Immobilienkauf

Kaufen oder Mieten – 3 Schritte auf dem Weg zur Entscheidungsfindung

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09.

November 2023

Junge Menschen wohnen in der Regel zur Miete. Das ist hinsichtlich der noch limitierten finanziellen Möglichkeiten und der meist noch unklaren Situation über den dauerhaften Wohnort auch verständlich. Doch irgendwann stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, weiterhin zu mieten oder doch eine eigene Wohnung zu kaufen.

Deutschland ist die Mieternation Nummer eins in der Europäischen Union. Dem Statistischen Bundesamt zufolge lag der Anteil der Menschen, die hierzulande zur Miete leben, im Jahr 2021 bei 50,5 % – der höchste Wert innerhalb der EU. Auf Rang zwei und drei folgen Österreich und Dänemark mit 45,8 % bzw. 40,8 %. In Frankreich sind 35,3 % der Bevölkerung Mieter. Den niedrigsten Wert verzeichnet Rumänien mit einem Mieteranteil von nur 4,7 %.

Der Anteil an Mietern ist in der deutschen Bevölkerung also außergewöhnlich hoch. Wir wollen uns Gründe ansehen, die für das Anmieten oder aber den Kauf einer Immobilie sprechen, und darauf eingehen, wie auch Mieter fürs Alter vorsorgen können. Es geht dabei nicht nur um die Höhe der Monatsmiete oder der Immobilienzinsen. Bei der Entscheidungsfindung spielen auch spezifische Faktoren wie die Verzinsung des Eigenkapitals sowie persönliche Präferenzen hinsichtlich der Lebensgestaltung eine wichtige Rolle.

Schritt 1: Persönliche Präferenzen abwägen

Zunächst geht es um die Frage der eigenen Lebenssituation. Mieter profitieren beispielsweise von einer höheren Flexibilität hinsichtlich ihrer Lebensplanung. Denn das Wohnen zur Miete gibt einem auch immer die Option eines einfacheren Wohnungs- und damit auch eines Ortswechsels. Diese Flexibilität ist heutzutage aber nicht mehr so stark gegeben wie früher. Gerade in den Metropolregionen sind die Mieten inzwischen so stark gestiegen, dass man heutzutage bei einem Wohnungswechsel fast immer mit einer höheren Mietbelastung rechnen muss. Eigentümer hingegen haben als einen großen Vorteil die Unabhängigkeit von einem Vermieter.

Schritt 2: Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Wer sich zum ersten Mal mit der Frage beschäftigt, Eigentum zu erwerben, sollte sich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis anschauen. Um dieses zu ermitteln, werden die Preise für ähnliche Objekte in der Region, die einerseits zur Miete und andererseits zum Kauf angeboten werden, miteinander vergleichen. Vergleichsobjekte sollten in etwa die gleichen Werte bei der Wohnfläche, dem Baujahr, der Ausstattung etc. vorweisen. Zur Berechnung des Kaufpreis-Miete-Verhältnis wird der angebotene Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt.

Beispielrechnung Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 

  • Eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung wird für 350.000 Euro angeboten. Die Kaltmiete einer ebenso großen Mietwohnung beträgt 15 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt 1.500 Euro pro Monat und 18.000 Euro pro Jahr (Jahreskaltmiete).

  • Jetzt teilt man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete (350.000 / 18.000) und erhält in diesem Fall ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von etwa 19,4.

  • Der Kaufpreis beträgt also ungefähr das 19-Fache der Miete. 

  • Eine Faustregel in der Immobilienwirtschaft besagt, dass bis zum Faktor 20 der Kaufpreis im Vergleich zur Miete relativ günstig ist und ab einem Faktor von 25 relativ teuer.

  • In diesem Beispiel wäre also der Kaufpreis für die Immobilie eher günstig.

Schritt 3: Alternative Anlageformen betrachten

Wer sich gegen den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims entscheidet, sollte sich nach alternativen Anlageformen umschauen. Denn Fakt ist: Wer Immobilieneigentum erwirbt, investiert auch in eine allgemein sichere Vermögensanlage. Wer zu einem guten Preis vom Mieter zum Käufer wird, hat den Vorteil, dass er automatisch für das Alter vorsorgt. Als Mieter baut man kein Immobilienvermögen auf, doch gibt es auch alternative Anlageformen, mit denen man die Altersvorsorge stützt. Gerade wer verhältnismäßig günstig zur Miete wohnt, sollte einen Teil des Einkommens langfristig und renditeorientiert anlegen. Der Vorteil dabei ist, dass man nicht wie beim Immobilienkauf den Großteil seines Vermögens in eine einzelne Geldanlage investieren muss, sondern sein Portfolio diversifizierter gestalten kann.

Fazit: Eine bedeutsame Entscheidung, die sorgfältige Überlegung verdient

Der Schritt zum Kauf einer Immobilie ist in den meisten Fällen eine langfristige Weichenstellung im Leben. Es ist ratsam, diese Entscheidung nicht überstürzt zu treffen, da man möglicherweise einen Großteil seines Lebens an diesem Ort verbringen wird. Zusätzlich bietet der Besitz einer Immobilie die Möglichkeit, langfristige finanzielle Sicherheit aufzubauen. Im Vergleich dazu mag die Mietoption zwar mehr Flexibilität bieten, doch verpasst man als Mieter die Gelegenheit, die Altersvorsorge durch die eigenen vier Wände zu stärken. Der Immobilienkauf präsentiert sich somit als eine der besten Formen der langfristigen finanziellen Absicherung.

Quellen: EU-Vergleich: Deutschland Mieterland Nummer 1 - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

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