Ist die serielle Sanierung die Klimaschutzlösung für den Gebäudebestand?

Mönchengladbach ist Standort des ersten deutschen Reallabors für serielle Sanierungslösungen. In der nordrhein-westfälischen Großstadt arbeitet das Wohnungsunternehmen LEG gemeinsam mit Industriepartnern an neuen Lösungen für energieeffizientes Sanieren.

Das Verfahren der seriellen Sanierung kombiniert digitalisierte Prozesse mit industrieller Vorfertigung und standardisierten Abläufen. So können auch große Wohnungsbestände in kurzer Zeit und mit weniger Fachpersonal auf einen modernen energetischen Standard gebracht werden.

Seit August 2018 werden im Mönchengladbacher Stadtteil Hardt 19 baugleiche Mehrfamilienhäuser aus den 1950er Jahren von der LEG gemeinsam mit den Baupartnern B&O, Ecoworks, Fischbach, Renowate und Saint-Gobain Pre-formance nach fünf verschiedenen Ansätzen seriell saniert.

Das Grundprinzip der Sanierungsmaßnahmen ist bei allen fünf erprobten Ansätzen gleich. Mittels industriell vorgefertigter Fassaden-, Dach- und Technikmodule wird der Gebäudebestand auf den klimaneutralen NetZero-Standard gebracht. Untersucht werden technische Innovationen und Prozessoptimierungen, die die serielle Sanierung noch schneller, einfacher, mieterfreundlicher und kostengünstiger machen. Auch Wirtschaftsminister Robert Habeck hat das Modellquartier bereits besucht und sich über die getesteten Sanierungsinnovationen informiert.

Insgesamt will die LEG rund 40 Millionen Euro in die Erprobung und Optimierung serieller Sanierungslösungen investieren. Ziel ist es, ein Verfahren zu entwickeln, mit dem ein Gebäude innerhalb von drei Monaten von der Energieeffizienzklasse H in die Klasse A gebracht werden kann und dabei 100 Prozent Dekarbonisierung und 90 Prozent Energieeinsparung erreicht werden. Dies soll möglichst warmmietenneutral für die Mieterinnen und Mieter umgesetzt werden.

Stimmung der Immobilienfinanzierer eingetrübt

Die Stimmung unter den Finanzierern auf dem deutschen Immobilienmarkt ist deutlich eingetrübt. Vor allem die restriktiven Marktbedingungen, ein rückläufiges Neugeschäft und auch zunehmende Bauträgerinsolvenzen sind nach Ansicht der Finanzierungsexperten für die aktuelle Situation verantwortlich. Der Sentiment-Index für Immobilienfinanzierer des BF.Quartalsbarometers sinkt im dritten Quartal 2023 auf ein neues Rekordtief: minus 20,22 Punkte von maximal erreichbaren minus 25 Punkten. Im Vorquartal hatte sich die Stimmung mit einem Barometerstand von minus 17,29 Punkten noch verbessert.

Das BF.Quartalsbarometer wird vierteljährlich im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, vom Analysehaus Bulwiengesa AG erstellt. Der Index soll die Stimmung und das Geschäftsklima im Finanzierungsgeschäft der deutschen Immobilienwirtschaft abbilden. Dazu werden 110 Experten aus dem Kreditgeschäft mit Immobilienunternehmen zur aktuellen Lage befragt. Das Panel setzt sich aus Vertretern verschiedener Banken und anderer Finanzierungsinstitute zusammen. Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich dabei aus verschiedenen Komponenten eines Fragebogens zusammen: Dazu zählen eine Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungskonditionen, die Entwicklung des Neugeschäfts, die Höhe der vergebenen Kredittranchen, die Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, die Höhe der LTV- und LTC-Werte, die Entwicklung der Margen, die Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und die Entwicklung der Liquiditätskosten.

Ein Barometerwert von 0 würde für eine ausgeglichene Marktsituation sprechen, alles darüber für eine gute Finanzierungsbereitschaft bis hin zu einer progressiven Kreditvergabe (plus 25). Der Barometerwert erreichte im ersten Quartal 2015 mit 8,11 Punkten seinen bisherigen Höchststand.

Grund für die aktuell gedämpfte Stimmung der Finanzierer ist vor allem die Situation auf dem Finanzierungsmarkt. Eine große Mehrheit von 80,4 Prozent der Umfrageteilnehmer nimmt derzeit zunehmend restriktivere Bedingungen wahr. Im Vergleich zum Vorquartal sind dies 7,7 Prozentpunkte mehr, während unveränderte Bedingungen am Finanzierungsmarkt nur noch von 19,6 Prozent der Befragten angegeben werden. Seit über einem Jahr sieht kein Experte mehr günstigere Marktbedingungen.

Ausweitung der staatlichen Bauförderung

Die Wohnungsnot nimmt zu, die Preise für Baumaterialien sind auf Rekordniveau und die Zinsen für Immobilienkredite stark gestiegen. Das Bundesbauministerium will deshalb neue Anreize schaffen, um mehr Familien den Weg in die eigenen vier Wände zu ermöglichen. Bundesbauministerin Klara Geywitz stockt deshalb die Wohneigentumsförderung auf. Damit sollen Familien unterstützt werden, die ein Eigenheim nach hohen energetischen Standards bauen oder eine entsprechende Immobilie kaufen wollen. Gefördert werden vor allem zinsgünstige Baudarlehen über die staatliche Förderbank KfW.

Damit künftig mehr Familien von dem Programm profitieren können, soll die Obergrenze des Jahreseinkommens angehoben werden: von bisher 60.000 Euro für eine dreiköpfige Familie auf 90.000 Euro. Auch die Kreditsumme wird erhöht: Eine dreiköpfige Familie kann nun bis zu 170.000 Euro von der KfW erhalten, 30.000 Euro mehr als bisher. Der effektive Jahreszins soll bei 0,5 Prozent liegen.

Aufgrund der hohen Kosten für Bauvorhaben nach dem Energiestandard EH40 wurde das Programm bisher kaum in Anspruch genommen. Familien mit kleinen und mittleren Einkommen können sich solche Immobilien auch mit der Förderung nicht leisten. Seit dem Start des Programms im Juni 2023 sind gerade einmal 245 Anträge eingegangen.

Die aktuelle Regierung hatte sich im Koalitionsvertrag das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr gesetzt. Dieses Ziel wurde bisher nicht erreicht. Verschiedene Institute gehen davon aus, dass in Deutschland schon bald rund 700.000 Wohnungen fehlen könnten. Der Bedarf an Wohnraum steigt auch vor dem Hintergrund der verstärkten Zuwanderung nach Deutschland weiter an.

Quellen:

• Gebäude: Innovative Lösungen für die serielle Sanierung | Immobilien | Haufe

• BF.Quartalsbarometer: Immobilienfinanzierung unter Druck | Immobilien | Haufe

• Immobilienfinanzierung: Bodenbildung bei der Stimmung | Immobilien | Haufe

• Vor Wohnungsbaugipfel: Regierung weitet Bauförderung aus | tagesschau.de