Wer in einer Eigentumswohnung lebt, hat besonders Interesse daran, dass sie in einem guten Zustand bleibt. Das gilt natürlich auch für Kapitalanleger. Anders als für Mieter handelt es sich dabei nicht allein um Schönheitsreparaturen in der Wohnung und das regelmäßige Streichen. Es geht um die Verantwortung für die Wohnung und auch um eine Mitverantwortung für das Gebäude. Allerdings muss der Eigentümer Reparaturen für Instandhaltungen und Modernisierungen nicht allein bezahlen, sondern immer nur anteilig, je nachdem, wie viele weitere Eigentümer im Haus wohnen. Sind also acht Parteien im Haus, zahlt jeder auch nur ein Achtel. Dennoch ist der Eigentümer klug beraten, wenn er für Reparaturen in seine eigenen vier Wände Rücklagen bildet wie auch für Investitionen, die die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffen.

Das wird in der Praxis auch sehr häufig so befolgt, denn gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohneigentumsgesetzes ist es ein wichtiger Aspekt der ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohneigentums, Geld für Instandhaltungen zurückzulegen. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine allzu hohe Rücklage jedoch nicht erstrebenswert, weil darin gebundenes und schnell zur Verfügung stehendes Vermögen keine oder nur wenig Zinsen abwirft. Doch was passiert, wenn unvorhergesehene Reparaturen erforderlich werden, deren Kosten die Höhe der Rücklage übersteigen? Und was kann eine Eigentümergemeinschaft tun, die sich für eine umfassendere Modernisierung entschieden hat, die möglichst bald und nicht erst nach einer längeren Ansparphase umgesetzt werden soll?

Eine Möglichkeit, um den kurzfristigen Finanzbedarf von Wohneigentum zu decken, ist die sogenannte Sonderumlage. Wie der reguläre Wirtschaftsplan wird auch die Sonderumlage von der Eigentümerversammlung beschlossen. Meist geschieht dies im Zusammenhang mit dem Beschluss über die durchzuführende Maßnahme. Dabei ist zu beachten, dass für beide Beschlüsse unterschiedliche Mehrheitsanforderungen gelten können. Wird beispielsweise eine bauliche Veränderung angestrebt, ist ein einstimmiger Beschluss in Bezug auf die Maßnahme erforderlich. Für die Finanzierung dieser Maßnahme über eine Sonderumlage reicht hingegen eine einfache Mehrheit, sofern die Kosten nach dem in der Wohneigentumsgemeinschaft üblichen Verfahren verteilt werden. Das bedeutet, dass die zu tätigenden Investitionen nach ihren Miteigentumsanteilen getragen werden. Bei einer abweichenden Kostenverteilung ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. In dem Fall müssen dann drei Viertel aller Stimmberechtigten zustimmen.

Die Höhe der Sonderumlage ergibt sich aus dem Finanzbedarf. Auch die Teilfinanzierung einer Maßnahme sowohl aus der Instandhaltungsrücklage als auch einer Sonderumlage kommt in Betracht, quasi eine Zahlung in mehreren Etappen. Es ist vor allem dann der Fall, wenn jemand aus der Gemeinschaft nicht liquide ist. Derjenige ist deswegen noch nicht grundsätzlich von einer Zahlungspflicht befreit. Andererseits muss ein Verwalter einen absehbaren Zahlungsausfall bei der Sonderumlage mit einkalkulieren. Die Sonderumlage tritt dann ein, wenn Reparaturen keinen Aufschub gewähren. Diese Fälle sind allerdings extrem selten. Denn im Regelfall stimmen die Wohneigentümer mehrheitlich über eine Instandhaltung ab und zeigen sich dann durch diese Entscheidung auch zufrieden. Ganz egal, ob es dabei um die Renovierung des Treppenhauses geht oder die Reparatur des Daches.

Fazit: Es ist als Wohneigentümer sinnvoll, solche Kosten von Beginn an mit einzukalkulieren. Diesen Punkt sollte man bereits beim Kauf einer Wohnung wissen und stets im Hinterkopf behalten. Für Wohnungskäufer existiert dabei eine brauchbare Faustformel, die sogenannte Peterssche Formel. Die Kernbotschaft lautet: 65 bis 70 Prozent der Instandhaltungskosten fallen auf das Gemeinschaftseigentum. Hier setzt die Formel an. Die Herstellungskosten (Beispiel: 1500 Euro pro Quadratmeter) werden mit dem Faktor 1,5 multipliziert und durch die Anzahl der Bestandsjahre der Immobilie geteilt. Bei einem Immobilienzyklus von 80 Jahren beträgt der Rücklagewert somit 28,13 Euro. Die Formel beruht somit auf der Annahme, dass innerhalb eines Zeitraums von 80 Jahren der Wert der Herstellungskosten auf das 1,5fache steigt. Kalkulieren sie eine Finanzierung lieber etwas großzügiger, auch bei Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Ein kleines finanzielles Polster wirkt beruhigend und macht aus Käufern letztlich glückliche Wohneigentümer.