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Die Immobiliennews im März 2023

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31.

März 2023

Es fließen wieder Fördergelder aus dem KfW-Topf

Die KfW hat den Geldhahn wieder aufgedreht – ist dabei aber strenger als zuvor. Seit 1. März sind Anträge für Neubauten bei der staatlichen Förderbank wieder möglich. Wer besonders energieeffizient baut, kann bis zu 150.000 Euro erhalten, muss dabei aber die strengen Vorgaben und hohen Energiestandards des neuen Förderprogramms „Klimafreundlicher Neubau“ einhalten. Bauherren und Investoren erhalten unter den neuen Regelungen keine Tilgungszuschüsse mehr, sondern nur noch zinsverbilligte Kredite.

Insgesamt 750 Millionen Euro befinden sich in dem neuen Fördertopf der KfW. Abgerufen werden können Fördergelder für den Kauf und Neubau von klimafreundlichen Immobilien. Diese müssen den EH-40-Standard (Effizienzhaus 40) erfüllen und dürfen gewisse Emissionswerte nicht überschreiten. Wenn die Immobilie zudem den Anforderungen des Qualitätssiegels „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) genügt, erhalten Käufer und Bauherren zusätzliche Fördermittel.

Zinsgünstige Kredite für den Wohnungsneubau durch die KfW

Mit dem QNG gibt es bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit als zinsgünstiger Kredit durch die KfW, ohne liegt der Maximalbetrag bei 100.000 Euro. Anträge stellen können neben Investoren, Genossenschaften und Unternehmen auch private Bauherren. Nur Kommunen und Landkreise können noch Zuschüsse erhalten, beispielsweise für den Wohnungsbau oder für die Investition in Schulen und Kitas.

Nach Angaben des Bundesbauministeriums, das seit Anfang 2023 für die Neubauprogramme der KfW verantwortlich ist, können Endkunden einen effektiven Jahreszins von 0,9 Prozent bei einer Kreditlaufzeit von 35 Jahren und einer Zinsbindung von zehn Jahren erhalten. Bei einer kürzeren Kreditlaufzeit von zehn Jahren sei ein Zins von 0,01 Prozent pro Jahr möglich. Die genauen Konditionen können sich von Tag zu Tag ändern und können jederzeit auf der Website der KfW eingesehen werden.

Betongold bleibt – Wohnimmobilien nach wie vor hervorragender Inflationsschutz

Deutsche Bank Research (DBR) ist sich sicher: Am Betongold ist nicht zu rütteln und Wohnimmobilien werden nach wie vor ein hervorragender Inflationsschutz bleiben. Denn nach DBR-Angaben werden sich die Preise bald erholen und langfristig wieder steigen – und das trotz der Unsicherheiten auf dem Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Monaten. Damit rechnen die Researcher bis Mitte 2023, sofern die Zinsen ebenfalls weiter steigen. Ebenso sollen die Knappheit der verfügbaren Immobilien sowie steigende Mieten die Preise kurzfristig stabilisieren und auf lange Sicht wieder steigen lassen.

Wie wirkt sich die Inflation auf die Immobilienpreise aus? Bei hoher Inflation steigen auch die Zinsen und damit die Kosten für Bauherren und Investoren. Die Preise werden im Gegenzug gedämpft. Seit dem Anstieg der Zinsen ab Ende 2021 ist es mit dem Höhenflug der Wohnimmobilienpreise vorerst vorbei.

Das ist jedoch eher ein kurzfristiger Effekt. Auf lange Sicht werden die Preise nach Ansicht der DBR-Analysten aufgrund der Inflation eher wieder zunehmen. Das hat sich demnach in den meisten der beobachteten Zehn- und 20-Jahres-Zeiträumen zwischen 1970 und 2022 gezeigt: Innerhalb dieser Zeiträume seien die Preise stets gestiegen. Preisrückgänge hielten hingegen nur wenige Jahre an. Eine Ausnahme habe es zwischen 1995 und 2012 gegeben. Bei hochbleibender Inflation geht DBR davon aus, dass der Inflationsschutz des Betongolds bestehen bleibt.

