Der Berliner Mietendeckel sollte das unkontrollierte Steigen der Mietpreise verhindern. Eine Analyse von Immobilienscout24 hat nun jedoch ergeben, dass sich das gesamte Wohnungsangebot in Berlin um rund 41,5 Prozent innerhalb eines Jahres verringert hat. Die Messungen beziehen sich auf den Vergleichszeitraum September 2019 bis September 2020. (Quelle: www.anlegen-in-immobilien.de) Gemäß Mietendeckel sind Vermieter in Berlin dazu verpflichtet, die Nettokaltmiete in den folgenden fünf Jahren nicht zu erhöhen und die Mieten an die festgelegte Mietobergrenze anzupassen. Das soll Wuchermieten vermeiden und Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ermöglichen. Zurückzuführen ist der drastische Rückgang der Wohnungsinserate vor allem auf die Bestandsmietwohnungen, die vor dem Jahr 2014 gebaut wurden. Diese verzeichneten 59,1 Prozent weniger Angebote, während es bei den Neubauinseraten (Baujahr 2014 oder später) einen leichten Zuwachs von 6,7 Prozent gab. Die erhoffte Entspannung am Wohnungsmarkt blieb somit aus. Der direkte Vergleich mit anderen Städten zeigt, dass der Angebotsrückgang in Berlin nicht auf die Coronakrise zurückgeführt werden kann. Andere deutsche Metropolen wie Hamburg, Köln, München und Frankfurt am Main verzeichnen sogar einen deutlichen Angebotszuwachs: Im Vergleichszeitraum stieg dort das Angebot an Bestandsimmobilien um durchschnittlich 35,3 Prozent und an Neubauimmobilien um 38,5 Prozent.

Nachfragedruck am Wohnungsmarkt

Auch zu Corona-Zeiten ist die Nachfrage am Wohnungsmarkt unverändert hoch. Besonders in Berlin ist der Bedarf so groß wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Einer Analyse von Immobilienscout24 zufolge erhält ein eingestelltes Inserat durchschnittlich 137 Anfragen und damit mehr als doppelt so viele wie Angebote in Köln. (Quelle: www.immobilienscout24.de) Der Berliner Mietendeckel hat also sein Ziel, mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, nicht nur verfehlt, sondern außerdem dafür gesorgt, dass der Nachfrageüberhang am Berliner Wohnungsmarkt durch den Angebotsmangel sogar verstärkt wurde. Der Grund liegt auch darin, dass den großen Investoren Anreize für Neubauprojekte fehlen, da eine große Planungsunsicherheit herrscht.

Wachsendes Angebot an Eigentumswohnungen

Der Rückgang an Wohnungsinseraten hat vor allem finanzielle Gründe. Da die Vermietung für zahlreiche Wohnungseigentümer aufgrund des Mietendeckels nicht mehr rentabel ist, entscheiden sich viele für den Verkauf ihrer Wohnung. Vermieter haben nun häufig nicht mehr die Möglichkeit, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umzulegen. Die Deckelung der Miete kann bei Eigentümern finanzielle Schwierigkeiten auslösen, da minimierte Cashflows zu Zahlungsschwierigkeiten führen können. Das hat zur Folge, dass das Angebot an Eigentumswohnungen am Berliner Wohnungsmarkt allein auf der Plattform Immobilienscout24 um rund 13,2 Prozent gestiegen ist (Vergleichszeitraum September 2019 bis September 2020). Im gesamten Berliner Raum stieg das Angebot der Bestandswohnungen, die vor 2014 gebaut und fertiggestellt wurden, um 23 Prozent. Trotz der steigenden Zahl der Inserate ist auch der Preis der Eigentumswohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, um 5,8 Prozent gestiegen. Während der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter im September 2019 bei 4.788 Euro lag, lag er im Folgejahr bei 5.068 Euro. Entgegen der versprochenen Vorteile des Berliner Mietendeckels sorgt die Regelung also für eine negative Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Noch wird das MietenWoG Bln auf seine Verfassungsmäßigkeit vom Bundesverfassungsgericht geprüft.