Bundesverfassungsgericht erklärt Nachtragshaushalt für verfassungswidrig. Welche Folgen hat das für die Immobilienbranche?

In einem Urteil vom 15. November 2023 haben die Richter des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) den zweiten Nachtragshaushalt 2021 der Bundesregierung für verfassungswidrig erklärt, weil er gegen die im Grundgesetz verankerte Schuldenbremse verstößt. Mit dem Nachtragshaushalt waren nicht benötigte Mittel der Coronahilfen in Höhe von 60 Milliarden Euro in einen Klima- und Transformationsfonds (KTF) überführt worden.

Geplante Programme des KTF, etwa zur Förderung von Wohneigentum, zum klimafreundlichen Neubau und zur Anpassung urbaner Räume an den Klimawandel, sind vorerst gestoppt. Die Förderung des Austauschs alter Öl- und Gasheizungen sowie weitere Mittel für klimafreundliche Gebäude bleiben jedoch erhalten.

In der Sitzungswoche vom 27. November bis 1. Dezember soll der Bundestag einen neuen Haushaltsentwurf verabschieden. Die regulären Etats der Bundesministerien sind nach Angaben der Regierung von dem Urteil nicht betroffen. Der Bundeshaushalt für das kommende Jahr werde daher wie geplant verabschiedet.

Stopp von KfW-Förderprogrammen

Eine unmittelbare Folge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts trifft vor allem die Wohnungsunternehmen. Denn die staatliche Förderbank KfW hat vier Programme gestoppt, die den Bereich Wohnen und Bauen betreffen. Für diese Programme können ab sofort keine neuen Anträge gestellt und keine Zusagen mehr erteilt werden. Bereits zugesagte Förderkredite und Investitionszuschüsse sind nicht betroffen.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende KfW-Förderprogramme: Förderung genossenschaftlichen Wohnens (134), Altersgerecht Umbauen Barrierereduzierung – Investitionszuschuss (455-B), BMWSB-Härtefallprogramm Wohnungsunternehmen 2023 (805), Energetische Stadtsanierung – Zuschuss (432).

Ob weitere Programme eingestellt werden, kann seitens der KfW zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht beurteilt werden.

Vorzeitiges Auslaufen der Energiepreisbremse Ende 2023

Neben dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) wird auch der Wirtschaftsstabilisierungsfonds (WSF) nach dem Urteil des BVerfG geschlossen. Damit wird die aus dem Sondervermögen finanzierte staatliche Preisbremse für Gas, Fernwärme und Strom nicht verlängert und läuft zum Jahresende aus.

Wegen der hohen Energiepreise infolge des Krieges in der Ukraine hatte die Bundesregierung den Mehrwertsteuersatz auf Gas vorübergehend von 19 auf sieben Prozent gesenkt. Die Senkung sollte ursprünglich bis Ende März 2024 gelten.

Das Sondervermögen des WSF enthält Kredite in Höhe von 200 Milliarden Euro und wird nun abgewickelt. Aus diesen Mitteln wurde auch die Energiepreisbremse finanziert. Ein Großteil der Mittel wurde bereits 2023 investiert und soll nun in einem Nachtragshaushalt verbucht werden.

vdp-Zahlen – leichte Belebung der Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten

Einer Meldung des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zufolge hat sich die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten im dritten Quartal 2023 leicht erholt, nachdem sie in den Monaten zuvor stark eingebrochen war.

Im dritten Quartal 2023 stieg das Kreditvolumen für Wohnungen und Häuser auf 16,9 Milliarden Euro, ein Plus von 13,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2023. Auch die Kredite für Gewerbeimmobilien legten im Quartalsvergleich um 19 Prozent auf 13,8 Milliarden Euro zu.

Im Jahresvergleich ist das Kreditneugeschäft jedoch in beiden Assetklassen stark rückläufig, bei Wohnimmobilien um minus 22,5 Prozent, bei Gewerbeimmobilien um minus 20,2 Prozent. Insgesamt lag das Kreditneugeschäft der Banken im ersten Halbjahr 2023 um rund 50 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Mieten steigen an, Gefahr für Immobilienblasen sinkt

Der Wohnungsneubau ist stark zurückgegangen und auch die Mieten sinken erstmals seit vielen Jahren. Vor diesem Hintergrund sinkt nach Berechnungen des Immobilienspezialisten Empirica auch die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland zunehmend.

Der Empirica-Blasenindex erscheint quartalsweise und zählt den Überhang der deutschen Kreise „mit Risiko“ einer Immobilienblase gegenüber den Kreisen „ohne Risiko“. Im dritten Quartal 2023 ist der Blasenindex gegenüber dem zweiten Quartal 2023 um insgesamt zwei Punkte gesunken. Am stärksten fiel der Rückgang mit minus vier Punkten in den Ballungszentren aus. In den Wachstumsregionen betrug der Rückgang im Durchschnitt minus zwei Punkte. Neun der zwölf größten deutschen Städte weisen jedoch weiterhin ein „eher hohes“ Überhitzungsrisiko auf.

Das Rückschlagspotenzial, also die prozentuale Preisdifferenz zwischen Mieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen als Indikator für die Blasengefahr, ist nach elf Jahren des Anstiegs seit 2022 bundesweit gesunken und liegt nun bei 24 Prozent. Im dritten Quartal 2022 lag der Wert noch bei 31 Prozent und vor drei Jahren bei 25 Prozent. Die veränderte Relation resultiert aus dem Mangel an Neubauten aufgrund steigender Bau- und Finanzierungskosten. Das führt zu hohen Mietsteigerungen. Davon profitieren vor allem Gebäude mit einer guten Energiebilanz. Bei sanierungsbedürftigen Objekten wird der Mietanstieg durch steigende Nebenkosten begrenzt.

Quellen:

• Nach BVerfG-Urteil: Beschluss über Etat 2024 verschoben | Immobilien | Haufe

• KfW-Förderstopp: Auch Wohnungsunternehmen sind betroffen | Immobilien | Haufe

• Aus für Energiepreisbremsen doch schon Ende 2023 | Immobilien | Haufe

• vdp: Erholung beim Neugeschäft mit Wohnungskrediten | Immobilien | Haufe

• Empirica-Blasenindex: Gefahr "eher hoch" in neun Großstädten | Immobilien | Haufe