Mieterhöhungen sind ein sensibles Thema. Viele Vermieter befürchten, dass Mieter sie einfach abschmettern können. Doch es gibt Möglichkeiten. Zwar ist die Miete vertraglich festgelegt, und eine Erhöhung bedarf immer der Zustimmung des Mieters. Doch Vermieter können diese Zustimmung verlangen. So ist laut Gesetz (BGB § 558) der Mieter im Allgemeinen verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn die neue Miete die „ortsübliche Vergleichsmiete“ nicht übersteigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Mieten gebildet, die in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. In größeren Städten und lässt sie sich einfach aus dem örtlichen Mietspiegel ablesen.

Allerdings gilt für Mieterhöhungen eine sogenannte Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete in der Regel um insgesamt höchstens 20 Prozent erhöhen. In Bundesländern, in denen Gebiete mit Wohnungsknappheit offiziell festgelegt wurden, beispielsweise in Berlin, kann diese Kappungsgrenze zeitlich auf fünf Jahre befristet sogar auf 15 Prozent abgesenkt werden. Das gilt auch dann, wenn die bisherige Miete weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Weitere Mieterhöhungen sind erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung möglich.

Modernisierungs-Mieterhöhung

Modernisierungen, die den Gebrauchswert einer Wohnung erhöhen, wie zum Beispiel der Einbau einer modernen Heizung, oder die zu Einsparungen von Energie und Wasser führen, sogenannte energetische Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen ebenfalls eine Mieterhöhung. Der Mieter kann eine solche Modernisierung nicht verweigern, auch wenn danach die Miete deutlich steigt. Ferner kann der Mieter bei solchen Modernisierungsmaßnahmen während der Bauarbeiten für die Dauer von drei Monaten nicht die Miete mindern. Dieser Umstand gilt auch dann, wenn der Wohnwert seiner Wohnung während der Arbeiten erheblich eingeschränkt ist.

Im Regelfall kann der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete jährlich um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen, wenn es sich nicht um sogenannte Luxusmodernisierungen handelt, sondern nur Maßnahmen, die die Wohnung auf einen heute üblichen Standard bringen. Drei Monate vor Beginn der Maßnahme müssen dem Mieter alle Modernisierungsvorhaben durch den Vermieter angekündigt werden. Dabei muss er Art und voraussichtlichen Umfang der Arbeiten, deren voraussichtlichen Beginn sowie die voraussichtliche Dauer mitteilen. Will der Vermieter die Miete wegen der Modernisierung erhöhen, so muss er die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten ebenfalls rechtzeitig mitteilen.

Mieterhöhungen bei Index- oder Staffelmietverträgen

Neben den klassischen Mietvertragsmodellen gibt es auch andere Möglichkeiten. So können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass Mieterhöhungen sich nach der allgemeinen Teuerungsrate ausrichten. Ein solcher Mietvertrag wird Indexmietvertrag genannt. Ursprünglich war diese Vertragsform nur für gewerblich genutzte Immobilien erlaubt. Mittlerweile können Indexmietverträge auch für Wohnimmobilien aufgesetzt werden. Mieterhöhungen richten sich dabei ausschließlich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Konkret heißt das, dass sich bei einem Indexmietvertrag die Kaltmiete erhöht werden kann, wenn die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen. Eine solche Anpassung ist jedoch nur zulässig, wenn die Miethöhe mindestens ein Jahr unverändert war. Ferner muss auch diese Mieterhöhung beziehungsweise Anpassung schriftlich angekündigt werden. Der Mieter muss dazu allerdings nicht mehr sein Einverständnis geben.

Bei einem Staffelmietvertrag wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, in welcher Höhe und in welchem Zeitraum sich die Miete erhöht. Dabei darf die Miete nur innerhalb des vereinbarten Rahmens erhöht werden und muss mindestens ein Jahr gültig bleiben. Gründe wie Mietspiegelanpassungen oder Modernisierungen berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Mit Mieterzustimmung lässt sich auch ein bestehender Mietvertrag in einen Staffelmietvertrag umwandeln.