15. ACCENTRO-Wohneigentumsreport

Die Umsätze aus Wohnungsverkäufen in den 80 größten deutschen Städten sind 2021 um 19,4 Prozent auf ein Rekordniveau von knapp 43 Milliarden Euro gestiegen. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist um 4,4 Prozent auf 127.967 Wohnungen angewachsen. Zu diesem Ergebnis kommt der 15. ACCENTRO-Wohneigentumsreport. In den acht größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main und Leipzig) wurde mit 55.939 Wohnungsverkäufen ein Plus von 9,63 Prozent verzeichnet.

Trotz des weiterhin hohen Bedarfs an Wohnraum, des mangelnden Angebots und der unzureichenden Fertigstellungszahlen wurden im Jahr 2021 Nachholeffekte bei der Zahl der Transaktionen insbesondere in den Top-8-Städten beobachtet. Berlin sticht hierbei hervor: Die 19.784 in der Hauptstadt gemeldeten Wohnungsverkäufe machen mehr als 15 Prozent aller Transaktionen aus. München folgt auf dem zweiten Rang mit 10.965 Verkäufen und Hamburg schafft es mit 6.241 auf Rang drei. Auffällig ist, dass mit Leipzig und Dresden (5.481 bzw. 4.071 verkaufte Einheiten) zwei ostdeutsche Metropolen die Top-5-Städte komplettieren.

Gerade Immobilien in Ostdeutschland stehen hoch im Kurs der Käufer. Leipzig erobert mit 9,1 verkauften Wohnungen je 1.000 Einwohner den Spitzenplatz. Chemnitz rutscht bei einem unveränderten Wert von 8,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner auf den zweiten Platz ab. Berlin verzeichnete derweil sehr viele Transaktionen und im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs von 20 Prozent. In Umsätzen schlägt sich dieser Zuwachs mit 8,3 Milliarden Euro nieder (plus 157 Prozent).

2021 wurden insgesamt 25.274 Neubauten verkauft, die meisten davon in Berlin (3.796), München (3.045) und Hamburg (1.574). Insgesamt stieg die Zahl der verkauften Wohnungen in den 80 untersuchten Großstädten um 2,5 Prozent. Die Top-8-Städte konnten ihre Verkaufszahlen im Neubaubereich teils um zweistellige Prozentwerte steigern.

Das Comeback des Bausparens

Mit dem Ende der Null- und Minuszinspolitik der Europäischen Zentralbank könnte das Bausparen ein Comeback feiern. Das einst beliebte Finanzierungsprodukt zum Kauf einer Immobilie ist abermals gefragt seit die Bauzinsen wieder steigen und Interessenten nach Alternativen suchen. Einem Bericht des Handelsblatts zufolge sind die meisten Bauspardarlehen derzeit günstiger als die üblichen Bankkredite. Und über das Bausparen können sich Kunden die Zinskonditionen für bis zu 15 Jahre sichern.

Konkret in Zahlen heißt das: Die Zinsen für einen klassischen Baukredit mit 15-jähriger Laufzeit liegen aktuell bei etwa 3,4 Prozent. Wollen sich Immobilienkäufer die Zinsen so lange sichern, bis der Kredit abbezahlt ist, steigt der Wert auf bis zu vier Prozent. Bei den Bausparkassen fangen die Darlehenszinsen schon unter einem Prozent an, und selbst die teureren Anbieter liegen bei nicht mehr als 2,35 bis 2,5 Prozent.

Bauminister halten am 400.000-Wohnungen-Ziel fest

Trotz aller Krisen halten Bund und Länder am Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr fest, 100.000 davon sollen Sozialwohnungen sein. Damit dieses Ziel erreichbar bleibt, hat die 140. Bauministerkonferenz, die Ende September in Stuttgart stattgefunden hat, verlässliche und stimulierende staatliche Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau gefordert.

Nicole Razavi (CDU), Baden-Württembergs Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen und Vorsitzende der Konferenz 2022 und 2023, warnte vor einer dramatischen Lage beim Wohnungsbau. Die Krise gefährde die wohnungspolitischen Ziele von Bund und Ländern. Die Bauminister der Länder kritisieren in einer Erklärung die „unklaren bundespolitischen Förderkulissen“ und energetischen Vorgaben im Segment Wohngebäude – und das obwohl in allen Bundesländern Wohnungen nach wie vor dringend benötigt würden. Auch sprachen sich die Teilnehmer der Bauministerkonferenz einstimmig dafür aus, die Regelungen für Solaranlagen auf Dächern zu erleichtern.

Grundsteuer sorgt für reichlich Chaos

Bis zum 31. Oktober müssen Immobilieneigentümer die Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer abgegeben haben. Aber viele tun sich schwer damit: Dem Bundesfinanzministerium zufolge waren Mitte September erst knapp 18 Prozent der Erklärungen eingegangen. 6,2 Millionen Formulare seien online ausgefüllt worden, rund 584.000 Erklärungen hätten auf dem Postweg ins Ministerium gefunden. Mehrere große Verbände aus der Wirtschaft sind der Ansicht, dass die Frist aufgrund der Belastung für Unternehmen dringend verlängert werden müsse. Die Deutsche Steuer-Gewerkschaft und die Bundessteuerberaterkammer befürchten wiederum, dass die Finanzämter kollabieren könnten.

Finanzminister Christian Lindner (FDP) scheint offen zu sein für eine mögliche Fristverlängerung, um Eigentümern mehr Zeit zu geben. Entscheiden müssten das allerdings die Länder. Ab 2025 soll die neue Grundsteuer-Berechnung gelten. Knapp 36 Millionen Immobilien in Deutschland müssen neu bewertet werden. Das geschieht auf Grundlage von Angaben, die alle Eigentümer einreichen müssen. Vor allem ältere Eigentümer seien überfordert, kritisierte der Verband Deutscher Grundstücksnutzer. In vielen Bundesländern gab es Beschwerden wegen des Verfahrens.