Dieses Thema sorgte in den vergangenen Monaten für viel Unsicherheit unter den Grundstückseigentümer*innen: Durch die Grundsteuerreform erhielten viele von ihnen höhere Grundsteuerwerte als zuvor. Über die veränderten Werte machen sich auch Mieter*innen Sorgen: Da die Grundsteuer auch auf die Miete umgelegt wird, befürchten sie einen Anstieg der ohnehin steigenden Mietpreise.

Um dies zu verhindern, ergreift die Politik nun Gegenmaßnahmen. Wir informieren in diesem Blogbeitrag über die Grundsteuer, die Grundsteuerreform und darüber, wie das Land Berlin mit Härtefällen umgeht.

Grundsteuer – was ist das überhaupt?

Die Grundsteuer wird für das Eigentum an Grundstücken erhoben, was sowohl die darauf befindlichen Gebäude als auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe einschließt. In der Regel sind die Eigentümer*innen diejenigen, die diese Steuer entrichten müssen. Wenn jedoch eine Vermietung vorliegt, besteht die Möglichkeit, dass die Grundsteuer über die Nebenkosten an die Mieter weitergegeben wird.

Was wird durch die Grundsteuer finanziert?

Die Einkünfte aus der Grundsteuer kommen einzig den Städten und Gemeinden zugute, wobei sie sich auf nahezu 15 Milliarden Euro pro Jahr belaufen. Dies macht die Grundsteuer zu einer der wesentlichen Finanzierungsquellen für kommunale Haushalte. Mit diesen Geldern finanzieren die Kommunen öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kindertagesstätten, Schwimmbäder und Bibliotheken. Zudem ermöglichen sie wichtige Investitionen in die lokale Infrastruktur, einschließlich der Errichtung und Instandhaltung von Straßen, Radwegen und Brücken.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Im Jahr 2018 stellte das Bundesverfassungsgericht fest, dass das bestehende Bewertungssystem für die Grundsteuer verfassungswidrig ist, weil es ähnliche Grundstücke ungleich behandelt, was dem im Grundgesetz festgeschriebenen Gleichbehandlungsgrundsatz widerspricht. Das Gericht forderte eine gesetzliche Neuregelung bis spätestens 31. Dezember 2019. Bis zur Umsetzung der Neuregelung darf die Grundsteuer allerdings noch bis zum 31. Dezember 2024 nach dem alten System erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Steuer auf Basis des neuen Rechts berechnet. Die bisherige Methode zur Berechnung der Grundsteuer gründet auf veralteten Grundstückswerten, den sogenannten Einheitswerten.

Für Grundstücke im Westen Deutschlands basieren diese Werte auf dem Jahr 1964, während für die ostdeutschen Länder Werte aus dem Jahr 1935 herangezogen werden. Diese Werte werden mit einer einheitlichen Steuermesszahl und dem von den Gemeinden festgelegten Hebesatz multipliziert. Aufgrund der starken und je nach Standort unterschiedlich ausfallenden Wertentwicklung von Immobilien seit diesen Stichtagen führt dies zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung, die laut Bundesverfassungsgericht nicht mehr mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Die Folge ist, dass für ähnliche Immobilien in ähnlicher Lage teils sehr unterschiedliche Grundsteuerbeträge anfallen können.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die neue Grundsteuer wird in einem drei Schritte umfassenden Verfahren ermittelt: Es setzt sich zusammen aus dem Wert der Immobilie, multipliziert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz.

Im ersten Schritt wird der Wert der Grundsteuer bestimmt. Hierbei spielen verschiedene Elemente eine Rolle, darunter der Bodenwert (ausgedrückt durch den Bodenrichtwert) sowie die Höhe der Nettokaltmiete, die statistisch erfasst wird und unter anderem von der Mietniveaustufe abhängt, in die die Gemeinde eingestuft ist (mit höheren Stufen, die tendenziell höhere Mieten bedeuten). Zusätzlich beeinflussen die Fläche und die Art des Grundstücks sowie das Alter des Gebäudes die Berechnung. Informationen zu den Bodenrichtwerten können über die Bodenrichtwertinformationssysteme der jeweiligen Bundesländer eingesehen werden. Die Klassifizierung der Gemeinden nach Mietniveaustufen erfolgt durch das Bundesfinanzministerium, basierend auf Durchschnittsmietdaten aus den 16 Bundesländern.

