Die vergangenen Jahre: der Traum vom Niedrigzins

Blickt man auf das vergangene Jahrzehnt zurück, sieht man ein regelrechtes Schlaraffenland für Immobilienkäufer. Die Niedrig- und teilweise sogar Minuszinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hatte dazu geführt, dass es nicht schwierig war, von einer beliebigen Bank einen Kredit zur Finanzierung der eigenen vier Wände zu bekommen. Denn: Der Zinssatz lag bei null und Bankkunden mussten keinen Cent mehr zurückzahlen als den genauen Betrag, den sie sich von ihrer Bank geliehen hatten. Diese Zinsreduktion sollte die europäische Wirtschaft nach der Finanzkrise 2008/2009 wieder stabilisieren. Die Kehrseite der Medaille: Auch das auf dem eigenen Konto angesparte Geld warf keine Zinsen ab, das auf dem Sparbuch gebunkerte Geld verlor sogar langsam an Wert.

Da die Finanzierung so einfach war, stiegen die Nachfrage nach Immobilien und deren Preise zudem enorm an. Seitdem ist viel passiert. Die Krisen der vergangenen Jahre und zuletzt Russlands Angriffskrieg gegen die Ukraine haben der Niedrigzinsphase ein Ende gesetzt: Um die galoppierende Inflation zu stoppen, hat die EZB eingegriffen und den Leitzins erhöht – zuletzt im Oktober auf inzwischen zwei Prozent. Für Immobilienkäufer bedeutet das: Es ist nun nicht mehr so einfach, eine Immobilie mithilfe von Fremdkapital zu finanzieren, da Banken sich das Geld selbst bei der Zentralbank zu deutlich teureren Konditionen besorgen müssen. Diese Mehrkosten geben sie an ihre Kunden weiter. Da das Risiko, dass Kunden einen Kredit nicht zurückzahlen können, damit ebenfalls steigt, prüfen die Kreditinstitute jede Kreditvergabe nun strenger.

Aus der Traum: Krieg und Krise

Die Inflation in Deutschland erreichte im Oktober nach Angaben des Statistischen Bundesamts über zehn Prozent. Das bedeutet nichts anderes, als dass eine Währung spürbar an Wert verliert – egal ob in bar oder auf einem Konto – und Verbraucher damit Kaufkraft einbüßen. Sie können sich für denselben Betrag schlicht weniger Dinge kaufen.

Wie bereits erläutert, erhalten Sparer schon seit Jahren keine Zinsen mehr auf ihr Erspartes. Das, was viele noch übrighaben, droht durch die Inflation nun dahinzuschmelzen. Wer das vermeiden will, sollte sein Geld in Sachwerte anlegen. Im Zuge einer Inflation verlieren diese im Gegensatz zu Bargeld nicht an Wert. Dazu gehören neben Immobilien etwa auch Aktien und Edelmetalle wie Gold.

Die Frage, welche dieser Anlageformen speziell auch für private Anleger sinnvoll sind, ist schnell beantwortet. Der Wert von Aktien schwankt auf dem Aktienmarkt von Tag zu Tag teils erheblich, zudem ist für eine sinnvolle Anlagestrategie ein umfassendes Fachwissen nötig. Edelmetalle sind weniger starken Kursschwankungen ausgesetzt, aber dennoch nicht unbedingt das beste Investment. Zwar ist vor allem Gold stark nachgefragt und verliert durch die Inflation nicht an Wert. Im Gegensatz zu Immobilien werfen Edelmetalle jedoch keine regelmäßige Rendite ab. Nur Immobilien kombinieren auf besondere Weise Inflationsschutz mit Einnahmepotenzial. Allerdings nur, wenn Sie mit dem Wohneigentum richtig umgehen.

Nur Immobilien als Kapitalanlage schützen vor Inflation

Eine Investition in Immobilien schützt Sie wirksam vor den Auswirkungen der Inflation – allerdings nur dann, wenn Sie diese nicht selbst nutzen. Wieso? Ihr Eigenheim leidet unter dem Effekt der Inflation ebenso wie Geldwerte. Denn die Kreditzinsen, mit denen Sie die eigenen vier Wände abbezahlen, steigen – ebenso wie die Instandhaltungskosten, die durch die gegenwärtige Energiekrise in Europa noch zusätzlich in die Höhe schnellen. Der Traum vom Eigenheim wird somit schnell zum Albtraum.

Damit ein Immobilieninvestment Sie zuverlässig vor der Inflation schützt, müssen Sie dieses also als Kapitalanlage nutzen – mit anderen Worten: Sie müssen das Haus oder die Wohnung(en) vermieten. Denn die dadurch generierten Mieteinnahmen können an die Inflation angepasst werden und ermöglichen damit einen einzigartigen Inflationsschutz, den keine andere Anlageform bieten kann. Zu diesen Einnahmen kommt die eigentliche Wertsteigerung der Immobilie hinzu. Denn Immobilien sind ein knappes Gut und werden es auch in Zukunft bleiben: Bauland ist in Deutschland rar, Neubauten selten, speziell in den Metropolen, und die Nachfrage wird hoch bleiben. Mit einer Renditeimmobilie können Sie also gleichzeitig Einnahmen generieren und Vermögen aufbauen – eine einmalige Kombination.

