Nehmen Sie zum Kauf einer Wohnung einen Kredit auf, wird Ihnen dieser Begriff unweigerlich begegnen: die Grundschuld. Damit will der Geldgeber sein Darlehen absichern. Später wird die Grundschuld auch ins Grundbuch eingetragen. Was Sie darüber alles wissen sollten, erklären wir Ihnen hier.

Was ist eine Grundschuld?

Um sich den Traum einer Eigentumswohnung zu erfüllen, müssen viele Menschen einen Kredit zur Finanzierung aufnehmen. Doch im Gegenzug fordert die finanzierende Bank eine Sicherheit – im Falle einer Immobilienfinanzierung handelt es sich dabei in der Regel um eine Grundschuld. Andere Formen dieses sogenannten Grundpfandrechts sind die Hypothek und die Rentenschuld. Damit will der Geldgeber sein Immobiliendarlehen absichern. Die Grundschuld räumt der Bank ein Zugriffsrecht auf die Immobilie und gegebenenfalls das Grundstück ein, sollten die monatlichen Darlehensraten nicht gezahlt werden können. Wir erklären Ihnen im Folgenden, was das für Sie als potenzieller Käufer bedeutet und worauf vor allem Erstkäufer achten sollten.

Die Rechtslage

Bevor Sie den Kreditvertrag bei Ihrer Bank unterschreiben, sollten Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen. Gehen Sie eine Grundschuld ein, kann der Gläubiger unter bestimmten Bedingungen sein Grundpfandrecht verwerten. Das bedeutet konkret: Im schlimmsten Fall kann Ihre Bank als Gläubigerin eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie veranlassen, wenn Sie Ihre Raten nicht zahlen. Die Grundschuld macht den Kreditgeber faktisch zum Eigentümer der Wohnung. Damit hat dieser ein Verwertungsrecht. Doch damit es so weit kommt, müssen Sie in der Regel mindestens drei aufeinanderfolgende Darlehensraten nicht gezahlt haben. Meistens beläuft sich eine erstrangige Grundschuld auf 60 bis 80 Prozent des Verkehrswerts einer Immobilie.

Steht bereits eine andere Bank im Grundbuch, tritt die eingetragene Bank in der Regel die Grundschuld an die neue Bank ab. Allerdings lässt sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld nicht ablesen, wie viel der bisherige Eigentümer noch schuldet. Die Grundschuld bleibt meistens in voller Höhe im Grundbuch bestehen, bis der Kredit vollständig abbezahlt ist.Welche Grundschuld für die neue Bank eingetragen wird und welche Sicherheiten sie ansonsten verlangt, vereinbaren Bank und Kunde im Darlehensvertrag. Im Kaufvertrag wird festgehalten, welche Grundschulden bereits im Grundbuch stehen und ob diese gelöscht oder übernommen werden sollen. Sollte Sie dieses Prozedere schon beim Lesen überfordern, keine Sorge: Ein Notar ist stets beim gesamten Verkaufsprozess dabei, erstellt den Kaufvertrag und beurkundet ihn. Seine Aufgabe ist es auch, alle wichtigen Fragen mit der Bank zu klären. Beim Beurkundungstermin liest er den Vertrag noch einmal laut vor und es können letzte Fragen geklärt sowie Änderungswünsche geäußert werden.

Bedenken Sie: Auch die Grundschuld wird verzinst. Diese Grundschuldzinsen werden im Grundbuch festgehalten und sind üblicherweise deutlich höher als der Kreditzins und betragen etwa 15 Prozent. Der Zinssatz ist so hoch angesetzt, da sich die Bank gegen künftige Kosten absichern will. Durch die Grundschuldzinsen erhöht sich die Grundschuld zwar, tatsächlich zahlen müssen Sie sie aber nicht: In den meisten Fällen existiert der Betrag nur auf dem Papier. Doch wozu dient er dann? Im Falle einer Zwangsversteigerung kann die Bank einen Betrag aus dem Versteigerungserlös verlangen, der über der Höhe der Grundschuld liegt. Grundschuldzinsen fallen unter eine Verjährungsfrist von drei Jahren, können also nicht unbegrenzt steigen.

Eintragung ins Grundbuch

Die Reihenfolge der Einträge im Grundbuch ist von Bedeutung: Im Fall einer Zwangsvollstreckung gehen immer die Rechte jener Bank vor, die in der Reihenfolge der Einträge weiter oben steht. Sie kann also bei einer Zwangsvollstreckung eher damit rechnen, ihr Geld zurückzubekommen. Eine Bank prüft daher genau, ob bereits Grundschulden eingetragen sind, bevor sieein Immobiliendarlehen vergibt. Auch bestehen Banken in der Regel darauf, dass sie das Baudarlehen erst auszahlen, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Ist zwischen Kaufvertrag und Zahlung zu wenig Zeit, kann der Notar ersatzweise bestätigen, dass die Grundschuld am vorgesehenen Rang eingetragen werden kann.

Wie sich Käufer absichern können

Sie müssen der Bank mit der Grundschuld zwar einige Sicherheiten zugestehen, doch Sie können sich auch selbst absichern. Sie können beispielsweise eine sogenannte Sicherungsabrede verfassen. Diese Zweckerklärung soll gewährleisten, dass die Bank als Gläubigerin nicht mehr Rechte in Form der Grundschuld geltend macht, als sie eigentlich darf. In der Sicherungsabrede können Sie vereinbaren, dass die Bank oder sonstige Gläubiger die Grundschuld ausschließlich im Zuge des angedachten Sicherungszwecks – des vergebenen Immobiliendarlehen – nutzen darf. Vergessen Sie nicht den wichtigsten Teil der Sicherungsabrede: Dass die Bank ihre Rechte nicht mehr geltend machen darf, wenn die besicherte Forderung nicht mehr bestehen sollte.

Dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird, können Sie verlangen, sobald Sie Ihren Baukredit zurückgezahlt haben. Das müssen Sie jedoch bei Ihrer Bank beantragen. Tun Sie nichts, bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch. Für die Löschung darf der Kreditgeber keine Bankgebühren erheben – es handelt sich für ihn um eine Nebenpflicht.Sie können die Grundschuld aber auch bewusst bestehen lassen und bei der Bank einen Anschlusskredit aufnehmen. Alternativ besteht auch die Möglichkeit der Umschuldung: Wenn Sie einen neuen Immobilienkredit bei einem anderen Geldinstitut aufnehmen, wird die Schuld zugunsten der alten Bank gelöscht und zugunsten der neuen eingetragen. Sollten Sie sich für eine Löschung entscheiden und Ihre Bank damit einverstanden sein, schickt sie Ihnen eine Löschungsbewilligung. Über einen Notar können Sie dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld beantragen.

Andere Formen des Grundpfandrechts

Neben der Grundschuld gibt es noch zwei weitere Arten des Grundpfands: die Hypothek und die Rentenschuld. Die Hypothek unterscheidet sich von der Grundschuld darin, dass sie als sogenannte akzessorische Sicherheit gilt. Das bedeutet, dass die Hypothek nur so lange besteht, bis der entsprechende Kredit – also der Sicherungswert – getilgt ist. Die Rentenschuld kann als eine Art Unterform der Grundschuld angesehen werden. Wird eine Rentenschuld eingetragen, fließt einer bestimmten Person in regelmäßigen Abständen aus dem Grundstück bzw. der Immobilie heraus Kapital zu – es wird also eine Art Rente ausgezahlt.

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