Im zweiten Schritt erfolgt eine Anpassung an Wertsteigerungen im Vergleich zu den Werten, die seit 1935, beziehungsweise 1964 nicht aktualisiert wurden. Dies geschieht durch eine deutliche Senkung der Steuermesszahl – einem wesentlichen Bestandteil der Grundsteuerberechnung – auf etwa ein Zehntel des vorherigen Wertes, also von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohnimmobilien und auf 0,034 Prozent für gewerbliche Immobilien. Zusätzlich wird die Förderung des sozialen Wohnungsbaus sowie kommunalen und genossenschaftlichen Wohnens durch die Grundsteuer fortgesetzt, indem entsprechende Wohnprojekte einen weiteren Nachlass bei der Steuermesszahl von 25 Prozent erhalten, was die Steuerlast reduziert.

Der dritte Schritt beinhaltet die Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden. Ändert sich durch die Neubewertung das Aufkommen der Grundsteuer in einzelnen Gemeinden, können diese ihre Hebesätze modifizieren, um ein gleichbleibendes Gesamtaufkommen zu gewährleisten. Die Gemeinden haben erklärt, dass sie bereit sind, ihre Hebesätze entsprechend anzupassen, um insbesondere signifikante Steuererhöhungen, die durch die gesetzlich erforderliche Neuregelung entstehen könnten, zu vermeiden.

Was befürchten Wohnungseigentümer*innen und Mieter*innen?

Obwohl die Reform so konzipiert ist, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer stabil bleibt – insbesondere durch die deutliche Reduzierung der Steuermesszahl und die geplante Anpassung der Hebesätze –, bedeutet das nicht, dass sich für alle Steuerpflichtigen die Höhe ihrer Grundsteuerzahlungen nicht ändert. Einige werden künftig höhere, andere niedrigere Beiträge leisten müssen. Diese Notwendigkeit ergibt sich direkt aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts und ist durch die derzeitige Unausgewogenheit, die aus der Berücksichtigung überholter Bewertungsansätze resultiert, unumgänglich.

Die Auswirkungen der Reform auf die Grundsteuerbeiträge einzelner Steuerpflichtiger lassen sich nicht verallgemeinern, vor allem aufgrund der aktuell stark variierenden Grundsteuerzahlungen. Unter dem neuen System würden manche Steuerpflichtige, besonders Mieter*innen in großen Mehrfamilienhäusern, finanziell bessergestellt, während andere höhere Grundsteuern zahlen müssten und für einige sich nur geringfügige Unterschiede ergeben würden.

Wie reagiert Berlin auf die neue Grundsteuer?

Die Stadt Berlin hat als erstes Bundesland mitgeteilt, dass es sich durch die Reform der Grundsteuer nicht bereichern werde und plane, den Hebesatz nahezu zu halbieren. Wie Finanzsenator Stefan Evers in einer Pressemitteilung mitteilt, sei es in Berlin bereits gelungen, fast alle Grundsteuerwertbescheide zu erteilen. Man habe die Veränderungen der Grundsteuerbelastung auf dieser Grundlage genau analysiert und sei zu dem Schluss gekommen, dass Handlungsbedarf bestehe.

Berlin will die Messzahlen ab 2025 anpassen und Hebesatz absenken

Berlin kam bei seinen Auswertungen zu dem Ergebnis, dass die Messzahlen, die der Bundesgesetzgeber vorgibt, in der Hauptstadt zu einer stärkeren Belastung von Wohngrundstücken führen würden. Aus diesem Grund sollen die Messzahlen für Berlin angepasst werden, sodass ab 2025 für Wohngrundstücke die Steuermesszahl 0,31 Promille und für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,45 Promille betragen wird. Der Hebesatz für die Grundsteuer für bebaute und bebaubare Grundstücke soll von derzeit 810 Prozent auf 470 Prozent abgesenkt werden.

Härtefallklausel soll Grundstückseigentümer in Berlin schützen

Zwar wird laut Mitteilung der Stadt die Anpassung des Hebesatzes die meisten Eigentümer Berliner Immobilien vor einer übermäßigen Belastung durch die Grundsteuer schützen. Für einzelne Fällte, in denen die neuen Grundsteuern die Eigentümer*innen in ihrer Existenz gefährden, soll jedoch eine Härtefallklausel eingeführt werden. So soll beispielsweise die Möglichkeit bestehen, die Grundsteuer für Wohngrundstücke, die selbst genutzt werden, abzusenken. Wer die Härtefallregelung in Anspruch nehmen möchte, muss dies beantragen und Nachweise vorlegen, die belegen, dass der oder die Eigentümer*in durch die neue Grundsteuer in ihrer Existenz gefährdet wird.