Eine Investition in Immobilien ist immer eine gute Idee. In Zeiten steigender Inflation bietet eine Immobilie als Kapitalanlage Schutz vor Inflation, mit Mieteinnahmen können Sie neben der Wertsteigerung der Immobilie Vermögen aufbauen. Doch damit nicht genug: Sie können mit einer Immobilie auch Steuern sparen. Möglich macht das eine Regelung nach deutschem Steuerrecht die im Fachjargon als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet wird.

Was bedeutet AfA?

Hinter diesem auf den ersten Blick etwas kryptischen Begriff steckt das Konzept, dass der Fiskus Ihnen erlaubt, eine teure Anschaffung über mehrere Jahre hinweg schrittweise von der Steuer abzusetzen – statt alles auf einmal abzuschreiben. Dies ist möglich, da das Finanzamt davon ausgeht, dass Gebrauchsgegenstände, darunter Immobilien, mit der Zeit an Wert verlieren. Diesen Wertverlust sollen Bürger mithilfe von AfA kompensieren können, indem Sie einen Teil der Anschaffungskosten über einen bestimmten Zeitraum von der Steuer absetzen. Diese Kosten werden jährlich bei den Werbungskosten eingetragen und dieser Betrag vom zu versteuernden Einkommen abgezogen.

Möglich ist das für Anschaffungen, die Sie ohne Mehrwertsteuer mehr als 800 Euro gekostet haben – egal, um welchen Gegenstand es sich handelt: Für viele Verbraucher sind etwa Computer, Fotokameras oder Büromöbel fürs Home-Office denkbar. Sie müssen den Gegenstand aber zumindest größtenteils beruflich verwenden. Dann können Sie ihn als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Bei Überschreitung der 800-Euro-Marke aber eben nicht auf einmal, sondern schrittweise.

Per AfA verteilen Sie die Anschaffungskosten über eine bestimmte Nutzungsdauer. Diese Dauer hängt vom angeschafften Gegenstand ab und ist von offizieller Seite festgelegt: Eine Übersicht finden Sie auf der Homepage des Bundesfinanzministeriums, wo Ihnen die AfA-Tabellen genau verraten, über welchem Zeitraum Sie welche Güter steuerlich geltend machen können. Für eine Kamera gilt etwa eine Nutzungsdauer von sieben und für Büromöbel von 13 Jahren.

Was das für Immobilien bedeutet

Als Eigentümer einer Immobilie kommen die steuerlichen AfA-Regelungen für Sie bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten ins Spiel. Diese können Sie bei der Steuererklärung als Werbekosten geltend machen, allerdings nur anteilig. Das ist jedoch nicht möglich, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen. Ebenso wenig können Sie AfA für die Kosten eines Grundstücks eintragen.

Sie müssen die Immobilie also gewerblich nutzen oder vermieten. Neben dem Kaufpreis für die Immobilie selbst zählen zu den Anschaffungskosten auch weitere im Zusammenhang mit dem Kauf entstandene Kosten, darunter Notarkosten, möglicherweise eine Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer, Schätz- und Gutachterkosten sowie Fahrt- und Telefonkosten.

Methoden zur Abschreibung: linear oder degressiv

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten, unbewegliche Güter gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen: die lineare oder die degressive Abschreibung. Die Werbungskosten für Immobilien werden heutzutage in der Regel linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass über die festgelegte Nutzungsdauer eines Wirtschaftsguts jährlich der gleiche Betrag in der Steuererklärung geltend gemacht wird. Degressiv abschreiben mussten Eigentümer bei neueren Immobilien, wenn deren Bauantrag oder Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2006 datiert war. Bei dieser Form der Abschreibung konnten neugebaute Immobilien in den ersten Jahren nach Errichtung mit besonders hohen Sätzen abgeschrieben werden.

Zu welchem Prozentsatz Sie Werbungskosten für die Anschaffung bzw. den Bau einer Immobilie gegenüber dem Fiskus geltend machen können, hängt vom Baujahr des Gebäudes ab. 2,5 Prozent der Anschaffungskosten können Sie jährlich über einen Zeitraum von 40 Jahren absetzen, wenn die Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut worden ist. Bei allen Gebäuden, die später errichtet worden sind, sprich Neubauten ab 2006 und Altbauten ab 1925, fällt der Prozentsatz niedriger aus, sie können die Kosten jedoch über einen längeren Zeitraum geltend machen: Zwei Prozent der Kosten können Sie 50 Jahre lang jährlich als Werbungskosten im Rahmen Ihrer Steuerklärung angeben.

