der wichtigsten Punkte im Protokoll der Eigentümerversammlung ist die Dokumentation der gefassten Beschlüsse. Sie müssen inklusive der genauen Zahl der Stimmen festgehalten werden. Es kann von Vorteil sein, wenn nicht nur die Ergebnisse, sondern auch die vorangegangenen Diskussionen im Protokoll enthalten sind, denn die Beschlüsse sind dann später leichter nachvollziehbar. Dabei gilt: Ein Protokoll muss in jedem Fall neutral gehalten sein und darf keine subjektiven Wertungen enthalten.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung – Pflichtlektüre für den Kaufinteressenten

Zum Ende der Versammlung müssen der Versammlungsleiter, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und ein Eigentümer das Protokoll unterschreiben. Abweichungen von dieser Regel, wenn zum Beispiel zwei Eigentümer unterschreiben, müssen in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben sein. Da die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bis zu einem Monat nach der Versammlung angefochten werden können, muss das Protokoll zeitnah für alle Eigentümer zur Verfügung stehen. Das liegt in der Verantwortung des Verwalters. Er muss die Protokolle außerdem aufbewahren, damit auch zukünftige Eigentümer diese lesen können. Für potenzielle Eigentümer bieten die Protokolle der Eigentümergemeinschaft eine wichtige Informationsquelle: Sie geben Aufschluss darüber, ob sich die Eigentümergemeinschaft einig ist und wie dort Beschlüsse gefasst werden.

Bei der Verwaltung einer Wohnanlage muss die Wohnungseigentümergemeinschaft jede Menge Entscheidungen treffen. Diese müssen von den Eigentümern jeweils mehrheitlich beschlossen werden. Aber Achtung: Mehrheit ist nicht gleich Mehrheit. Für einen einfachen Mehrheitsbeschluss reicht es aus, wenn die Zahl der Wohnungseigentümer, die für einen Vorschlag stimmt, größer ist als die Zahl derjenigen, die dagegen stimmt. Ist allerdings ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich, müssen die befürwortenden Stimmen einen bestimmten Anteil an der Gesamtstimmenzahl ausmachen. In der Regel sind dann zwei Drittel oder drei Viertel aller Stimmen notwendig, damit der Beschluss gültig ist.

Bei besonders wichtigen Entscheidungen kann ein doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss notwendig sein. Dafür muss nicht nur ein bestimmter Anteil aller Wohnungseigentümer für den Vorschlag stimmen, sondern die zustimmenden Eigentümer müssen auch über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen. Ein solcher Fall ist zum Beispiel die Abstimmung über ein Modernisierungsvorhaben, das über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes hinausgeht. Dem WEG zufolge müssen drei Viertel der Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile mit Ja stimmen, damit die Baumaßnahme starten kann (vgl. WEG § 22 Abs. 2 Satz 1). Welche Art der Mehrheit für welchen Beschluss erforderlich ist, können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung nachlesen, welche zumeist in die Urkunde mit der Teilungsgenehmigung aufgenommen wird.

Rauchmelder sind batteriebetriebene Geräte, die in Gebäuden angebracht werden und bei einem Brand Alarm auslösen, um die Menschen in den Gebäuden zu warnen. In einigen Bundesländern ist die Installation von Rauchmeldern gesetzlich vorgeschrieben. Aktuell sind das alle Länder mit Ausnahme von Berlin, Brandenburg und Sachsen. Die Eigentümer von Wohngebäuden oder Wohnungen in diesen Ländern sind für den Einbau von Rauchmeldern verantwortlich, mit Ausnahmen von Mecklenburg-Vorpommern. Dort ist der Bewohner, also der Mieter oder Eigennutzer, dafür zuständig. Rauchmelder müssen jedoch nicht nur eingebaut, sondern auch jederzeit funktionsfähig und betriebsbereit sein. Wer dafür zuständig ist, unterscheidet sich ebenfalls von Bundesland zu Bundesland. In Bremen und Bayern zum Beispiel muss sich der Nutzer der Wohnung darum kümmern, in Hamburg der Eigentümer beziehungsweise der Vermieter.

