Die Tätigkeit eines Wohnimmobilienverwalters kann zwei Immobiliensegmente betreffen. Eine Wohnimmobilienverwaltung - schlichtweg Hausverwaltung genannt - kann einerseits als Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) oder als Mietverwalter tätig sein. Im letzteren Fall ist dieser für die Immobilie eines einzelnen Wohneigentümers tätig. Eine WEG-Verwaltung hingegen kümmert sich und organisiert das Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer einer Immobilie. Die Eigentümergemeinschaft ist im Gegensatz zu einem alleinigen Immobilieneigentümer verpflichtet, eine WEG-Hausverwaltung zu engagieren.

Berufsausbildung für Hausverwalter gibt es nicht – wohl aber eine Berufszulassungsregelung

Bis zum 1. August 2018 war es für jeden Interessenten möglich, als Hausverwalter aufzutreten und sich um die Belange eines einzelnen Immobilieneigentümers mit beispielsweise einer Anlegerwohnung oder um das Gemeinschaftseigentum vieler Eigentümer zu kümmern. Seither gibt es zwar immer noch keinen expliziten Ausbildungsweg, der Interessenten zum Hausverwalter kürt, wohl aber eine Berufszulassungsregelung in § 34c Gewerbeordnung (GewO). Sie sieht keine bestimmte Ausbildung für die Ausübung dieses Berufs vor, gewisse Voraussetzungen wie beispielsweise Kenntnisse im Immobilienbereich oder gar eine Ausbildung als Immobilienkaufmann und Kenntnisse aus der Verwaltungstätigkeit sind jedoch vorteilhaft. Und für Hausverwalter besteht eine Weiterbildungspflicht. Laut IHK Berlin müssen Hausverwalter für eine Erlaubnis nach § 34c GewO künftig ihre persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Eigentümer haben auch das Recht, ihren Hausverwalter nach einem Zertifikat zu fragen.

Folgende Aufgaben sind von der WEG-Verwaltung zu erledigen

Die Verwalter erhalten das Gemeinschaftseigentum, sorgen für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung dessen, verwalten gemeinschaftliche Gelder und Instandhaltungsrücklagen. Sie kümmern sich darum, dass der Müll von Beauftragten regelmäßig entsorgt, die Treppenhäuser gereinigt oder die Zentralheizung gewartet wird. WEG-Verwalter sind auch für die administrativen wie kaufmännischen Aufgaben verantwortlich. Seien es die Abrechnungen der Nebenkosten, das Einholen von Angeboten zu bestimmten Handwerkstätigkeiten für Dach-, Rohrarbeiten oder andere Reparaturen im Haus. Auch die Überprüfung der Agenden des Hausmeisters fällt in deren Zuständigkeitsbereich, der unter anderem für Reinigungs- oder Wartungsarbeiten im Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Die Hausverwaltung ist auch dazu veranlasst, alle Eigentümer einmal im Jahr zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, wo über vergangene wie zukünftige Vorhaben im Gemeinschaftseigentum beratschlagt und Protokoll über gemeinschaftliche Beschlüsse geführt wird. Hausverwalter agieren als direkte Ansprechpartner für alle Parteien, wenn es um Fragen, Beschwerden oder Schadensmeldungen geht. Es kann auch vertraglich vereinbart werden, dass sich die Hausverwaltung um die Vermietung von Wohnungen kümmert.

Aufgaben eines WEG-Verwalters sind gesetzlich verankert

Die Aufgaben eines WEG-Verwalters, nicht aber eines einzelnen Mietshausverwalters, sind gesetzlich geregelt. Sie sind in § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgehalten: „Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken und erweitern“. Die WEG-Verwalter zeichnen also für alle Anliegen außerhalb der Wohnungen verantwortlich.

Mietverwalter kümmert sich um Einzelobjekt

Im Gegensatz zu WEG-Verwaltern umsorgt ein Mietverwalter ein Einzelobjekt, das beispielsweise eine vermietete Anlagewohnung, eine vermietete oder auch selbst genutzte Ferienwohnung sein kann. Ein entferntes Feriendomizil in die Hände eines Hausverwalters zu legen, macht Sinn, wenn man sich Zeit- und Verwaltungsaufwand für die Immobilie an der Küste oder in den Alpen ersparen will. Die Aufgaben des Mietverwalters sind unterschiedlicher Natur. Sie reichen von der Erstellung der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für den Mieter über die Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker bis zur Ab- und Übernahme der Mietwohnung. Eine genaue Beschreibung findet sich auf der Seite des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland).

Wie findet man eine gute Hausverwaltung

„Man kann alles im Leben erreichen, außer die Hausverwaltung“, lautet ein sehr böser Spruch, der vielleicht in Einzelfällen zutrifft, aber nicht der Realität deutscher Hausverwaltungen entspricht. Der VDIV Deutschland vermittelt auf seiner Website vdiv.de Zugang eine Vielfalt an VDIV-Mitgliedsunternehmen, die aufgrund von Fortbildungen und Austausch mit Fachkräften als zuverlässige und kompetente Verwalter agieren. Damit sie Wohnungseigentümergemeinschaften oder einzelnen Vermietern unter die Arme zu greifen.