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Was steht Wo im Grundbuch?

11.

Februar 2021

Die sogenannten Kölner Schreinsbücher aus dem 12. Jahrhundert gelten als die ältesten deutschen Grundbücher. Dabei handelte es sich um Sammlungen von Urkunden und anderen Dokumenten, die sich mit Liegenschaftsgeschäften befassen. Ihren Namen verdanken sie der Aufbewahrung in Kirchentruhen, den sogenannten Schreinen. Heutzutage erfolgt die Bearbeitung des Grundbuchs nur noch in elektronischer Form, wie es bereits 1993 im Rahmen des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes beschlossen wurde. So wie sich in der Form viel gewandelt hat, ist das Grundbuch auch inhaltlich im Lauf der Jahrhunderte nur umso relevanter geworden und heutzutage aus der Praxis des Hauskaufs und -verkaufs nicht mehr wegzudenken.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie an- oder verkaufen will, muss sich zwangsläufig mit dem Grundbuch auseinandersetzen. Grundsätzlich handelt es sich beim Grundbuch um ein Verzeichnis aller in einem bestimmten Bezirk gelegenen Grundstücke. Die Grundbuchordnung regelt, was im Grundbuch eingetragen wird, die Führung des Verzeichnisses sowie die Befugnisse der Rechtspfleger bei der Eintragung und Löschung von Grundstücksrechten.

Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt. Dieses wird einheitlich in fünf Sparten aufgeteilt: An erster Stelle im Grundbuchblatt steht die Aufschrift. Dort werden der Name des zuständigen Amtsgerichts, der Name des Grundbuchbezirks sowie die laufende Nummer des Grundbuchblatts notiert. An zweiter Stelle folgt das Bestandsverzeichnis, in dem das fragliche Grundstück inklusive der Angaben des Katasteramts sowie die Wirtschafts- beziehungsweise Nutzungsart vermerkt werden. Das Katasteramt ist heutzutage eher als Vermessungsamt bekannt, das die Größe von Immobilien und Grundstücken festhält. Der amtliche Katasterplan bildet entsprechend die Grundlage für das Grundbuch.

Auf Aufschrift und Bestandsverzeichnis folgen im Grundbuch die Abteilungen I bis III. Abteilung I beinhaltet Informationen zu den Grundstückseignern, zu möglichen Erbbauberechtigten sowie zu rechtlichen Eigentumsverhältnissen. Letztere meinen etwa mögliche Vermerke über eine für den Eigentumswechsel notwendige Auflassung, also die im Grundbuch festgehaltene rechtliche Zusage an den Käufer, oder Versteigerungsvermerke.

Abteilung II enthält eine Auflistung sämtlicher auf das Grundstück eingetragener Lasten und Beschränkungen. Dazu zählen etwa Nutzungs-, Nießbrauch- und Erbbaurechte. Auch die für Käufer wichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist an dieser Stelle vermerkt.

Abteilung III listet sämtliche Hypotheken, Grund- und Rentenschulden auf, die auf ein Grundstück eingetragen sind. Von elementarer Bedeutung ist dabei die Reihenfolge der einzelnen Eintragungen: Diese regeln die Aufteilung des Erlöses im Falle eines Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie an Gläubiger. Dabei gibt die laufende Nummer der Eintragung eines Rechts dessen Rang in der jeweiligen Abteilung wieder. Beispielsweise meint „Abteilung II/1“ das im ersten Rang stehende Grundpfandrecht dieser Abteilung.

Was wird im Grundbuch eingetragen?

Es gibt vier Grundbucharten, die nach Art und Nutzung der Immobilie differenzieren: Im Grundstücksgrundbuch werden die Eigentumsrechte am betreffenden Grundstück vermerkt. Das Wohnungs– oder Teileigentumsgrundbuch wird dann relevant, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die entsprechende Eigentumsaufteilung vermerkt wird. Das Erbbaugrundbuch umfasst alle Rechte, die die Nutzung eines fremden Grundstücks zum Bau eines Hauses erlauben. Das noch aus der DDR stammende Gebäudegrundbuch verliert hingegen zunehmend an Bedeutung; es dokumentiert die Möglichkeit, unabhängig vom zugrundeliegenden Grundstück Eigentum an einem Gebäude zu erlangen.

Es gibt verschiedene Fälle, bei denen ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen muss: Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück erworben wurde, eine Baufinanzierung auf eine andere Bank übertragen, eine große Änderung am Grundstück vorgenommen wurde oder wenn es zu einem Gläubigerwechsel kam.

Um einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen zu lassen, wird neben dem Antragsformular eine notariell bestätigte Eintragsbewilligung benötigt, die vom vorigen Eigentümer der Immobilie erteilt wird. Unter Umständen müssen Neueigentümer zusätzlich weitere Unterlagen wie eine Auflassungserklärung sowie eine vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Amtsgericht einreichen.

Diese Kosten fallen an

Grundsätzlich richten sich die für einen Grundbucheintrag anfallenden Kosten nach dem Kaufpreis der betreffenden Immobilie – vereinfacht gesagt: je teuer das Grundstück oder Haus, desto teurer auch der Grundbucheintrag. Zusätzlich zum eigentlichen Grundbucheintrag fallen noch Kosten für die Auflassungsvormerkung sowie separat für den Notar an.

Darüber hinaus entstehen dem Grundstücks- oder Immobilieneigentümer zusätzliche Kosten, wenn Einträge im Grundbuch geändert werden müssen. Ein Grund hierfür wäre etwa die Übertragung eines Baufinanzierungsdarlehens von einer Bank auf eine andere. Ein Gläubigerwechsel bedeutet, dass zunächst die alte Notiz im Grundbuch gelöscht und sodann durch eine neue ersetzt werden muss. Bereits vor der Entscheidung zum Grundstücks- oder Hauskauf sollten sich Interessenten zudem über einen Grundbuchauszug über mögliche mit der Sache verbundene Lasten informieren. Für einen solchen Grundbuchauszug verlangt das Grundbuchamt in der Regel eine Gebühr von 10 Euro.

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