Finanzierung

Was beim Vererben von Immobilien beachtet werden muss

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04.

Dezember 2020

Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Wohnhäuser sind einerseits gut geeignet, um die eigene Altersvorsorge zu sichern. Andererseits stellen Immobilien eine hervorragende Möglichkeit dar, seinen Nachkommen etwas vererben zu können. Sei es die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder das Eigenheim am Stadtrand, in dem die Kinder aufgewachsen sind – eine Immobilie als Erbschaft bietet den Nachkommen ein wichtiges Stück finanzielle Sicherheit. Doch es gibt einige Dinge, die bei Immobilienerbschaften beachtet werden müssen.

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Wie alle Erbschaften unterliegen auch Immobilien grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Vor allem für Kinder und Ehepartner gibt es bei der Erbschaftsteuer aber auch hohe Steuerfreibeträge. Die Freibeträge gelten für die gesamte Erbschaft inklusive der Immobilie und richten sich in ihrer Höhe nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Nur für den Erbbetrag, der über den Freibetrag hinausgeht, wird Erbschaftsteuer fällig.

Den größten Freibetrag mit 500.000 Euro haben Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Kinder können 400.000 Euro steuerfrei erben, Enkel 200.000 Euro und Eltern sowie Großeltern 100.000 Euro. Für alle anderen gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro.

Von der Steuer vollständig befreit sind selbst genutzte Immobilien, die entweder vom Ehegatten, den Kindern oder den Enkeln geerbt werden. Allerdings muss dazu nicht nur der Erblasser die Immobilie vor seinem Tod selbst bewohnt haben, sondern auch der Erbe muss nach der Erbschaft selbst darin leben. Mindestens zehn Jahre lang muss der Erbe die Immobilie nach dem Tod des Erblassers selbst bewohnen, damit sie steuerfrei bleibt. Zieht er vorher freiwillig aus, muss er doch noch Erbschaftsteuer zahlen.

Dabei spielt die Größe der Immobilie ebenfalls eine Rolle. Handelt es sich bei dem Erben um das Kind des Erblassers, sind lediglich 200 Quadratmeter des Eigenheims steuerfrei. Für alles, was darüber hinausgeht, muss anteilig Erbschaftsteuer entrichtet werden. Ist der Erbe der Ehepartner des Verstorbenen, gilt die Beschränkung hinsichtlich der Wohnfläche nicht.

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Die Steuerlast lässt sich mithilfe einer Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten inklusive Eintragung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts reduzieren. Zwar fällt auch bei Schenkungen Steuer an, die ähnlich hoch ausfällt wie die Erbschaftsteuer, doch durch das ins Grundbuch eingetragene Wohn- oder Nießbrauchrecht sinkt der Steuerwert der Immobilie.

Bei einer solchen Schenkung wird das Eigenheim beispielsweise auf das Kind übertragen. Die Eltern lassen sich im Grundbuch aber ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht (welches sowohl das Recht auf das Bewohnen als auch auf das Vermieten der Immobilie beinhaltet) eintragen. Weil das Kind die Immobilie dadurch nicht nutzen kann, wird ein geringerer Wert der Immobilie bei der Berechnung der Schenkungsteuer angesetzt. Schließlich kann das Kind die Immobilie weder selbst bewohnen und somit Miete sparen noch vermieten und somit Mieterträge generieren.

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Wer eine Immobilie an mehrere Personen vererbt, beispielsweise seine Kinder, muss berücksichtigen, dass die Erben dadurch eine Erbengemeinschaft bilden. Das bedeutet, dass sie sich einig werden müssen, was mit der Immobilie geschieht – soll sie etwa verkauft werden, müssen alle Miteigentümer zustimmen.

Das kann zu Konflikten innerhalb der Familie führen. Häufig ist es daher ratsam, dass man bereits im Vorfeld bespricht, was mit der Immobilie konkret geschehen soll.

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