Der Begriff „Rendite“ bezeichnet das Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben für eine Kapitalanlage. Die Rendite wird in der Regel pro Jahr und in Prozent angegeben. Im Fall einer Eigentumswohnung, die vermietet wird, ist die Nettomietrendite wichtig. Sie gibt an, welchen Anteil der Erwerbskosten zuzüglich Erwerbsnebenkosten über die Jahresmiete wieder an den Eigentümer zurückfließt.

Würde eine Eigentumswohnung zum Beispiel 100.000 Euro kosten, die Grunderwerbsteuer fünf Prozent betragen, die Maklercourtage sieben Prozent und die Notarkosten 1,5 Prozent, ergeben sich Investitionsgesamtkosten von 113.500 Euro. Bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 600 Euro ergeben sich jährliche Mieteinnahmen von 7.200 Euro.

Da das Hausgeld nicht nur die warmen Betriebskosten enthält (Differenz Kalt- und Warmmiete) muss man von der Nettokaltmiete noch die „nicht umlegbaren Kosten“ aus dem Wirtschaftsplan abziehen.

Beispiel:

Investitionsgesamtkosten: 113.500,00€ Nettokaltmiete p.a.: 7.200,00€ nicht umlegbare Kosten: 600,00€ (7.200-600) % 113.500 = 5,81% p.a.

Das Wohnungseigentumsgesetz bezeichnet als Sondereigentum alle diejenigen Teile der Immobilie, die einem Eigentümer allein gehören. Es bildet somit das Gegenstück zum Gemeinschaftseigentum. Alle Räume oder Gebäudeteile, die zum Sondereigentum zählen, kann der Eigentümer nach Belieben verändern, ohne dass die Eigentumsrechte anderer Eigentümer verletzt werden. Ausgeschlossen hierbei sind mögliche Einschränkungen bei denkmalgeschützten Häusern. Das Sondereigentum kann sowohl an der Wohnung selbst als auch an Räumen des Hauses bestehen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie zum Beispiel Keller, Gärten oder Garagen. Das Sondereigentum an einer Wohnung und der Anteil des einzelnen Eigentümers am Gemeinschaftseigentum bilden zusammen sein Wohnungseigentum.

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen, werden Sie zum Vermieter. Damit sind Pflichten verbunden, die einen gewissen Zeitaufwand und spezifische Kenntnisse erfordern: Sie müssen dafür sorgen, dass Ihre Wohnung instandgehalten wird, auftretende Schäden beseitigen und für Ihren Mieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Zieht der Mieter aus, müssen Sie sich unter anderem um die Wohnungsabnahme kümmern, einen neuen Mieter finden und einen Mietvertrag aufsetzen. Sie können einige oder auch alle dieser Aufgaben an einen externen Dienstleister abgeben, der die so genannte Sondereigentumsverwaltung übernimmt und Ihre Wohnung für Sie verwaltet. Er vertritt Sie dann gegenüber dem Mieter, ist damit auch Ansprechpartner, kümmert sich um den Schriftverkehr und die Buchhaltung. Weitere angebotene Leistungen umfassen beispielsweise das Erstellen der Betriebskostenabrechnung, die Organisation von Reparaturen in der Wohnung und die Neuvermietung der Wohnung bei einem Mieterwechsel. Die Sondereigentumsverwaltung ist dabei von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden: Während für letztere alle Eigentümer zusammen verantwortlich sind, liegt die Verwaltung Ihres Sondereigentums allein in der Hand des Eigentümers der jeweiligen Wohnung.

Teile eines Grundstücks oder eines Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, nennt man Gemeinschaftseigentum. Hat einer der Eigentümer das Recht, diese Fläche alleine zu nutzen, hat er ein Sondernutzungsrecht daran. Das ist häufig bei PKW-Stellplätzen, Teilen des Gartens oder auch Kellerräumen der Fall. Für Eigentümer wichtig: Auch wenn an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, muss die Eigentümergemeinschaft für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen. Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt.

