Der Entwurf liegt vor: Ab Dezember 2022 haben Wohneigentümer einen Anspruch auf einen „zertifizierten Verwalter“. In der neuen Rechtsverordnung sind die Konditionen festgehalten, die Verwalter ab diesem Zeitpunkt erfüllen müssen, um ein Zertifikat erhalten zu können.

Der zertifizierte Verwalter soll Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung werden

Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist gemäß § 18 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eine Verwaltung, „die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen“ [1] entspricht. Zu den Aufgaben gehören dementsprechend unter anderem die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und einer Hausordnung. Das Eigentum der Gemeinschaft sind beispielsweise die tragenden Wände, und bestimmte Teile, die für den kollektiven Gebrauch gedacht sind, wie beispielsweise die Zentralheizung oder der Hausflur. Ab Dezember des kommenden Jahres zählt es zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung dazu, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Das Zertifikat dient den Verwaltern als Sachkundenachweis.

Diese Zertifizierung wird nicht als Pflicht eingeführt, das heißt, dass Verwalter weiterhin ohne ein ausgestelltes Zertifikat ihre Tätigkeit ausüben können. Erfolgt die Verwaltung allerdings über einen nicht-zertifizierten Verwalter, entspricht das nicht mehr den Vorgaben einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Für Eigentümer ist das ein sensibles Thema, denn eine ordnungsgemäße Verwaltung bietet den Eigentümern Erleichterung bei aufwendigen, verwaltungstechnischen Aufgaben, und dient darüber hinaus der Werthaltigkeit der Immobilie.

Welche Kriterien muss ein zertifizierter Verwalter erfüllen?

Um ein Zertifikat zu erhalten, schreibt das WEG, dass ein Verwalter vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweisen muss, dass er die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat, die für die Tätigkeit notwendig sind. Die Prüfung kann vor jeder IHK abgelegt werden, unabhängig von Wohn- oder Firmensitz. Geprüft werden in mündlicher und schriftlicher Form die Kenntnisse über rechtliche Grundlagen wie Wohneigentumsrecht und Mietrecht. Eine genaue Auflistung gibt es im Entwurf. Eine Ausnahme sieht die Reform für Volljuristen, Immobilienlaufleute und Personen mit einem Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt vor. Dort sei der Anspruch ohne einen Sachkundenachweis bereits erfüllt. Als „zertifizierter Verwalter“ dürften sich dennoch ausschließlich jene bezeichnen, die die IHK-Prüfung erfolgreich absolviert haben.

Für juristische Personen und Personengesellschaften soll es dem Beschluss zufolge außerdem eine Sonderreglung geben. Sie sind dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wenn entweder alle Beschäftigten, die für die Verwaltung verantwortlich sind, die Prüfung bestanden haben. Eine zweite Option ist, dass mindestens die Hälfte bestanden hat, während die zweite Hälfte Volljuristen, Immobilienkaufleute oder Personen mit einem Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt sind.  

Übergangsfrist für schon bestellte Verwalter

Bis zum 01.06.2024 sind Verwalter, die vor dem Inkrafttreten der Reform bestellt wurden, ohne eine Prüfung gegenüber den Wohnungseigentümern als zertifizierte Verwalter anerkannt. Die seit 2018 bestehende Weiterbildungspflicht bleibt weiterhin bestehen. Innerhalb von drei Jahren müssen Verwalter 20 Stunden Weiterbildung absolvieren, ob zertifiziert oder nicht.

[1] https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wohnungseigentumsgesetz-ab-01122020-18-verwaltung-und-benutzung_idesk_PI17574_HI14185774.html