Immobilienkauf

Maximale Rendite: Das Erfolgsgeheimnis des amerikanischen Modells

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08.

April 2024

Wenn es um Immobilien geht, so scheinen die meisten Menschen in Deutschland vor allem zwei Modelle vor Augen zu haben: eine Immobilie zu kaufen, also Eigentümer zu werden, oder eine Immobilie zu mieten. Unabhängig davon, ob es sich um den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung handelt, ist unbestritten, dass der Erwerb von Wohneigentum eine gewisse Finanzkraft voraussetzt. Wenn die finanziellen Mittel vorhanden sind, gibt es jedoch weitaus mehr Möglichkeiten, als eine Immobilie zu erwerben und diese über einen langen Zeitraum, vielleicht sogar ein Leben lang, selbst zu bewohnen: In den USA wagen deutlich mehr Privatpersonen, was für Immobilienunternehmen selbstverständlich ist: Sie investieren in Immobilien und verkaufen sie nach einiger Zeit wieder.

Vorbild aus Amerika: Private Kapitalanleger achten auf die Lage

Wenn private Immobilienkäufer wie Kapitalanleger denken – wie es in Amerika häufiger der Fall ist – so wirkt sich das bereits auf die Wahl der Immobilie aus. Diese muss nicht unbedingt (nur) den eigenen Vorlieben entsprechen, sondern sollte an einem Standort liegen, der sich demografisch und wirtschaftlich positiv entwickelt – denn dann ist voraussichtlich mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Sie achten zudem darauf, dass die Immobilie so gelegen und geschnitten ist, dass sie auch für Mieterinnen und Mieter gut nutzbar ist; alles in allem treffen sie eine eher rationale anstatt emotionale Kaufentscheidung.

Vorteile des Wiederverkaufs: Mietkosten sparen und von Wertsteigerung profitieren

In den USA ist es auch unter Privatpersonen üblich, eine Immobilie zu kaufen, zu bewohnen und nach zehn bis fünfzehn Jahren gewinnbringend wieder zu verkaufen. So sparen sie sich die Miete und finanzieren die nächste Immobilie, die dann meist einen höheren Standard hat. Diese Vorgehensweise wäre auch in Deutschland sinnvoll, denn auch hier gelten Immobilien als sichere Wertanlage. Dies gilt insbesondere für Wohnimmobilien, da die Nachfrage groß ist und gleichzeitig ein Mangel an Wohnraum herrscht. Zudem ist das Geld sicher angelegt und vor den Folgen einer möglichen Inflation geschützt.

Thema ESG bei der Auswahl der Immobilie berücksichtigen

Das Thema ESG sollte bei der Auswahl einer Immobilie sehr ernst genommen werden, denn die Energieklasse wirkt sich mittlerweile stark auf den Wert einer Immobilie aus. Wer eine Immobilie energetisch auf den neuesten Stand bringt, zum Beispiel durch die Dämmung der Außenfassade oder den Einbau einer neuen Heizungsanlage, kann die Energiebilanz verbessern und damit den Wert der Immobilie deutlich steigern. Je besser die Energiebilanz einer Immobilie, desto höhere Kaltmieten kann der Eigentümer verlangen, da die Mieter weniger Nebenkosten zahlen müssen.

Immobilienwert hängt von Energieeffizienzklasse ab

Eine Auswertung der Immobilienplattform ImmoScout24 zeigt, wie sich die Angebotspreise für Immobilien je nach Energieeffizienzklasse im Jahresvergleich entwickelt haben: Immobilien der Klassen A und B sind in den kreisfreien Städten nahezu preisstabil geblieben. Die Angebotspreise für Immobilien der Energieeffizienzklassen C und D sind in den Städten um 8 Prozent gesunken. In den Klassen E bis H lag der Preisrückgang bei 5 Prozent. Fazit: Unsanierte Immobilien werden am Markt deutlich günstiger angeboten als energieeffiziente.

Das Gebäudeenergiegesetz und die EU-Richtlinien zur Energieeffizienz im Gebäudebereich führen zu einer Neuorientierung auf dem Immobilienmarkt. Die Befürchtung, die hohen Kosten für die Einhaltung der Umweltauflagen nicht tragen zu können, lässt laut ImmoScout24 sogar fast ein Viertel der Interessenten vom Kauf einer Immobilie absehen – dies habe eine aktuelle Umfrage von ImmoScout24, immoverkauf24 und YouGov ergeben. Dabei liegen genau hier die Chancen nicht nur für Immobilienunternehmen, sondern auch für Privatanleger: Wer sich mit den neuen Gesetzen auseinandersetzt, kann unsanierte Immobilien günstig erwerben, revitalisieren und zu einem höheren Preis wieder auf den Markt bringen.

Rendite durch (steigende) Mieten sichern

Für klassische Selbstnutzer sind die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum generell schwieriger geworden, doch wer über genügend Eigenkapital verfügt, kann die negative Preisentwicklung der vergangenen Monate nutzen, um von den zu erwartenden Wertsteigerungen zu profitieren. Ein weiterer Zinsanstieg ist unwahrscheinlich, so dass es sich auch für Privatpersonen lohnen kann, ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, zu vermieten und so über die Jahre einen Gewinn zu erzielen.

Die Rendite kann stark vereinfacht wie folgt berechnet werden:

Bruttomietrendite = Jahresmiete / Kaufpreis x 100

Diese Rechnung dient jedoch nur zur groben Orientierung, da sie noch nicht alle weiteren Kosten, zum Beispiel für die Instandhaltung der Immobilie, berücksichtigt.

Zum richtigen Zeitpunkt in eine Immobilie investieren

Wer in eine oder mehrere Immobilien investieren möchte, sollte den richtigen Zeitpunkt wählen. Dieser ist nach Meinung vieler Experten jetzt gekommen. Im Zuge der Zinswende sind die Immobilienpreise stark gefallen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum dritten Quartal 2022 um durchschnittlich 10,2 Prozent gesunken. Die IW-Experten gehen davon aus, dass der Markt die Talsohle erreicht hat. Für dieses Jahr erwarten sie weiter sinkende Zinsen für Immobilienkredite, steigende Mieten und eine positive Einkommensentwicklung und damit eine Normalisierung auf dem Immobilienkaufmarkt.

Fazit: Amerika als Vorbild – Privatanleger sollten Chancen des Marktes ergreifen

Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Wer auch als Privatanleger von den Chancen, die der Markt aktuell bietet, profitieren will, sollte sich die Amerikaner zum Vorbild nehmen. Wenn das Vermögen nicht unbegrenzt ist, sollten Privatpersonen ihre Investitionen natürlich mit Bedacht tätigen, indem sie sich beispielsweise bei der Wertermittlung umfassend beraten lassen, die Immobilie mit ähnlichen Objekten vergleichen und sich auch mit ESG-Kriterien auseinandersetzen. Alles in allem bietet aber auch der deutsche Markt große Chancen für Privatanleger. Sie sollten es nicht nur Unternehmen überlassen, Immobilien als Geldanlage zu nutzen und von der Wertsteigerung zu profitieren.

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