Warum die Werte steigen werden

Der ACCENTRO-Wohneigentumsreport zeigt, dass die Immobilienpreise nach wie vor nur einen Weg kennen: nach oben. Der Bericht verzeichnet für den deutschen Wohnungsmarkt 19,4 Prozent Umsatzwachstum von 36 Milliarden Euro auf ein Rekordniveau von beinahe 43 Milliarden Euro. Insgesamt gab es 4,4 Prozent mehr Transaktionen als noch ein Jahr zuvor und der durchschnittliche Wohnungspreis ist auf 250.272 Euro, in den Top-8-Städten sogar auf 456.233 Euro gestiegen. Neben Metropolen wie Berlin haben sich 2021 auch Städte in Ostdeutschland, etwa Leipzig und Chemnitz, hervorgetan, wo die meisten Verkäufer je 1.000 Einwohner registriert wurden. Das zeigt: Nicht nur die größten Ballungszentren, sondern auch die Mittelstädte haben ein enormes Potenzial und sind für Anleger attraktiv. Und: Die Verkäufe steigen, während die Nachfrage hoch und Wohneigentum ein knappes Gut bleibt. Die Immobilienpreise werden also nur noch weiter steigen.

Kostenüberblick dank Finanzierungsrechner

Mit welchen Kosten Sie für ein Immobilieninvestment rechnen müssen, hängt selbstverständlich von vielen Faktoren ab, nicht zuletzt von dem Kaufpreis der Immobilie, von dem Bundesland, in dem Sie kaufen möchten, und den aktuell gültigen Zinskonditionen auf den Markt sowie der Konditionen, die Ihnen Ihre Bank anbieten kann. Portale wie die Website Immobilienscout bieten verschiedene Rechner etwa zur Baufinanzierung an, mit deren Hilfe Sie eine Vorstellung davon bekommen können, welche Kosten auf Sie zukommen, welche Konditionen realistisch sind und welches Eigenkapital Sie benötigen, um sich Ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Kann ich mir eine Immobilie leisten?

Wenn Sie sich diese Frage stellen, hilft Ihnen folgende Faustregel: Es wird allgemein empfohlen, dass Sie 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Zins- und Tilgungsleistung aufwenden sollten. Vergessen Sie dabei jedoch nicht die Nebenkosten, zu denen unter anderem Strom, Heizung, Wasser, Versicherungskosten und Steuern gehören. Diese miteingerechnet, werden 40 bis 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens fällig.

Bedenken Sie zudem, wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf einbringen können. Denn je mehr Geld eine Bank zuschießen muss, desto höher setzt sie den Zinssatz an. Dieser beträgt in der Regel 60 Prozent des Beleihungswerts – also des Geldbetrags, den die Bank Ihnen zur Verfügung stellt. Ein Beispiel: Wollen Sie eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro kaufen und dazu mehr als 300.000 Euro an Fremdkapital einsetzen, sieht die Bank diese Verleihung an Sie als riskanter an und verlangt entsprechend mehr Geld: etwa 3,3 oder 3,5 Prozent statt nur drei Prozent. Sich den gesamten Betrag zu leihen, ist inzwischen kaum mehr möglich – den Banken ist das Risiko schlicht zu groß geworden.

Trotz allem: Zinsen immer noch historisch tief

Auch wenn die Zinsen in diesem Jahr erheblich gestiegen sind – historisch gesehen befinden wir uns immer noch in einer Niedrigzinsphase. Bei zwei Prozent lagen die Zinsen schon einmal vor zehn Jahren und davor deutlich höher. Da ein weiteres Anziehen der Zinsen nicht nur wahrscheinlich, sondern von der EZB bereits so gut wie angekündigt ist, ist jetzt der Zeitpunkt zum Investieren. Bedenken Sie dabei jedoch, dass ein Immobilienkauf einen langen Finanzierungszeitraum mit sich bringt – in der Regel 30 bis 35 Jahre.

Sie haben Fragen? ACCENTRO unterstützt Sie bei allen Anliegen!

Sie sind auf der Suche nach der richtigen Wohnimmobilie oder haben andere Fragen zum Kauf oder zur Investition in Immobilien? Kommen Sie bei Interesse gern auf uns zu – als Experte für Immobilien als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung mit konkreten Investitionsmöglichkeiten stehen wir von ACCENTRO Ihnen bei allen Fragen zur Seite und helfen Ihnen dabei, die Immobilie oder die Immobilien zu finden, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passen.