Wärmepumpe hat beste Energiebilanz

Wer möglichst energieeffizient heizen möchte, findet derzeit keine bessere Möglichkeit, als auf eine Wärmepumpe zu setzen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Norddeutschen Reallabors (NRL) aus Hamburg. Wie das Forschungsteam festgestellt hat, schlägt die Wärmepumpe ihren Hauptkonkurrenten zur klimaneutralen Wärmegewinnung – den grünen, also aus erneuerbaren Energien gewonnenen Wasserstoff – dabei deutlich.

Den Forschern zufolge benötigt eine Wärmepumpe für das Heizen eines unsanierten Einfamilienhauses 12.000 Kilowattstunden an Strom. Wasserstoff als Heizträger verbraucht hingegen insgesamt 67.000 Kilowattstunden. Dabei sind die Forscher jeweils von einem Strombedarf von 40.000 Kilowattstunden pro Jahr ausgegangen.

Theoretisch vielversprechend: Wärmepumpen und grüner Wasserstoff als Bausteine der Energiewende

In der Praxis kommt der Einsatz von Wärmepumpen jedoch auch an seine Grenzen. In unsanierten Mehrfamilienhäusern ist diese Art der dezentralen Wärmegewinnung demnach nicht geeignet, auch aufgrund Platzmangels speziell für die Außenanlage der Wärmepumpe. Die Bundesregierung strebt indes die flächendeckende Förderung von Wärmepumpen an, auch um das selbst gesteckte Ziel, Deutschland bis 2045 klimaneutral zu machen, zu erreichen. Der Gebäudesektor hinkt diesem Ziel hinterher: Bis 2030 darf er nur noch maximal 67 Millionen Tonnen CO2 ausstoßen. 2020 waren es gemäß Umweltbundesamt (UBA) noch 120 Millionen Tonnen. Doch auch der grüne Wasserstoff ist für die Bundesregierung entscheidend, wenn die Energiewende gelingen soll. Die NRL-Forscher sehen ihn ebenfalls als wichtigen Teil der Dekarbonisierung des Gebäudesektors an. So könne Wasserstoff etwa in Kraftwerken zur Fernwärmeerzeugung zum Einsatz kommen, um Spitzenlasten im Stromnetz abzudecken. Zudem könne Wasserstoff zur Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) genutzt werden – ein Vorgang, bei der neben Wärme auch mechanische Energie gewonnen wird, die dann wiederum direkt in Strom umgewandelt werden kann.

Immer weniger Baugenehmigungen für Wohnungen

Keine Verbesserung ist bei der Zahl der genehmigten Wohnungen in Deutschland in Sicht. Angaben des Statistischen Bundesamts zufolge wurden hierzulande 2022 so wenig neue Wohnungen genehmigt wie zuletzt 2018 – 354.400 Vorhaben sind demnach genehmigt worden, 6,9 Prozent oder 26.300 Wohnungen weniger als noch ein Jahr zuvor. Darin enthalten sind sowohl genehmige Wohnungen in neuen Gebäuden als auch solche in bestehenden Gebäuden. In neuen Wohngebäuden wurden 2022 insgesamt 304.600 Wohnungen genehmigt, 7,3 Prozent oder 23.900 Wohnungen weniger als im Vorjahr.

Besonders stark sind die Zahlen für Genehmigungen für Neubauwohnungen im zweiten Halbjahr 2022 zurückgegangen. Das zeigt der Vergleich zum Vorjahreszeitraum: Im ersten Halbjahr 2022 wurden 2,1 Prozent weniger Wohnungen genehmigt als im ersten Halbjahr 2021, im zweiten Halbjahr 2022 waren es 12,6 Prozent weniger als im zweiten Halbjahr 2021. Der konstante Abwärtstrend hält seit Mai 2022 an.

Gründe und Lösungsansätze

Als Grund für den Einbruch der Neubauzahlen nennt das Bundesamt allen voran Materialmangel, Baukosten, Fachkräftemangel und die schlechten Finanzierungsbedingungen. Von ihrem selbst gesetzten Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen, ist die Ampel-Koalition daher weit entfernt, auch wenn die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen für 2022 noch nicht feststeht – denn nicht alle genehmigten Wohnungen werden schlussendlich auch gebaut. Dieser Überhang steigt nach Angaben von Bauministerin Klara Geywitz (SPD) stetig an. Um dem entgegenzuwirken, wolle ihr Ministerium Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfachen sowie stärker auf Digitalisierung und serielles wie modulares Bauen setzen.

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