Seit Jahren steigen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen in Berlin kräftig an. Wie eine Studie des Analysehauses bulwiengesa Ende 2020 ergab, legten die Quadratmeterpreise in den westlichen Innenstadtteilen um 16 Prozent zu, in den östlichen Innenstadtlagen waren es sogar 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Neben einem stets geringer werdenden Angebot bei konstant hoher Nachfrage und gestiegenen technischen Anforderungen an das Bauen und vor allem die energetische Effizienz von Gebäuden sind vor allem die hohen Grundstückspreise in Berlin ein treibender Faktor dieser Entwicklung. Auch bei den Grundstücken steht einem relativ geringen Angebot eine große Nachfrage gegenüber. Doch welche konkreten Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise? Wie ist die allgemeine Entwicklung in Berlin im deutschlandweiten Vergleich und in welchen Stadtteilen sind Grundstücke besonders teuer? Erfahren Sie hier im Blog alles Wissenswerte.

Bodenrichtwert: Grundlage für den Preis eines Grundstücks

Die Grundlage für den Wert eines Grundstücks und damit auch für seinen Preis bildet der Bodenrichtwert. Nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) gibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Lagewert für einen Quadratmeter Grund und Boden in einem bestimmten Gebiet an. Festgelegt werden die Bodenrichtwerte vom jeweiligen Gutachterausschuss einer Gemeinde, beispielsweise vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Basierend auf den tatsächlichen Käufen und Verkäufen von Grundstücken in einem bestimmten Zeitraum berechnet der Gutachterausschuss die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für verschiedene Bodenrichtwertzonen in einer Gemeinde. Die Zonen, beispielsweise Quartiere, Straßenzüge und Plätze, umfassen Grundstücke, die sich hinsichtlich ihrer Eigenschaften und Gegebenheiten (z. B. Struktur und Lage) ähneln und somit ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen.

Einflussfaktoren auf die Grundstückspreise in Berlin

Die Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Größe des Grundstücks kann eine erste Orientierung für dessen Preis bieten. Da die Bodenrichtwerte jedoch lediglich Durchschnittswerte der Vergangenheit sind und keine besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke wie die Bodenbeschaffenheit oder die Bebauung berücksichtigen, liegen die realen Marktpreise meist höher. Zentraler Einflussfaktor für den Wert eines Grundstücks ist die Lage. Unterschieden wird bei der Lage in Mikro- und Makrolage. Die Makrolage beschreibt die regionale Umgebung eines Objektes, also etwa die Wirtschaftskraft oder die demografische Entwicklung in einem definierten Raum. Die Mikrolage wiederum beschreibt die nähere Umgebung der Immobilie, also etwa den Straßenzug und damit auch die konkrete Infrastruktur vor Ort, zum Beispiel die Verkehrsanbindung sowie die Verfügbarkeit von Schulen, Geschäften und Kultureinrichtungen. Wichtig sind außerdem die individuellen Eigenschaften des Grundstücks. Hierzu zählen vor allem die Bebauung, die Bodenbeschaffenheit, die Größe sowie der Schnitt und die Ausrichtung. Für viele Investoren ist entscheidend, ob es sich bei einem Grundstück um Bauland handelt. Hierzu müssen sowohl die natürlichen als auch die rechtlichen Rahmenbedingungen geschaffen werden. Zum einen setzt dies eine vollständige Erschließung des Grundstücks voraus, zum anderen die rechtliche Ausweisung als Bauland durch die Stadt.

Preise für Bauland in Berlin deutlich über dem Landesschnitt

Nicht zuletzt aufgrund der nur schleppend vorangehenden Baulandgewinnung sind die Grundstückspreise in Berlin in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Betrug der Quadratmeterpreis für baureifes Land 2009 noch rund 200 Euro, waren es 2020 schon 931 Euro. Auch deutschlandweit nimmt Berlin eine Spitzenposition bei den Grundstückspreisen ein. Im Bundesländervergleich lag Berlin 2020 hinter Hamburg auf Platz 2 bei den Baulandpreisen. Traditionell liegen die beiden Stadtstaaten der Top-7-Metropolen dort auf den vorderen Plätzen, in anderen Bundesländern werden hohe Grundstückspreise, wie beispielsweise in München, durch niedrige Bodenpreise in den ländlichen Regionen des Bundeslandes ausgeglichen.

Übersicht über die Entwicklung der Preise für Bauland in Berlin

Quelle: Statistisches Bundesamt; durchschnittliche Kaufwerte für baureifes Land 2020; Preise gerundet.

Übersicht über die Preise für Bauland je Bundesland 2020

Quelle: Statistisches Bundesamt; durchschnittliche Kaufwerte für baureifes Land 2020. Im Städtevergleich ist Berlin allerdings noch vergleichsweise günstig. Ein Baugrundstück für ein Eigenheim in mittlerer bis guter Lage kostete 2021 im Schnitt 550 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In München – dem absoluten Spitzenreiter – zahlte man im Schnitt 2.800 Euro je Quadratmeter (Quelle: LBS, Markt für Wohnimmobilien 2021).

Grundstücke in der Innenstadt besonders teuer

Wie in anderen Städten auch, sind die Grundstückspreise vor allem in den innerstädtischen Stadtteilen in den vergangenen Jahren besonders stark gestiegen. Im Zeitraum von 2012 bis 2019 verzeichnete der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit einem Anstieg von 764 Prozent auf durchschnittlich 3.589 Euro pro Quadratmeter laut Gutachterausschuss Berlin den größten Anstieg. Die Preise in Mitte stiegen im selben Zeitraum um 620 Prozent auf 3.244 Euro. Auch in Charlottenburg-Wilmersdorf lag der Bodenrichtwert mit 3.338 Euro deutlich über der Marke von 3.000. Aufgrund der ohnehin schon höheren Preise fiel der Preisanstieg hier jedoch prozentual etwas geringer aus. Vor allem hohe Preise in innenstadtnahen Stadtteilen, beispielsweise Prenzlauer Berg und Neukölln, sorgten auch in den anderen Berliner Bezirken für einen starken Anstieg der Grundstückspreise. Deutlich günstiger sind Grundstücke oft nach wie vor in den Randbezirken Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf zu haben.

Fazit: Immobilienmarkt bleibt attraktiv

Gerade in Berlin und dessen Umland ist davon auszugehen, dass sich der Anstieg der Grundstückspreise in Zukunft fortsetzen wird. Es trifft weiterhin eine steigende Nachfrage auf ein begrenztes Angebot. Auch bei Immobilien ist mit einer weiter anhaltenden Steigerung der Preise zu rechnen. Für Investoren sind das gute Nachrichten – Berlin bleibt ein äußerst attraktiver Markt mit großem Wachstumspotenzial. Laut einer Studie von PwC bietet kein anderer Immobilienstandort in Europa so gute Zukunftschancen wie Berlin (Quelle: www.pwc.com). Aus diesem Grund sind Immobilien, insbesondere in Berlin, weiterhin wachstumsstarke und risikoarme Vermögensanlagen. Nicht nur als Kapitalanlage, sondern auch als selbst genutztes Wohneigentum können Immobilien einen großen finanziellen Mehrwert bringen, wie der Wohnkostenreport 2021 von ACCENTRO zeigt. Ob Wohnimmobilie oder Kapitalanlage – bei ACCENTRO finden Sie die Immobilie in Berlin, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.