Eine Sonderumlage kann für Sie als Wohnungseigentümer fällig werden, wenn die bestehende Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht ausreicht, um die Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu decken. Normalerweise werden diese Ausgaben durch das Hausgeld beglichen. Manchmal reichen die über das Hausgeld eingenommenen Mittel für große Reparaturmaßnahmen jedoch nicht aus. Ursachen für eine Sonderumlage sind beispielsweise die Reparatur von größeren oder unerwartet aufgetretenen Schäden am Gebäude, der Ausfall von Hausgeldzahlungen oder eine zu knappe Kalkulation des Wirtschaftsplans.

Die Höhe einer Sonderumlage richtet sich nach den geschätzten Kosten für die jeweilige Maßnahme. Die Sonderumlage ist als ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan anzusehen und setzt einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung voraus.

Das Teileigentum beschreibt, laut Wohnungseigentumsgesetz, die Flächen einer Wohnanlage, die in der Teilungserklärung als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, in Verbindung mit dem Mieteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, definiert wurde (§1 Abs.3 WEG).

Dies sind beispielsweise weitere Räume, außerhalb einer geschlossenen Wohnung, wie bspw. ein Kellerraum, ein Dachboden oder eine Gewerbeeinheit.

Neben dem reinen Teileigentum kann in der Teilungserklärung das Sondereigentum auch ausdrücklich zur gemischten oder alternativen Nutzung, nämlich zur Nutzung zu Wohnzwecken und/ oder nicht zu Wohnzwecken geschaffen werden. Zum anderen umfasst das Teileigentum den Anteil des Eigentümers am Gemeinschaftseigentum, also an gemeinschaftlich genutzten Flächen wie dem Treppenhaus.

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung stellen sich dem künftigen Wohnungseigentümer eine Menge Fragen, unter anderem: Was genau gehört beim Objekt meiner Wahl zu meinem Eigentum und was zum Eigentum der Gemeinschaft? Die Antwort darauf finden Sie in der Teilungserklärung. Sie bietet Ihnen als Kaufinteressent wertvolle Informationen über die Verteilung der Rechte und Pflichten in der Wohnanlage.

Mein, dein, unser Besitz – Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte

Die Teilungserklärung beziehungsweise Teilungsvereinbarung grenzt Sonder- von Gemeinschaftseigentum ab. Konkret bedeutet das: Sie legt fest, welche Teile des Grundstücks und der Immobilie dem einzelnen Eigentümer und welche der Eigentümergemeinschaft gehören. Ist letzteres der Fall, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehört zunächst das Grundstück. Daneben zählen die Bestandteile der Immobilie dazu, die für ihren Erhalt und ihre Nutzung notwendig sind: u.a. die tragende Wände, das Dach, das Treppenhaus und sofern vorhanden die Heizungsanlage gehören daher in der Regel allen Eigentümern gemeinsam. Im Gegensatz dazu sind alle Teile der Immobilie Sondereigentum, die einem einzelnen Eigentümer gehören.

Hat einer der Eigentümer das alleinige Recht zur Nutzung einer Fläche, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, genießt er ein Sondernutzungsrecht daran. Auch das ist in der Teilungserklärung festgelegt. Sondernutzungsrechte bestehen häufig für Keller, Teile des Gartens oder PKW-Stellplätze.

Die Teilungserklärung: Grundlage der Verteilung von Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist besonders wichtig, wenn es um die Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten geht. Denn für die Instandhaltung des Sondereigentums zahlt der Eigentümer, für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums dagegen die Eigentümergemeinschaft. Die Zuordnung von Sonder- beziehungsweise Gemeinschaftseigentum kann sich von Wohnanlage zu Wohnanlage unterscheiden. Entsprechend unterschiedlich können auch die potenziellen Kosten für den einzelnen Eigentümer sein. Die Teilungserklärung ist somit eine wichtige Informationsquelle für Sie als zukünftigen Eigentümer.

