Immobilie im Bestand

Immer mit der Ruhe – nicht so einfach bei Baulärm

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02.

September 2021

Sie haben gerade eine Wohnimmobilie gekauft, der Grundbucheintrag ließ nicht lange auf sich warten, und die Schlüssel sind in Ihrem Besitz. Dann ist es an der richtigen Zeit, sich gegebenenfalls über anstehende Umbaumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten Gedanken zu machen. Im besten Fall hat man einen Generalunternehmer gefunden, der für die gesamte Sanierung und den Umbau der Immobilie verantwortlich zeichnet.

Der Generalunternehmer vereint möglichst viele der erforderlichen Gewerke unter seiner Leitung und koordiniert die einzelnen Schritte auf der Baustelle. Viele Generalunternehmer erstellen auch Pläne, ziehen erforderlichenfalls einen Statiker zu Rate und helfen bei Bauantragsformularen, falls vor größeren Umbauvorhaben eine Baugenehmigung oder -anzeigepflicht bei der zuständigen Bauaufsicht oder beim Denkmalschutzamt eingeholt werden muss.

Hausverwaltung, Mieter und Eigentümer müssen über Umbaumaßnahmen informiert sein

Wenn Handwerker im Rahmen von Umbaumaßnahmen in einer Wohnimmobilie zur Tat schreiten, ist Lärm unvermeidlich. Bevor man als Wohnungs- oder Hauseigentümer mit den Baumaßnahmen beginnt, muss man, so man sich in einem Mehrparteienhaus befindet, die anderen Eigentümer oder Mieter und die Hausverwaltung über die geplanten Maßnahmen zeitgerecht in Kenntnis setzen. In den meisten Fällen bringt die Hausverwaltung dann ein Informationsblatt an allen Eingängen des Hauses an, um alle Betroffenen über die baldige Baustelle zu informieren. Dieses Schreiben, das gut sichtbar präsentiert werden muss, enthält die Erreichbarkeit des Generalunternehmers oder Bauherren, den Beginn und das voraussichtliche Ende der Umbaumaßnahmen. In dicht besiedelten Gebieten kümmert sich der Generalunternehmer auch darum, Halte- und Parkmöglichkeiten einzurichten, um notwendige Baustoffe und Geräte leichter in die Wohnimmobilie zu schaffen.  

Umbau-, Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten sind unabdingbar laut

Es kann wirklich durchaus nervenaufreibend und belastend sein, wenn in der Nachbarswohnung oder am Nachbarsgrundstück Tag ein-Tag aus gewerkt wird, Wände gestemmt und Rohre verlegt werden, die Handwerker unaufhörlich bohren und nebenbei Musik hören wollen. Bauarbeiten aber sind einfach nicht leise und zumeist nicht in aller Kürze vorüber. Im Sinne guter, zukünftiger Nachbarschaft gibt es einige Empfehlungen, die man beherzigen sollte. Es ist ein Gebot der Höflichkeit, Nachbarn vorab über die bevorstehenden Bauarbeiten zu unterrichten und ab und an mal nachzufragen, ob der Lärm erträglich ist. Es gibt aber auch Regeln, an die sich Generalunternehmer und Eigentümer halten müssen.

Ruhezeiten und Lärmschutzauflagen sind einzuhalten

Grundsätzlich sollte die Lärmbelästigung durch eine Baustelle so gering wie möglich gehalten werden, indem die Lärmschutzauflagen und die Immissionswerte berücksichtigt werden. Grundsätzlich sollten geräuscharme Bauverfahren und Baumaschinen in Betracht gezogen, der Betrieb lautstarker Baumaschinen zeitlich beschränkt sein. Die 32. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (32. BlmSchV) legt die Rechtsgrundlagen und Verordnungen für den zulässigen Schallleistungspegel für Maschinen und Geräte fest. In dicht besiedelten Gebieten, aber auch in Erholungs-, Kur- und Klinikgebieten dürfen bestimmte Maschinen an Sonn- und Feiertagen und während der Nacht von 20 bis 7 Uhr morgens nicht eingesetzt werden. Besonders laute Maschinen dürfen auch während der Woche von 7 bis 9, 13 bis 15 und 17 bis 20 Uhr nicht in Betrieb genommen werden. Die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung richtet sich nicht nur an gewerbliche Bauunternehmer, sondern auch an Privatpersonen, die selbst umbauen oder einen Generalunternehmer beauftragt haben.  

Mietminderung wegen Baulärms ist möglich, aber beweispflichtig

Manche Mieter fühlen sich in ihrer Wohnung von dem Baulärm nebenan derart belastet, dass sie über eine Mietminderung nachdenken. Im ersten Schritt sollten Beschwerden direkt an den Bauherren oder den Generalunternehmer gerichtet werden. Ändert sich daraufhin die Lautstärke nicht, kann Beschwerde beim Ordnungsamt kundgetan oder zivilrechtlich dagegen vorgegangen werden.

Auch eine Mietminderung kann in Betracht gezogen werden. „Baustellenlärm kann eine Mietminderung genau dann veranlassen, wenn die im Vertrag vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Der Mangel muss dabei erhebliche Auswirkungen auf die Wohnqualität haben. Sozial- und ortsübliche Gegebenheiten rechtfertigen keine Mietminderung“, ist auf mietrecht.com zu lesen. Grundsätzlich ist daher eine Mietminderung möglich, wenn der Mieter oder Eigentümer beweisen kann, dass die Baumaßnahmen zu wesentlichen und übergebührlichen Störungen und Beeinträchtigungen seines Lebens in der benachbarten Wohnung führen. 

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