Finanzierung

Finanzcheck: Was Banken wirklich sehen wollen

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13.

September 2022

Vor dem Immobilienkauf steht die Finanzierung – was ist zu tun?

Augen auf beim Immobilienkauf – das gilt nicht nur für das Objekt selbst, sondern vor allem auch für die Finanzierung. Schnell lassen sich hier Tausende Euros einsparen, wenn man auf die entscheidenden Fragen die richtigen Antworten hat. Dabei sind die Themenfelder vielfältig. Sie fangen bei den notwendigen Unterlagen für den Kreditgeber an, und reichen über die passende Kredithöhe bis hin zum geeigneten Finanzierungsmodell.

Am Anfang steht der Kassensturz

Sie haben schon eine Wohnung gefunden und wollen nun Ihre Finanzierung auf die Beine stellen? Oder wollen Sie erst einmal schauen, was Sie sich überhaupt leisten können? In beiden Fällen beginnt derselbe Prozess. Zunächst steht einmal der Kassensturz an: Mit einer möglichst detaillierten Haushaltsrechnung listen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Also: was geben Sie zum Beispiel für Wohnen, Lebensmittel und Kleidung aus? Oder für Handy, Internetanschluss, TV und Streaming? Und natürlich müssen sich in der Liste die Ausgaben für Mobilität, für Spenden und Geschenke oder Freizeit- und Urlaubsaktivitäten genauso wiederfinden wie die Kosten für Aus- und Weiterbildung, Gesundheitsversorgung, Versicherungen oder laufende Kredite.

Sicherheitspuffer einkalkulieren

Auf diese Angaben achten auch mögliche Kreditgeber ganz genau; sie wollen vermeiden, dass die Finanzierung auf tönernen Füßen steht. Neben den genannten wiederkehrenden Ausgaben muss man aber auch an jährliche Pauschalen und Beiträge denken – und zudem einen nicht allzu kleinen Sicherheitspuffer für überraschende Kosten einkalkulieren. Denn da kann zum Beispiel mal die Waschmaschine kaputt gehen, das Auto braucht neue Stoßdämpfer oder der Laptop gibt von heute auf morgen seinen Geist auf.

Und übrigens: Auch für die gekaufte Wohnung fallen neue, regelmäßige Kosten an. So umfasst das sogenannte Wohngeld unter anderem die Müllentsorgung, die Verwaltungskosten und auch einen Teil für die Instandhaltungsrücklage – bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung müssen Sie hier insgesamt mit rund 200 bis 240 Euro im Monat rechnen.

Fördertöpfe nutzen

Neben den laufenden Einnahmen und Ausgaben stellt sich die Frage nach den aktuellen Vermögenswerten. Je mehr Erspartes man zur Seite gelegt hat, desto besser. Ohne Eigenkapital können meist nur diejenigen eine Immobilie erwerben, die ein hohes und stabiles Einkommen vorweisen können. Zumindest die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren müssen [SS1] aus eigenen Mitteln bezahlt werden können; schließlich bieten immer weniger Banken an, dass sie auch diese Kosten finanzieren. Generell lässt sich sagen: je höher das Eigenkapital, desto niedriger ist das Risiko der Bank. Und dann muss der Käufer auch in der Regel entsprechend weniger Zinsen zahlen – seine Finanzierung wird also günstiger.

Ein Fehler, den man unbedingt bei der Finanzierung vermeiden sollte: Zu denken, man würde alles wissen und könnte alles allein managen. Dabei gibt es gerade für die Finanzierung viele gute Finanzierungsberater, die großartiges Expertenwissen besitzen. Sie kennen zum Beispiel

  • alle relevanten Fördertöpfe,

  • KfW-Angebote,

  • regionale Fördermittel,

  • und die besten Zinsangebote.

Mehrere Angebote einholen

Doch Achtung: Finanzierungsberater gibt es viele – sprechen Sie daher am besten gleich mehrere Berater an. Denn deren Angebote unterscheiden sich teilweise recht deutlich. Zum einen hinsichtlich des Zinssatzes, den die Berater mit dem Kreditgeber verhandeln: Sie können sich also auf diese Weise die besten Zinsen sichern – mit schon ganz leichten Zinsunterschieden sparen Sie bei einer Laufzeit von 10 Jahren je nach Kredithöhe mehrere Tausend Euro ein.

Zum anderen erhalten Sie einen guten Überblick über verschiedene Finanzierungsmodelle, wenn Sie unterschiedliche Berater ansprechen. Dabei sollten Sie einen wichtigen Aspekt beachten: Manche Berater entwerfen komplizierte Modelle mit verborgenen, ungeahnten Risiken. Generell gilt: Je einfacher und je flexibler die Finanzierung, desto besser. So gehen zum Beispiel vermeintliche Steuersparmodelle oftmals nicht auf: Die hier angebotenen Immobilien sind meistens überteuert, beinhalten hohe Provisionen – und auch die prognostizierten Mieteinnahmen sind oft nicht realistisch.

Für die Gespräche mit den Beratern sollten Sie jeweils gut anderthalb Stunden einplanen: Dann können Sie mit ihnen detailliert Ihre finanzielle Situation und Ihr Kaufprojekt besprechen – idealerweise weist der Berater Sie sofort auf offensichtliche Schwierigkeiten hin und skizziert Ihnen das weitere Vorgehen. Im Anschluss erhalten Sie dann ein auf Sie persönlich zugeschnittenes Angebot.

Die wichtigsten Unterlagen

Wenn es dann in die heiße Phase geht, der Kreditgeber erstmals von Ihnen oder Ihrem Finanzierungsberater kontaktiert wird, müssen Sie eine Reihe an Unterlagen parat haben. So benötigen die Banken zum Beispiel neben dem Darlehensantrag aktuelle Gehaltsnachweise, die Lohnsteuerbescheinigung, Einkommensteuerbescheide der vergangenen zwei Jahre sowie die bereits angesprochenen Vermögensnachweise. Selbstständige müssen im übrigen noch weitere Dokumente vorlegen – hierzu zählen zum Beispiel die Bilanzen oder Einnahmenüberschussrechnungen der vergangenen Jahre sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen inklusive der Summen- und Saldenliste.

Und klar: auch die Immobilie müssen Sie entsprechend präsentieren. Fotos, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Flurkarte, Grundbuchauszug und ein Kaufvertragsentwurf gehören zu den Nachweisen, die die Banken sehen wollen. In der Regel erhalten Sie diese Unterlagen direkt von dem Immobilienverkäufer.

Sie sehen: Eine Raketenwissenschaft ist die Finanzierung nicht; man muss sich aber sehr gut vorbereiten und entsprechende Informationen einholen. Dabei hilft Ihnen auch unser neuer „Kapitalanlagen-Guide“, in dem wir kompakt, klar und konkret die entscheidenden acht Schritte auf dem Weg zur eigenen Immobilie beschreiben. Den Guide können Sie hier schnell, einfach und kostenlos herunterladen:

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