Jährliche Abschreibungskosten: Grobe Beispielrechnung

Gehen wir von einem Neubau ab 2006 oder einem Altbau ab 1925 aus, so können, wie oben erläutert, zwei Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer abgesetzt werden. Legen wir diese einfache Formel zugrunde, könnten Sie bei Anschaffungskosten von einer Million Euro beispielsweise 20.000 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen. Haben Sie 750.000 Euro für Ihre Immobile ausgegeben, würde der jährliche Betrag 15.000 Euro betragen, bei 450.000 Euro wären es 9.000 und bei 150.000 Euro 3.000 Euro.

Wollen Sie noch einmal genauer nachrechnen, welche Kosten Sie jährlich von der Steuer absetzen können, stellen Plattformen wie immowelt Ihnen dazu einen Abschreibungsrechner zur Verfügung.

Was passiert beim Verkauf?

Eine Abschreibung ist ab dem Kauf- bzw. Fertigstellungsdatum einer Immobile möglich – solange, bis sie das Gebäude wieder verkaufen oder die Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren überschritten ist. Ab dann haben Sie als Eigentümer keine Möglichkeit mehr, von der Abschreibung per AfA zu profitieren. Sollten Sie die Immobile jedoch verkaufen, wird der Abschreibungszeitraum für den neuen Eigentümer zurückgesetzt. Dieser kann dann für weitere 40 bzw. 50 Jahre seine Anschaffungskosten im Rahmen der AfA gegenüber der Steuer geltend machen.

Die AfA wird übrigens in vollen Monaten gerechnet. Haben Sie Ihre Immobile also etwa im Mai eines Jahres gekauft, können Sie die AfA für acht Monate dieses Jahres geltend machen. Sollten Sie die Immobilie wieder verkaufen, beispielsweise im März, können Sie noch für drei Monate Kosten per AfA absetzen.

Ausnahmen von der Regel: Kürzere Nutzungsdauer und Denkmalschutz

Für die oben genannten Regeln gibt es Ausnahmen. Sollte die Nutzungsdauer eines Gebäudes etwa kürzer als die veranschlagten 40 bzw. 50 Jahre sein, können Sie beim Finanzamt beantragen, dass Sie Ihre Immobile innerhalb eines kürzeren Zeitraums mit einem höheren jährlichen Prozentsatz der Anschaffungskosten abschreiben können. Für einen solchen Antrag benötigen Sie jedoch ein Sachverständigengutachten, dass Ihnen diese kürzere Nutzungsdauer schwarz auf weiß bescheinigt.

Eine Ausnahme gilt auch, falls eine Immobilie in Ihrem Besitz denkmalgeschützt sein sollte. Wird für ein solches Gebäude eine Sanierung fällig, können Sie diese Kosten zu deutlich höheren, sprich degressiven Abschreibungssätzen geltend machen. In diesem Fall ist es sogar egal, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.

Vorsicht bei Vermietung an Angehörige und Selbstnutzung

Besonders vorsichtig müssen Sie sein, wenn Sie eine Immobilie an Verwandte vermieten und, um der Verwandtschaft einen Gefallen zu tun, besonders wenig Miete verlangen. Die Kosten dürfen 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unterschreiten. Ansonsten kann Ihnen daraus steuerlich so mancher Nachteil entstehen, unter anderem können Sie dann nicht die volle AfA geltend machen. Denn: Steuerliche Vergünstigungen erhalten Sie nur, wenn Sie Ihre Immobilie nutzen, um Gewinne zu erzielen. Sollte das Finanzamt zu dem Schluss kommen, dass dies auf Sie nicht zutrifft, wird es die akzeptieren Abschreibungen anteilig kürzen, auch die AfA.

Sollten Sie aus einer Immobilie ausziehen, die Sie lange selbst genutzt haben, diese jetzt aber vermieten, können Sie ab diesem Zeitpunkt die AfA geltend machen. Der anzuwendende AfA-Satz ist derjenige, der zum ursprünglichen Kauf- bzw. Fertigstellungsdatum gültig war. Auch die noch gültige Nutzungsdauer wird so verrechnet, als ob die Immobilie vom ersten Tag an vermietet worden wäre. Ein Beispiel: Haben Sie eine ab 1925 errichtete Altbauwohnung ab Kaufdatum zehn Jahre lang selbst bewohnt und vermieten Sie dann, können Sie die AfA nur noch für weitere 40 Jahre gegenüber der Steuer geltend machen. Übrigens ist es nicht möglich, die AfA für eine lange selbst genutzte Immobilie rückwirkend in Anspruch zu nehmen.

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Sie sind auf der Suche nach der richtigen Wohnimmobilie oder haben andere Fragen zum Kauf oder zur Investition in Immobilien? Kommen Sie bei Interesse gern auf uns zu – als Experte für Immobilien als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung mit konkreten Investitionsmöglichkeiten stehen wir von ACCENTRO Ihnen bei allen Fragen zur Seite und helfen Ihnen dabei, die Immobilie oder die Immobilien zu finden, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passen.