Ist eine Eigentumswohnung vermietet, können die Betriebskosten teilweise an den Mieter weiterberechnet werden. Verteilungsmaßstäbe wie die Wohnungsgröße oder der Verbrauch zum Beispiel von Wasser oder Heizöl bestimmen die Höhe der Kosten für den einzelnen Mieter. Der Vermieter der Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter die Betriebskostenabrechnung bis maximal zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zuzuschicken.

Welche Kostenpositionen umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Folgende Kosten gehören dazu:

  • Laufende Steuern, die für das Grundstück anfallen, wie zum Beispiel die Grundsteuer

  • Gebühren für Wasser

  • Gebühren für die Entwässerung

  • Heizkosten

  • Gebühren für die Warmwasserversorgung

  • Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

  • Betriebskosten für Aufzüge

  • Gebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung

  • Aufwendungen für die Hausreinigung

  • Aufwendungen für die Gartenpflege

  • Gebühren für die Beleuchtung von Räumen, die gemeinsam genutzt werden, sowie für die Außenbeleuchtung

  • Schornsteinfegergebühren

  • Prämien der Sach- und Haftpflichtversicherung

  • Hausmeisterkosten

  • Kosten für die Medienversorgung, zum Beispiel für den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage

  • Kosten für den Betrieb von Waschmaschinen und Trocknern

  • Sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel von einer Sauna oder einem Schwimmbad

 

Nicht umlagefähig hingegen sind:

  • Kapitalkosten

  • Verwalterkosten

  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Sie ist die Obergrenze, bis zu der Mieterhöhungen nach § 558 BGB zulässig sind.

Die Vergleichsmiete gibt an, wie hoch die übliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage in den vergangenen vier Jahren war. Dabei fließen sowohl die Neuvermietungsmieten als auch die Bestandsmieten in die Berechnung ein. Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen und/oder im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus entstanden sind, werden dabei nicht berücksichtigt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich immer auf eine bestimmte Kommune. Wenn es in der Gemeinde einen Mietspiegel gibt, wird die Vergleichsmiete dort aufgeführt. Ansonsten kann die Vergleichsmiete anhand von mindestens drei hinsichtlich Größe, Ausstattung und Lage vergleichbaren Objekten oder durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Der Verkehrswert oder Marktwert wird als Durchschnittswert der momentan erzielbaren Verkaufspreise berechnet. Es handelt sich damit um den Preis, der für ein Grundstück oder eine Immobilie auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Dieser Wert bezieht sich immer auf den Zeitpunkt der Ermittlung. Er muss die Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage des bebauten oder unbebauten Grundstücks oder der Immobilie berücksichtigen. Abweichende Preise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Umstände entstehen, werden beim Durchschnittswert nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert wird durch das sogenannte Verkehrswertgutachten ermittelt, das etwa von Gutachterausschüssen erstellt wird.

Wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter einsetzen möchte, reicht die Bestellung eines Verwalters allein nicht aus – ein Verwaltervertrag ist notwendig. Nur damit wird die Bestellung rechtskräftig. Der Vertrag muss mit dem Verwalter ausgehandelt und dann vom Eigentümerbeirat in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich angenommen werden. Danach wird er vom Verwalter sowie einem Eigentümer oder mehreren Eigentümern unterzeichnet, die von der Eigentümergemeinschaft dazu bevollmächtigt wurden. Der Verwalter ist damit im Amt.

Inhalt des Verwaltervertrags: Aufgaben, Vertragslaufzeit und Vergütung

Der Verwaltervertrag muss neben der expliziten Nennung der Vertragsparteien auch die Vertragsdauer und die Kündigungsfrist enthalten. Ein Verwalter kann für maximal fünf Jahre bestellt werden – es ist aber möglich, ihn danach erneut zu bestellen. Wird er wiederbestellt, ist in der Regel kein neuer Verwaltervertrag erforderlich. Bestellt eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter zum ersten Mal, beträgt die Vertragsdauer nur drei Jahre.

