Nicht nur in Berlin, auch in allen deutschen wie den meisten Großstädten weltweit steigen die Mietpreise für Wohnungen. Wohnraum, vor allem leistbarer, ist zu einem knappen Gut geworden, der in Metropolen anhaltend gesucht und nachgefragt wird. Vielerorts versuchen die politischen Entscheider der Entwicklung der sich zuspitzenden Mietpreisspirale mit verschiedenen Instrumenten und Regularien entgegenzuwirken.

Das Land Berlin hat sich für den Mietendeckel entschieden, der wohl auch in anderen deutschen Städten zur Überlegung gestanden hat. Der Berliner Mietendeckel ist am 23. Februar 2020 mit einem zweiten Akt am 23. November 2020, auch überteuerte Mieten absenken zu dürfen, in Kraft getreten und sollte auf fünf Jahre befristet sein. Nun gehört der gesamte Mechanismus der Geschichte an: der Berliner Mietendeckel ist gekippt.

Der Mietendeckel ist nicht gekommen, um zu bleiben

Seit der vergangenen Woche gilt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – besser und allgemein schlechthin bekannt als der bereits erwähnte „Berliner Mietendeckel“ – für verfassungswidrig. Der Bundesverfassungsgerichtshof in Karlsruhe hat den Berliner Sonderweg der Mietenbegrenzung im Wohnungswesen für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt, der Klage von 284 Bundestagsabgeordneten der Union und der FDP gegen dieses Instrument stattgegeben. Der Berliner Mietendeckel sollte gegen einen weiteren Anstieg der Mieten in der deutschen Bundeshauptstadt wirken, diesen innerhalb der nächsten fünf Jahre einfrieren. Das umstrittene, angefochtene und nun nichtige Gesetz hat nur eine kurze, vorübergehende Gültigkeit im überhitzten Wohnungsmarkt der Spree-Metropole.

Mietendeckel-Instrumentarien sind passé

Der Mietendeckel sollte also verhindern, dass die Preise für Wohnungen auf dem umkämpften Berliner Wohnungsmarkt für viele Menschen in finanziell unerschwingliche Höhen schnellen. Zur Durchsetzung dieses Ziels hat sich der Berliner Senat zum Beispiel des Mietenstopps bedient. Demnach durften Mietkosten die Mietpreishöhe, die wirksam bis zum 18. Juni 2019 vereinbart worden ist, nicht überschreiten. Bei Neu- oder Wiedervermietungen mussten Mietobergrenzen eingehalten werden. Gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie Modernisierungsumlagen waren jedoch erlaubt. Überhöhte Mieten mit 20 Prozent über der jeweiligen Obergrenze durften nicht mehr vereinbart und in der zweiten Mietendeckel-Etappe ab 23. November 2020 in einem bestehenden Mietverhältnis sogar herabgesetzt werden.

Das alles galt nicht für Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezogen worden sind. Wohl aber für insgesamt 1,5 Millionen Berliner Wohnungen, deren Mieter aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichtshofes nun die Verpflichtung zur Nachzahlung trifft.

Miet-Differenzbeträge vor und während des Mietendeckels müssen nachgezahlt werden

Seit der Mietendeckel seine Gültigkeit verloren hat, gelten nun wieder die Bundesgesetze zum Mietpreisrecht. Die Verfassungswidrigkeit des Berliner Weges hat zur Folge, dass die durch den Mietendeckel geminderten Mieten wieder jene ursprüngliche Miethöhe erlangen, die sie vor Inkrafttreten dessen hatten. Diese Mietpreise werden sofort fällig. Zudem bedeutet es auch, dass der durch den Mietendeckel entstandene Differenzbetrag von den Mietern in den meisten Fällen zur Gänze und sofort nach dem Beschluss beglichen werden soll. Eine explizite Aufforderung seitens des Vermieters zur Nachzahlung des Differenzbetrages muss es nicht geben, es sei denn, es ist anderes vereinbart worden. Wohnungsunternehmen reagieren unterschiedlich auf den Mietendeckel-Stopp, verzichten gänzlich auf Nachzahlungen oder fordern sie ein. Ob Rückzahlungen in Raten oder Stundungen der Rückforderungen vereinbart werden, wird in vielen Fällen maßgeblich von individuellen Vereinbarungen abhängen. Für besondere Härtefälle soll ein Härtefonds des Berliner Senats greifen.  

Mietpreisbremse von 2015 bleibt bestehen

Das Berliner Landesgesetz des Mietendeckels zur Bremsung der Preissteigerungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist politische und Stadt-Geschichte. Die Mietpreisbremse allerdings, die der Bund bereits im Jahr 2015 veranlasst und beschlossen hat, bleibt bestehen. Sie besagt, dass Mietpreise für eine Wohnung nur noch zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Ausnahmen jedoch soll es geben, wenn Wohnraum modernisiert wird oder der Mietvertrag bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen worden ist.