Wie wird eine Immobilie bewertet?

Eine Immobilie ist ein langfristiger und vergleichsweise stabiler Vermögensgegenstand hinsichtlich des Werts und der Wertentwicklung. Trotzdem kann der Wert einer Immobilie teilweise stark schwanken, denn die Ermittlung dessen hängt von verschiedenen Faktoren und der Wahl des Bewertungsverfahrens ab. Vier Faktoren sind für die Immobilienbewertung besonders entscheidend: die Lage und Lageentwicklung, der Zustand, die Größe und der Bodenwert. Anhand dieser Daten kann bereits eine aussagekräftige Einschätzung des Verkehrswerts einer Immobilie getroffen werden.

Wer bei der Bewertung seiner eigenen Immobilie sichergehen will, sollte sich an ein professionelles Wertgutachten von einem Experten erstellen lassen, zum Beispiel von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Bei der lokalen Industrie- und Handelskammer (IHK) ist eine Übersicht aller im jeweiligen Bezirk niedergelassenen Sachverständigen.

Die Verfahren der Immobilienbewertung und wie diese funktioniert

Die Bewertung einer Immobilie findet in der Regel mittels Verkehrswertverfahren statt. Dieses gibt einen unter gewöhnlichen Umständen möglichen Kaufpreis gemäß § 194 BauGB an. In diesem Gesetz wird nochmals in drei verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts unterschieden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Voraussetzungen für die unterschiedlichen Bewertungsverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

• Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie ermittelt, indem die erzielten Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken herangezogen werden. Dabei werden die Faktoren Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattung des jeweiligen Gebäudes einander gegenübergestellt. Dieses Verfahren eignet sich besonders zur Bewertung von noch unbebauten Grundstücken und auch Eigentumswohnungen. Bei der Bewertung besonderer und einzigartiger Immobilien scheidet das Vergleichsverfahren aber eher aus.

• Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem im Segment von Renditeobjekten angewendet. Also insbesondere bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern, bei denen eine Ertragserzielung für die Eigentümer im Vordergrund steht. Die Bewertung dieser Objekte funktioniert mittels der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten. Das Ergebnis wird anschließend mit einem Multiplikator verrechnet, dessen Höhe aus der zu erwartenden Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins abgeleitet wird. Am Ende wird diesem Wert noch der Bodenwert hinzugerechnet.

• Sachwertverfahren

Bei der Ermittlung des Immobilienwerts durch das Sachwertverfahren wird vereinfacht nur der Gebäudewert mit dem Bodenwert zusammengerechnet. Der Gebäudewert wiederum entspricht den Kosten, die für einen vergleichbaren Neubau kalkuliert werden müssten, abzüglich einer altersbedingten Wertminderung. Bei einer zwischenzeitlichen Sanierung fällt diese Wertminderung geringer aus. Dieses Verfahren wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern angewendet.

Das Verkehrswertverfahren ist nur ein Indikator von vielen

Die Ermittlung des Immobilienwerts mittels einer der drei Varianten des Verkehrswertverfahrens gibt zwar einen guten Indikator für den erzielbaren Marktpreis. Dennoch gibt selbst ein ausführliches Verkehrswertverfahren nicht unbedingt den wahren Immobilienwert wieder. Der Marktpreis einer Immobilie kann von vielen weiteren Faktoren beeinflusst werden beziehungsweise ist auch überaus zeitsensibel. So kann es sein, dass der Immobilienwert noch nach einem Verkehrswertverfahren steigt, weil zum Beispiel die Lage zwischenzeitlich durch die (bessere) Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel aufgewertet wurde oder sich ein attraktiver Arbeitgeber in der Region niedergelassen hat. Und im umgekehrten Fall kann ein Marktpreis auch unter dem zuvor ermittelten Verkehrswert liegen.