Wer seine Wohnung oder einzelne Zimmer an Touristen vermietet, dem erschloss sich bis vor Kurzem eine lukrative Einnahmequelle. Das hat sich nun geändert: Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und den Preissteigerungen entgegenzuwirken, haben viele Kommunen und Städte kürzlich die Gesetze verschärft. Die teils strengen Regularien sollen eine Zweckentfremdung von Wohnraum verhindern.

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt vor, wenn die Haupt- oder Zweitwohnung an Touristen vermietet wird, sie länger als drei Monate leer steht oder wenn diese ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Durch verschiedene Gesetzesnovellen im Jahr 2018 erfolgte in vielen deutschen Gemeinden und Städten eine Verschärfung des Zweckentfremdungsgesetzes in Form einer Genehmigungspflicht.

Vor allem in den Metropolen erschweren die teils strengen Auflagen für die Genehmigung die Vermietung einer Immobilie als Feriendomizil. Das trifft wirtschaftlich nicht nur die Anbieter, sondern auch Plattformen wie Airbnb, Wimdu und 9flats, über die Eigentümer Wohnungen oder einzelne Zimmer als kurzzeitige Unterkunft anbieten können. Ob und wie lange vermietet werden darf, darüber entscheiden die Lage des Urlaubsquartiers sowie die Art der geplanten Nutzung beziehungsweise Vermietung.

Regional unterschiedliche Regeln, Zweckentfremdungsverbot in Berlin

Der Berliner Senat beispielsweise geht deutschlandweit am härtesten gegen die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste vor. Seit dem 1. August 2018 gilt in der Bundeshauptstadt das deutlich verschärfte Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Demnach dürfen Berliner ihre selbst genutzte Wohnung nur noch an Urlauber vermieten, sofern sie dies dem für sie zuständigen Bezirksamt melden. Wer maximal 49 Prozent der Wohnfläche seines Hauptsitzes für Feriengäste anbieten will, erhält kostenfrei eine Registrierungsnummer, die auf Online-Portalen wie Airbnb angegeben werden muss.

Alles, was darüber hinaus geht, bedarf einer kostenpflichtigen Genehmigung. Die Preisspanne ist groß: In Berlin betragen die Gebühren beispielsweise bei einem Leerstand des Wohnraums 77 bis 693 Euro für eine Genehmigung je Antrag.

Die Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Gewerbesteuern werden erst relevant, wenn durch die Ferienvermietung mehr als 24.500 Euro pro Jahr eingenommen werden.

Die Vermietung von Zweit- beziehungsweise Nebenwohnungen in Berlin ist zudem auf 90 Tage im Jahr beschränkt. Zum Vergleich: In München sind es maximal 180 Tage. Doch nicht nur die maximal erlaubte Vermietungsdauer, sondern auch die Sanktionen bei einer Vermietung ohne vorherige Registrierung beziehungsweise Genehmigung unterscheiden sich regional stark: Bis zu 500.000 Euro werden in Berlin und Bayern fällig – das Zehnfache der höchsten Geldbußen, die in München, Hamburg oder Köln bei Verstößen drohen. Als besonders restriktiv bei der Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots gilt der bei Touristen beliebte Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

In eine Immobilie zu investieren, um sie an Kurzzeitgäste zu vermieten, will daher im Hinblick auf die bürokratischen Hürden, die erlaubte Vermietungsdauer und die dadurch niedrigen Mietrenditen gut überlegt sein – insbesondere in Ballungszentren mit angespannten Wohnungsmärkten und dementsprechend strengen Regularien.