Einer der wichtigsten Punkte im Verwaltervertrag ist jener zu den Aufgaben und Pflichten des Verwalters. Sie sind teilweise im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt, teilweise in der Gemeinschaftsordnung und durch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung geregelt. Eine der Hauptaufgaben ist die Verwaltung der Gelder der Eigentümergemeinschaft. Wie diese Gelder, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, anzulegen ist, sollte ebenfalls vertraglich geregelt sein. Es ist sinnvoll, hierfür ein offenes Fremdgeldkonto zu nutzen.

Außerdem muss im Verwaltervertrag stehen, wem gegenüber der Verwalter vertretungsberechtigt ist: In der Regel sind das unter anderem Behörden und Gerichte. Die Höhe der Vergütung inklusive der Zahlungsmodalitäten sollte ebenfalls ein Bestandteil des Vertrags sein. Darüber hinaus sollte darin festgehalten sein, unter welchen Voraussetzungen die Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen haben und wie oft der Verwalter den Zustand der Immobilie prüfen muss. Der Verwaltervertrag beinhaltet häufig auch das Recht des Verwalters, eine andere Person für die Erledigung seiner Aufgaben zu bevollmächtigen.

Der Verwaltungsbeirat ist neben der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter die dritte Partei in der Verwaltung der Wohnanlage. Er setzt sich aus drei Eigentümern zusammen, die diese Aufgabe in der Regel ehrenamtlich wahrnehmen. Der Verwaltungsbeirat ist zum einen dafür zuständig, zwischen dem Verwalter und den Eigentümern zu vermitteln. Zum anderen unterstützt und kontrolliert er den Verwalter. Dazu gehört insbesondere, dass der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan prüft, die der Verwalter erstellt hat. Für Eigentümergemeinschaften ist dabei wichtig zu wissen: Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist nicht obligatorisch. Jede Eigentümergemeinschaft kann selbst entscheiden, ob sie einen Verwaltungsbeirat einsetzen möchte. Insbesondere für große Eigentümergemeinschaften ist dies jedoch sinnvoll. Entscheiden sich die Eigentümer für einen Verwaltungsbeirat, muss in der Eigentümerversammlung zunächst seine Bestellung beschlossen und dann der Verwaltungsbeirat gewählt werden.

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter listet darin alle geplanten Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres auf, inklusive Angaben dazu, wie diese Kosten auf die Eigentümer verteilt werden. Außerdem ist im Wirtschaftsplan aufgeführt, welcher Anteil des Hausgeldes in die Instandhaltungsrücklage fließt. Der Wirtschaftsplan bildet auch die Grundlage für die Höhe des Hausgeldes. Falls die Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellt hat, prüft er den Wirtschaftsplan. Damit der Wirtschaftsplan in Kraft tritt, muss er von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, ist die Grundlage aller rechtlichen Aspekte rund um das Thema Eigentumswohnung. Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, so die vollständige Bezeichnung, regelt unter anderem die Begründung von Wohnungseigentum, Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung von Wohnungseigentum. Außerdem beinhaltet das WEG Vorschriften zu Gerichtsverfahren, bei denen die Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt ist. Das Wohnungseigentumsgesetz stammt zwar aus dem Jahr 1951, wurde aber 2007 bzgl. zahlreicher Vorschriften abgeändert. Als eine der Folgen ist die Eigentümergemeinschaft jetzt teilrechtsfähig. Das heißt, sie ist Trägerin von Rechten und Pflichten und kann Verträge abschließen, zum Beispiel ein Konto eröffnen. Zuvor hatte das Gesetz eine Eigentümergemeinschaft lediglich als Personengruppe betrachtet, deren Mitglieder nur einzeln Rechte und Pflichten besaßen. Das Eigentumsrecht wird im WEG in §1 in Wohneigentum, Sondereigentum, Teileigentum und gemeinschaftliches Eigentum unterteilt.

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