Für Eigentümer

Eigenbedarf: Richtlinien, Fristen und Pflichten für Vermieter bei Kündigungen

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22.

November 2023

Sie haben den Wunsch, Ihre aktuell vermietete Immobilie selbst zu bewohnen oder planen, eine erworbene Immobilie vorerst zu vermieten, aber langfristig als eigenes Zuhause zu nutzen? In solchen Szenarien besteht die Option, Ihren Mietern aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. Allerdings ist dies nicht ohne Weiteres möglich. In diesem Artikel möchten wir Ihnen aufzeigen, worauf Sie achten müssen und welche Rechte sowie Pflichten Sie in einem solchen Fall haben.

Personenkreis für Eigenbedarfskündigungen

Es ist wichtig zu wissen, dass nicht jeder beliebige Grund für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht. Gesetzlich ist in § 573 (2) Nr. 2 BGB festgelegt, dass Vermieter ihre Mietwohnung für sich selbst, Mitglieder ihres Haushalts oder Familienangehörige nutzen können. Dazu gehören:

  • (Stief- und Pflege-) Kinder

  • (Pflege- und Schwieger-) Eltern

  • Ehepartner (auch nach Trennung oder Scheidung)

  • Großeltern und Enkel

  • Geschwister, Nichten, und Neffen

  • Pflegebedürftige Angehörige und Pflegepersonal

Überraschenderweise kann auch nach einer Trennung oder Scheidung der Eigenbedarf für den ehemaligen Ehepartner geltend gemacht werden, da der Bundesgerichtshof 2020 entschied, dass Ehepartner auch nach einer Trennung zur selben Familie gehören. Jedoch kann bei entfernteren Verwandten die Notwendigkeit einer engen Beziehung nachgewiesen werden müssen. Sie müssen plausible Gründe für die Wohnungsbeanspruchung durch Sie oder die entsprechende Person darlegen.

Plausible Gründe für Eigenbedarfskündigungen

Das reine Vorhaben, die Immobilie selbst zu nutzen, rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung. Konkrete und nachvollziehbare Gründe müssen angegeben werden, die den Eigenbedarf belegen. Zum Beispiel könnte eine Veränderung des Arbeitsplatzes, der nun näher an der vermieteten Immobilie liegt, ein plausibler Grund sein. Ebenso können sich private Lebensumstände ändern, wie Heirat, Familiengründung, Trennung, Renteneintritt, der Tod des Partners oder Krankheit, die einen Wohnungswechsel erforderlich machen.

Nicht mögliche Eigenbedarfskündigungen

Es ist wichtig zu wissen, dass Eigenbedarf nicht gegeben ist, wenn die Immobilie nur vorübergehend genutzt werden soll. Die Entscheidung hierzu ist oft von Fall zu Fall unterschiedlich. Während beispielsweise eine achtzehnmonatige Umbauphase des bisher bewohnten Hauses als gerechtfertigt betrachtet werden kann, wurde eine zweijährige Ausbildung der Enkelin des Vermieters als unzureichender Grund angesehen. Ebenso könnt ihr nicht einfach präventiv kündigen, wenn der Eigenbedarf derzeit nicht gegeben ist, aber möglicherweise in Zukunft eintreten könnte.

Geltende Fristen für Eigenbedarfskündigungen

Eigenbedarfskündigungen müssen bestimmte gesetzliche Fristen einhalten, die von der bisherigen Mietdauer abhängen:

  • Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

  • Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.

  • Bei einer Mietdauer von über acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

Diese Fristen müssen beachtet werden, und die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Kalendermonats bei den Mietern eingehen, damit die Frist gültig ist.

Respektvoller Umgang mit Mietern bei Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet eine erhebliche Veränderung im Leben der Mieter. Oft kommt sie überraschend und unerwartet. Deshalb ist es ratsam, von Anfang an das Gespräch zu suchen und den Mietern so viel Vorlaufzeit wie möglich zu geben. Sie müssen unter Umständen einiges organisieren.

Fazit

Eigenbedarfskündigungen unterliegen zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen und Fristen. Bei korrekter Einhaltung haben Sie gute Chancen auf eine erfolgreiche Kündigung. Dennoch sollten Sie bedenken, dass es für Ihre Mieter eine einschneidende Veränderung bedeutet. Auch wenn die Eigenbedarfskündigung rechtlich möglich ist, sollte stets mit Respekt und Feingefühl gehandelt werden.

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