Die höchsten Mietrenditen in deutschen Städten
21.
September 2023
Die Immobilie als Wertanlage hat sich bereits mehrfach als krisenresilient erwiesen. Die Wertschwankungen von Immobilien waren historisch betrachtet deutlich geringer als beispielsweise die Wertschwankungen am Kapitalmarkt. Darüber hinaus bietet eine Immobilie bei Vermietung den Vorteil einer regelmäßigen Einnahmequelle, mit der in der Regel auch alle laufenden Kosten der Immobilie gedeckt werden können. Mit den regelmäßigen Mietsteigerungen steigt auch die Rendite des Immobilieninvestments regelmäßig an.
Diese Renditen können jedoch je nach Objektart und vor allem abhängig von der Lage sehr variieren. In beliebten Regionen ist mit höheren Preisen zu rechnen, sodass die späteren Erträge geringer ausfallen könnten. Investoren müssen hier abwägen, inwieweit sie Renditeeinbußen aufgrund einer prestigeträchtigen Lage in Kauf nehmen wollen oder ob auch andere Regionen eine attraktive Investitionsmöglichkeit für sie darstellen können.
Die Mietrendite ist der erste Indikator für die Attraktivität einer Investition
Bei der Entscheidung über eine Immobilieninvestition sind verschiedene Faktoren gegeneinander abzuwägen, um die für sich und seine Ziele am besten geeignete Investition zu finden. Einer der wichtigsten Faktoren, die es dabei zu berücksichtigen gilt, ist die Bruttomietrendite - das Verhältnis von Kaufpreis zu jährlichen Mieteinnahmen. Der sich daraus ergebende Wert ist allerdings nur ein erster Anhaltspunkt, da die tatsächliche Rendite aufgrund von Steuerersparnissen oder Abschreibungen viel höher ausfallen kann. Eine aktuelle Auswertung des Portals ImmoScout24 zeigt, wo in Deutschland die höchste Mietrendite erzielt werden kann. Bei der Datenerhebung wurde der Angebotskaufpreis von Eigentumswohnungen ins Verhältnis zur Angebotsmiete auf ImmoScout24 gesetzt. Das Ergebnis der Division von Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) und Jahreskaltmiete ergibt die Bruttomietrendite. Für die Werte der Angebotsmieten und Angebotskaufpreise in den Metropolregionen hat ImmoScout24 auf die Daten des WohnBarometers vom 2. Quartal 2023 zurückgegriffen.
Berlin – Der Spitzenreiter unter den Spitzenlagen
Den Vergleich der Mietrenditen für Neubauwohnungen in den sieben deutschen Metropolen wird von Berlin angeführt. So wird eine Neubauwohnung in der deutschen Hauptstadt bei ImmoScout24 im Durchschnitt für knapp 500.000 Euro angeboten. Die Jahreskaltmiete liegt im Mittel bei gut 15.000 Euro. Daraus ergibt sich eine Mietrendite in Berlin von rund 3,1 Prozent.
Aufgrund der Größe Berlins lohnt sich auch ein Blick auf die Mietrenditen zwischen den verschiedenen Stadtteilen. So gibt beispielsweise das Immobilienportal miete-aktuell.de für den Ortsteil Alt-Treptow eine Mietrendite von 5,00 % an. Auch die Ortsteile Friedrichshain (4,00 %) Charlottenburg (3,70 %) und Zehlendorf (3,70 %) liegen dem Portal nach über dem Berliner Durchschnittsniveau.
Die anderen Top-7-Standorte in Deutschland bieten Mietrenditen zwischen rund 2 und 3 Prozent. Die Mietrendite wird zwar durch die höheren Kaufpreise geschmälert, der Vorteil an diesen Standorten liegt jedoch in der höheren Vermietungssicherheit aufgrund des starken Zuzugs in die Metropolen. Die ungebrochen hohe Nachfrage ist besonders in konjunkturell schwankenden Zeiten äußerst wertvoll, denn dies gibt Investoren eine Planungssicherheit, da kaum Gefahr eines Leerstands besteht. Die Leerstandsquote in Berlin liegt bei unter einem Prozent, das heißt wer eine Wohnung hat, bekommt diese auch immer vermietet. Gemäß der offiziellen Bevölkerungsprognose bis 2040 der Stadt Berlin können vor allem die Bezirke Pankow (+9,0 %), Treptow-Köpenick (+9,0 %) und Mitte (+5,9 %) mit einem starken Zuzug rechnen. Aber auch die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln erwarten bis 2040 ein Einwohnerwachstum von 2,3 bzw. 2,0 %.
Attraktive Mietrenditen in Sachsen-Anhalt und Sachsen
Wer seinen Horizont erweitern möchte, sollte auch abseits der bekannten Metropolregionen nach geeigneten Investitionsmöglichkeiten Ausschau halten. Denn laut Immoscout24 bieten kleinere Städte mitunter die höchsten durchschnittlichen Mietrenditen in Deutschland.
Unter den zehn Städten und Kreisen mit den deutschlandweit höchsten durchschnittlichen Mietrenditen für Bestandswohnungen ist das Bundesland Sachsen-Anhalt am häufigsten vertreten. Hier wurden Spitzenmietrenditen von bis zu 5,4 Prozent gemessen, gut 2 Prozentpunkte mehr als in den meisten Metropolregionen. Auch Sachsen ist mit zwei Platzierungen mehrfach in den Top 10 der Spitzenrenditen vertreten. Hier wird im Vogtlandkreis und in Plauen eine Mietrendite von durchschnittlich 4,9 Prozent ermittelt. Die deutschlandweit höchste Mietrendite für Neubauwohnungen erzielt der saarländische Landkreis Neunkirchen mit 4,0 Prozent. In den neuen Bundesländern und an Standorten abseits der Metropolregionen können Investoren von durchschnittlich niedrigeren Kaufpreisen und damit höheren Mietrenditen profitieren.
Aber auch kleinere Städte in den Einzugsgebieten großer Metropolen bieten für Vermieter oftmals attraktive Opportunitäten, da die Kaufpreise noch nicht das Niveau der Großstadt erreicht haben, doch sie aufgrund ihrer Nähe zu diesen sehr beliebt bei Mietern sind. Ein Beispiel dafür ist Neuss, was direkt an die nordrhein-westfälische Metropole und Landeshauptstadt Düsseldorf grenzt. Dem Portal miete-aktuell.de zufolge lässt sich auch hier von einer attraktiven Mietrendite von 4,0 % profitieren.
Fazit
Der Erwerb von Wohneigentum kann trotz oder gerade wegen wirtschaftlich unsicherer Zeiten weiterhin als sinnvolle Investition angesehen werden. Denn auch wenn die konjunkturelle Schwäche im vergangenen Jahr zu Wertverlusten auf dem Markt für Eigentumswohnungen geführt hat, befindet sich diese Anlageklasse weiterhin auf einem langfristigen Wachstumskurs. Die Mietrendite bleibt für Investoren ein wichtiger Indikator für das Potenzial einer Investition. Die Auswertung von ImmoScout24 zeigt, dass die Hauptstadt Berlin die attraktivste Rendite bietet. Wer als Investor gewillt ist, auch alternative Standorte neben den bekannten in Betracht zu ziehen, kann in einigen Regionen Sachsen-Anhalts und Sachsens mitunter von den höchsten Mietrenditen in Deutschland profitieren.
