Für Eigentümer

Immobilienerwerb – wer haftet für Schäden und verdeckte Mängel?

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07.

August 2021

Suchen, kaufen, einziehen – nicht immer ist der Weg in die eigenen vier Wände so einfach. Nach dem Erwerb einer Immobilie kann die Freude schnell dem Ärger weichen, wenn doch noch versteckte Mängel wie Schimmelbefall oder undichte Rohre zum Vorschein kommen. Doch wer übernimmt hier die Haftung? – Käufer oder Verkäufer?

Mangel ist nicht gleich Mangel

Der Gesetzgeber unterscheidet grundsätzlich zwischen Sach- und Rechtsmängel. Bei ersterem geht es um physische Mängel an der Sache, wie zum Beispiel eine beschädigte Wärmedämmung, eine ausgefallene Heizungsanlage oder – noch problematischer – ein statisch unsicheres Fundament. Kurzum: Alles, was die Bausubstanz betrifft. Das bedeutet, dass die Immobilie dann frei von Sachmängeln sein sollte, wenn sie zum Zeitpunkt der Übergabe für die im Vertrag festgesetzte Verwendung des Wohnzwecks geeignet ist. Im Gegensatz dazu erhalten Käufer bei Rechtsmängel nicht die geschuldeten Rechte, das heißt er kann nicht frei über die erworbene Immobilie verfügen. Das kann etwa der Fall sein, wenn Dritte gleichzeitig Ansprüche auf den Erwerb des Käufers geltend machen können und dieser dadurch eingeschränkt ist. Das können etwa im Grundbruch eingetragene Belastungen wie Hypotheken oder ein Nießbrauch sein.

Beide Mängel können zudem offen oder versteckt zutage treten. Offene Mängel sind offensichtlich erkennbar, wie zum Beispiel Löcher oder Schimmelflecken. Problematisch wird es hingegen bei versteckten Mängeln. Hierbei handelt es sich um Schwachstellen, die für Käufer und Verkäufer nicht auf den ersten Blick zu erkennen sind, sondern erst nach dem Einzug offensichtlich werden, wie etwa Wasserschäden oder verrostete Rohre. Besonders problematisch wird es bei sogenannten verschwiegenen Defiziten – also versteckte Mängel, die der Verkäufer bewusst unerwähnt lässt.

Wann haftet der Verkäufer?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor: „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Mit anderen Worten: Der Verkäufer haftet beim Immobilienkauf im Sinne einer Gewährleistung für Mängel. Ist also eine Immobilie, die für Wohnzwecke gekauft wurde, aufgrund einer undichten Bedachung nicht bewohnbar, entspricht das nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie und der Verkäufer hat dafür zu haften. Auch bei einem verdeckten Mangel, der zwar später erkannt wird, jedoch eindeutig vor dem Vertragsabschluss entstanden ist, kann der Verkäufer in die Haftung genommen werden.

Allerdings haben Verkäufer die Möglichkeit, die Haftung für später entdeckte Mängel auszuschließen. Im Kaufvertrag wird der Ausschluss der Gewährleistung durch Formulierungen wie „Gekauft, wie es steht und liegt“ und „Gekauft, wie gesehen“ kenntlich gemacht. Dementsprechend leistet der Verkäufer keine Haftung bei der Übergabe, unabhängig davon, ob Alters- und Gebrauchsspuren beim Vertragsabschluss bekannt sind oder nicht.

Ausnahmefall: Arglistige Täuschung

Wurden dem Käufer jedoch gravierende Mängel bewusst verschwiegen, steht ihm das Recht zu, den Verkäufer haften zu lassen. Bedingung hierbei ist, dass der Käufer vorher keinerlei Kenntnis der Mängel hatte und dieser Umstand ihm auch nicht als grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann. Zu beachten ist außerdem, dass die Beweislast beim Käufer liegt. Dazu wird in der Regel ein Bausachverständiger herangezogen, um zu prüfen, wie lange der Mangel an der Immobilie bereits bestand. Ein Gutachten hält fest, ob der Mangel vom Verkäufer provisorisch verdeckt wurde. Ist dies der Fall, steht dem Käufer die Nacherfüllung zu. Gelingt die Beseitigung des Mangels allerdings nicht, ist der Käufer berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis herabzusetzen.

Darauf sollten Käufer achten

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist es empfehlenswert Informationen über mögliche Sach- und Rechtsmängel vor Vertragsabschluss beim Verkäufer einzuholen. Dazu gehören insbesondere Informationen zu einem eventuellen Schädlingsbefall, Feuchtigkeit sowie einer Belastung des Grundwassers. Außerdem sollte das Baujahr der Immobilie in die Bewertung einbezogen werden. Denn baujahrtypische Mängel stehen abseits der Gewährleistung des Verkäufers. Beispiele hierfür sind die Heizung und Rohre bei Häusern, die um 1900 gebaut wurden. Es ist ebenfalls ratsam, eine weitere Person zur Besichtigung mitzunehmen, die bei Rechtsstreitigkeiten die Aussagen des Verkäufers bestätigen kann. Zusätzlich ist es sinnvoll, bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrages einen Bausachverständigen einzuschalten, sodass Mängel vor dem Einzug behoben werden können oder der Käufer die Möglichkeit hat, sein Interesse zurückzuziehen.

Wer Mängel erst nach dem Erwerb feststellt, hat dennoch keinen Zeitdruck. Denn Eigentümer haben bei Sachmängeln insgesamt fünf Jahre Anspruch auf Mängelhaftung. Bei Rechtsmängel sind es ganze 30 Jahre.

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