Können wir künftig Immobilien nicht nur in der realen, sondern auch in der virtuellen Welt kaufen? Der Ausbau und die fortschreitende Popularität des Metaverse – das Facebook-Gründer Marc Zuckerberg so wichtig war, dass er kurzerhand das gesamte Unternehmen in „Meta“ umbenannt hat – sprechen zumindest dafür, dass sich für Unternehmen ebenso wie Privatleute künftig zahlreiche Möglichkeiten zur Investition in digitale Immobilien bieten werden. Aber was ist dran an dem Hype? Lohnt sich das Investment auch heute schon? Und welches Potenzial steckt wirklich im Metaverse?

Was ist ein Metaversum?

Bei einem Metaverse, auf Deutsch Metaversum, handelt es sich um einen dreidimensionalen digitalen Raum, in dem Menschen wie in der echten Welt interagieren können sollen. Wer schon einmal mittels VR-Brille eine virtuelle Umgebung erlebt hat, kann sich in etwa vorstellen, wie das aussieht: ein nahezu greifbarer, sich real anfühlender digitaler Raum.

Das Metaversum soll über dieses Erlebnis von virtueller Realität deutlich hinausgehen. Angedacht ist, dass Menschen dort in Form ihres Avatars zusammenkommen und miteinander interagieren können. Insbesondere Social-Media- und Videospielunternehmen nehmen das Metaversum ins Visier. Der ehemalige Facebook-Konzern, der inzwischen schlicht Meta heißt, hat beispielsweise den Schwerpunkt all seiner Arbeit auf das Metaversum verlegt.

Die Zukunft des Internets?

Für Tech-Giganten wie Meta und dessen CEO Mark Zuckerberg ist das Metaversum die Zukunft des Internets. Wenn es nach ihm geht, leben wir künftig alle in digitalen Welten. Der Hype darum ist riesig, doch ist es das auch wirklich? Das Beratungshaus Avison Young zumindest sieht in einer zunehmenden Relevanz des Metaversums für die Immobilienbranche einen Trend für 2023. Erste Unternehmen, die im Metaversum Immobilien und Grundstücke handeln, gibt es schon.

Während der Pandemie, als sich das Privatleben immer mehr ins Digitale verlagert hatte, schien die Meta-Zukunft näher zu rücken. Zumindest die (theoretischen) Möglichkeiten sind vielfältig: Im virtuellen Kaufhaus einkaufen? Per Virtual Reality ins Büro gehen oder an Meetings teilnehmen? Auf digitalem Weg Konzerte und Museen besuchen, die möglicherweise zu weit weg oder aus anderen Gründen schwer zugänglich sind? All das ist inzwischen (virtuelle) Realität.

Ein Stück Land im virtuellen Sandkasten

Aber was hat all das nun mit Immobilien zu tun? Da die virtuellen Welten ein digitales Abbild der realen Welt sein sollen, können diese Welten auch in Parzellen mit Grundstücken aufgeteilt und diese Grundstücke mit virtuellen Gebäuden bebaut und deren Fassaden etwa als Werbeflächen genutzt werden. Einzelne Grundstücke haben oft eine einheitlich festgelegte Größe, wobei sich die virtuellen Maßeinheiten jedoch nur schwierig mit realen Einheiten vergleichen lassen. Neben Prominenten haben sich auch schon viele Unternehmen nicht nur aus der Videospiel- und Filmbranche, sondern auch darüber hinaus virtuelle Grundstücke in so manchem Metaversum gesichert.

Beispiele für Metaversen sind The Sandbox, Decentraland oder Axie Infinity – Namen, die erst einmal nicht nach seriösen Investment-Opportunitäten klingen, schon gar nicht für Immobilien. Stattdessen kommen selbst die größten und bekanntesten von ihnen mit Bezeichnungen daher, die eher an Videospiele oder an gescheiterte Vergnügungsparks denken lassen. Manche von ihnen basieren tatsächlich auf Videospielen, etwa Minecraft oder Second Life, und lassen sich auch „spielen“ wie ein Videospiel.

Auch wenn digitale Welten theoretisch unbegrenzt sein können, haben zumindest die größten und bekanntesten Metaversen ihre verfügbaren Parzellen limitiert. Diese Grundstücke sind übrigens Unikate. Mithilfe sogenannter Non-Fungible-Tokens (NFTs) soll gewährleistet werden, dass kein Grundstück doppelt verkauft wird.

Umsätze sind heute schon beachtlich

Vermieter, Mieter, Käufer und Verkäufer können wie in der echten Welt auch in virtuellen Räumen als Akteure auftreten. So kann auch im digitalen Raum ein funktionierender Immobilienmarkt entstehen. Erste Immobilienmakler, die sich ganz auf das virtuelle Geschäft spezialisieren, gibt es schon.

Die Umsatzzahlen können sich sehen lassen. Eine der teuersten Transaktionen für eine Investition in virtuelles Land ist bislang ein Kauf im Sandbox-Metaverse für umgerechnet knapp 4,4 Millionen Euro. Aber das ist noch nicht alles: Angaben von MetaMetrics zufolge betrug das Transaktionsvolumen im Metaverse im Jahr 2021 bereits knapp 500 Millionen US-Dollar. Bedenkt man, dass CBRE den Umsatz für alle 2021 in Deutschland gehandelten Ärztehäuser, Krankenhäuser und Reha-Kliniken auf 508 Millionen Euro schätzt, wird das Potenzial des Metaversums deutlich. Schließlich handelt es sich bei virtuellen Grundstücken noch um eine Nische, während Gesundheitsimmobilien in Deutschland, dem zweitgrößten Immobilienmarkt der Welt, eine boomende Assetklasse sind.

Mit dem Investment besser warten

Lohnt sich ein Investment in virtuelle Immobilien jetzt schon? Künftig könnte daran irgendwann kein Weg mehr vorbeiführen, doch noch ist der Zeitpunkt wohl etwas verfrüht. Noch ist die Technologie zu unausgereift, noch gibt es zu viele technische und rechtliche Unwägbarkeiten. Welches Metaversum wird sich beispielsweise als das beliebteste herausstellen? Sollten einer Plattform die Nutzer ausgehen, dürfte das für die dort investierten virtuellen Werte ähnliche Auswirkungen haben wie auf die Geschäfte in einer plötzlich leeren Innenstadt.

Hinzu kommen ungeklärte Aspekte, was etwa mit den Immobilien passiert, wenn ein Metaversum geschlossen wird. Werden diese dann einfach mit einem Tastendruck gelöscht? Theoretisch könnte ein Metaversum zudem das eigentlich begrenzte virtuelle Bauland plötzlich doch erweitern. Anders als in der Realität ist der virtuelle Raum ja nur künstlich verknappt. Auch der Virtual-Reality-Erlebnis-Part der Technologie ist noch nicht ausgereift. Anders gesagt: Es hapert noch an der „Erlebbarkeit“ des Metaversums.

Bis es so weit ist, gibt es keine Garantie für den Werterhalt von Investments in die virtuelle Welt. Kurzum: Noch ist die Volatilität zu groß. Doch die Branche sollte das Metaversum im Auge behalten. Wenn die Technologie ausgereift ist und wichtige Fragen geklärt sind, sollte man sich ein Investment in das Metaversum nicht entgehen lassen.