Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ungebrochen – sei es aus dem Bedürfnis nach Sicherheit, Unabhängigkeit oder dem Wunsch, Vermögen aufzubauen. Besonders gefragt ist die Eigentumswohnung: kompakt, bezahlbar (im Vergleich zum Haus) und ideal als Kapitalanlage oder Altersvorsorge geeignet. Neben emotionalen und wirtschaftlichen Gründen gibt es aber noch einen weiteren Aspekt, der bei der Kaufentscheidung eine Rolle spielen sollte: die Steuervorteile.

Der Staat unterstützt den Erwerb und Besitz von Immobilien durch eine Vielzahl steuerlicher Erleichterungen. Wer sich gut informiert, kann beim Kauf, während der Nutzung und sogar beim späteren Verkauf Steuern sparen – teils in erheblichem Umfang. In diesem Beitrag werfen wir einen aktuellen Blick auf die geltenden Regelungen und zeigen, wie die neue Bundesregierung ab 2025 neue Akzente setzt.

Eigentumswohnung zur Eigennutzung – diese Vorteile sollten Sie kennen

Wer eine Eigentumswohnung selbst bezieht, kann keine klassischen Abschreibungen geltend machen, diese sind Vermietern vorbehalten. Dennoch gibt es auch für Eigennutzer steuerliche Erleichterungen und staatliche Unterstützung.

Zahlreiche Bundesländer und Kommunen fördern den Erwerb von Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen, vor allem für Familien mit Kindern oder Haushalte mit mittlerem Einkommen. Diese Förderungen variieren regional, weshalb sich ein Blick auf die jeweiligen Landesbanken oder Wohnbauförderstellen lohnt.

So bietet etwa Hessen mit dem neuen „Hessengeld“ einen Zuschuss für Erstkäufer von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Förderung beträgt bis zu 10.000 Euro für Einzelpersonen, 20.000 Euro für Paare und zusätzlich 5.000 Euro pro Kind unter 18 Jahren. Andere Bundesländer planen ähnliche Programme.

Ein weiterer Vorteil liegt im sogenannten Sparerfreibetrag: Wer Kapital für den Wohnungskauf spart, kann Erträge wie Zinsen oder Dividenden bis zu einem jährlichen Freibetrag von 1.000 Euro pro Person (2.000 Euro bei Ehepaaren) steuerfrei vereinnahmen, ein zusätzlicher Anreiz, Eigenkapital aufzubauen.

Auch das sogenannte Baukindergeld war bis vor Kurzem ein beliebtes Förderinstrument. Für Familien, die bis 2021 eine selbstgenutzte Immobilie erworben haben, fließt hier noch über mehrere Jahre ein Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind und Jahr. Neue Fördermaßnahmen dieser Art sind zwar bislang nicht beschlossen, jedoch sieht der Koalitionsvertrag 2025 neue Programme für Wohneigentum vor – dazu gleich mehr.

Kapitalanlage mit Steuervorteilen – die Wohnung zur Vermietung

Deutlich umfangreicher fallen die Steuervorteile für jene aus, die ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Diese Variante ist aus steuerlicher Sicht besonders attraktiv.

Kernstück ist die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Hierbei können Sie jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks, steuerlich abschreiben, über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die AfA sogar 2,5 %. Wer neu baut oder in Neubauten investiert, profitiert unter Umständen zusätzlich von Sonderabschreibungen (z. B. nach § 7b EStG).

Darüber hinaus lassen sich alle laufenden Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen unter anderem Zinszahlungen für den Immobilienkredit, Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchkosten, Fahrtkosten zur Wohnung, Instandhaltungen sowie Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung.

Ein weiterer steuerlicher Pluspunkt: In der Anfangsphase übersteigen die Ausgaben oft die Mieteinnahmen. Diese Verluste können mit anderen Einkünften, z. B. aus Gehalt oder selbstständiger Tätigkeit, verrechnet werden, was zu einer direkten Steuerentlastung führt.

Kaufnebenkosten richtig nutzen

Auch bei den oft unterschätzten Kaufnebenkosten gibt es steuerliche Spielräume, allerdings nur bei Vermietung. Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchgebühren, Maklerhonorare sowie Aufwendungen für die Kreditvermittlung können im Rahmen der Vermietung als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei Eigennutzung sind diese Ausgaben nicht steuerlich begünstigt und werden vollständig dem privaten Bereich zugerechnet.

Steuerfrei verkaufen – das lohnt sich langfristig

Ein besonders attraktives Steuersparmodell eröffnet sich beim Verkauf: Wer seine vermietete Eigentumswohnung mindestens zehn Jahre hält, kann den Gewinn beim Verkauf steuerfrei einstreichen. Diese sogenannte Spekulationsfrist (§ 23 EStG) gilt nur für privat genutzte Immobilien.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Regelung noch etwas großzügiger. Hier entfällt die Steuerpflicht auf einen Verkaufsgewinn, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt haben. Gerade bei stark gestiegenen Immobilienpreisen kann das ein enormer Vorteil sein.

Was ändert sich durch den Koalitionsvertrag 2025?

Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat im Frühjahr 2025 einen Koalitionsvertrag beschlossen, der auch für Immobilienkäufer interessante Weichen stellt.

Förderung von Wohneigentum für Familien: Geplant ist unter anderem die Einführung neuer Programme mit Tilgungszuschüssen, staatlichen Zinsverbilligungen und Bürgschaften für Baukredite, um die Eigenkapitalhürde zu senken. Diese Maßnahmen befinden sich aktuell in der konkreten Ausarbeitung, sollen jedoch noch 2025 in Kraft treten.

Energetische Sanierung geerbter Wohnungen: Zudem prüft die Koalition steuerliche Vorteile bei der energetischen Sanierung von geerbten Immobilien. Ziel ist es, den Abriss oder Notverkauf zu verhindern und den klimafreundlichen Umbau von Altbeständen zu fördern.

Grundsteuerreform ab 2025: Ab diesem Jahr wird die reformierte Grundsteuer erstmals erhoben. Sie betrifft auch Eigentumswohnungen, da diese anteilige Grundsteuer zahlen. Die Höhe variiert je nach Wohnlage und den von der Kommune festgelegten Hebesätzen. Käufer und Eigentümer sollten dies bei der Kalkulation der laufenden Kosten unbedingt berücksichtigen.

Auch wenn der Fokus der Steuerpolitik aktuell stärker auf Unternehmen liegt, etwa durch eine geplante degressive Abschreibung für Betriebsinvestitionen und eine schrittweise Senkung der Körperschaftsteuer ab 2028, zeigt der Koalitionsvertrag, dass das Thema privater Immobilienbesitz auf der politischen Agenda bleibt.

Fazit: Gute Planung bringt steuerliche Vorteile

Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage: Der Kauf einer Eigentumswohnung kann sich in mehrfacher Hinsicht lohnen. Wer vermietet, profitiert von Abschreibungen, Werbungskosten und langfristiger Steuerfreiheit beim Verkauf. Aber auch Selbstnutzer können über regionale Förderungen, neue staatliche Zuschüsse und steuerfreie Kapitalerträge clever sparen.

Mit dem Koalitionsvertrag 2025 zeichnet sich ab, dass der Staat den Erwerb von Wohneigentum weiter fördern will, insbesondere für Familien. Auch die Grundsteuerreform und geplante Sanierungsanreize sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden. Um das volle Potenzial zu nutzen, empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung durch Steuerexperten und ein wachsames Auge auf neue Gesetzesinitiativen.