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Die Entwicklung der Mietpreise in Berlin

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11.

März 2022

Fast im Wochentakt werden immer neue Rekordhöhen bei den Mietpreisen in Deutschland vermeldet. Insbesondere in Großstädten wie Berlin stehen die anhaltenden Mietsteigerungen im Fokus der Öffentlichkeit. Längst haben sich die Bereiche Wohnen, Bauen und Mieten in der deutschen Hauptstadt zu den wichtigsten und umstrittensten Politikfeldern entwickelt. Vor allem der Mietendeckel sorgte dabei bundesweit für Aufsehen. Wie steht die Stadt im deutschlandweiten Vergleich da und wie sehen Prognosen für die Zukunft aus? Die Mietpreisentwicklung im Überblick.

Starke Mietsteigerung in den vergangenen Jahren

Wie in ganz Deutschland steigen die Mietpreise in Berlin seit Jahren stetig an. Auch die Corona-Pandemie führte nicht zu einem Stopp der bundesweit positiven Entwicklung – die Immobilienmärkte zeigten sich robust. Wie Zahlen des Marktforschungsinstituts Empirica Regio zeigen, haben sich die Mieten in Berlin seit 2007 mehr als verdoppelt.

Übersicht über die Mietpreisentwicklung in Berlin

Jahr

Durchschnittlicher Mietpreis

20075,16 €
20085,31 €
20095,55 €
20106,31 €
20116,85 €
20127,18 €
20137,88 €
20148,20 €
20158,50 €
20169,00 €
20179,70 €
201810,23 €
201910,29 €
20209,97 €
202110,45 €
Quelle: Empirica Regio; Mietpreise pro Quadratmeter.

Wie in fast allen deutschen Städten sind die Mieten vor allem in den innenstädtischen Stadtteilen am höchsten und in den zurückliegenden Jahren auch besonders stark gestiegen. Die durchschnittlich höchsten Mieten in Berlin zahlt man nach wie vor im Bezirk Mitte. Das verzeichnete Plus von 3,4 Prozent im Jahr 2020 war das größte aller Bezirke, verglichen mit dem Vorjahr.

Übersicht über die Mieten in den Bezirken

Bezirk

Durchschnittlicher Mietpreis 2020

Mitte13,87 €
Friedrichshain-Kreuzberg13,20 €
Charlottenburg-Wilmersdorf12,45 €
Pankow10,50 €
Steglitz-Zehlendorf10,38 €
Treptow-Köpenick10,20 €
Tempelhof-Schöneberg10,00 €
Neukölln9,26 €
Lichtenberg9,03 €
Reinickendorf8,83 €
Spandau8,56 €
Marzahn-Hellersdorf8,03 €
Quelle: Berlin Hyp; Neuvertragsmieten pro Quadratmeter.

Delle durch den Mietendeckel

Ein Blick auf die Neuvermietungsangebote 2020 zeigt jedoch, dass die allgemeine Preisentwicklung aufgrund des inzwischen vom Bundesverfassungsgericht gekippten Mietendeckels zeitweise gestoppt wurde. Im Vergleich zu 2019 sank der durchschnittliche Mietpreis sogar leicht um 2,8 Prozent. Dies ist vor allem auf einen Rückgang der Mietpreise im unteren Marktsegment auf durchschnittlich 5,95 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen. Im Gegensatz dazu, stiegen die Preise im oberen Segment kräftig um ca. sieben Prozent auf durchschnittlich 19,75 Euro pro Quadratmeter (Quelle: www.berlinhyp.de). Zu beachten ist hierbei aber, dass gleichzeitig das Angebot von Wohnungen auf dem freien Markt dramatisch einbrach – der Tagesspiegel berichtete von einem Rückgang des Angebots um bis zu 50 Prozent. Die Situation am Mietmarkt verbesserte das Gesetz nicht.

Prognosen gehen von stärkerem Wachstum aus

Ein Blick auf die Zahlen für das Jahr 2021 zeigt jedoch: Der einmalige Effekt des Mietendeckels verpufft. Die Mietpreissteigerung setzte sich vergangenes Jahr unbeeindruckt fort. Und auch in Zukunft ist zu erwarten, dass die Mieten wieder deutlich anziehen. So geht der Marktreport von ImmoScout24 in Berlin von deutlichen Preissteigerungen im Jahr 2022 aus. Sowohl für Bestands- als auch für Neubauwohnungen wird ein Wachstum der Mieten von bis zu acht Prozent erwartet. Hinzu kommt der weiterhin große Nachfrageüberhang. In keiner anderen deutschen Stadt kommen so viele Interessierte auf eine angebotene Wohnung wie in der Bundeshauptstadt  (Quelle: www.immobilienscout24.de).

Mietpreise vor allem bei Neubauten hoch

Im Vergleich mit anderen deutschen Städten sind die Mieten in Berlin mit durchschnittlich 10,45 Euro pro Quadratmeter noch eher gering. Einsamer Spitzenreiter ist München, mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 18,86 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg und Heidelberg mit Preisen zwischen 12,86 und 14,42 Euro pro Quadratmeter. Eine Besonderheit des Berliner Markts sind jedoch die vergleichsweise hohen Mieten für Neubauten. Während die Bestandsmieten in den vergangenen Jahren relativ moderat angestiegen sind, verzeichneten die Mietpreise für Neubauten ein Wachstum von fast 30 Prozent im Zeitraum von 2016 bis 2021.

In keiner anderen deutschen Metropole war das Wachstum der Neubaumieten so groß. Mit einem durchschnittlichen Preis von 16,19 Euro pro Quadratmeter steht die Hauptstadt bundesweit inzwischen auf Platz vier. Darüber hinaus ziehen auch die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen weiter kräftig an. Der Hauptgrund für diese Entwicklung liegt vor allem an der nur schleppenden Schaffung neuen Wohnraums in Berlin, nicht zuletzt aufgrund hoher Hürden für die Baulandgewinnung.

Gute Aussichten für Kaufinteressierte und Investoren

Nicht nur für Eigennutzer, sondern auch für Kapitalanleger sind die Aussichten gut. Insbesondere in Berlin sind Immobilien weiterhin wachstumsstarke und risikoarme Vermögensanlagen. Bei weiter steigenden Mieten profitieren Eigentümer von selbst genutztem Wohneigentum, da sie von der Entwicklung der Mietpreise unabhängig sind. Nicht zuletzt der „Wohnkostenreport 2021“ von ACCENTRO zeigt, dass der Wohnkostenvorteil von Eigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete auf lange Sicht bis zu 56 Prozent betragen kann. Aber auch Vermieter profitieren von der Entwicklung. Sie können sich auf langfristig steigende Mieteinnahmen freuen. Um vollumfänglich von den zu erwartenden stärker steigenden Preisen zu profitieren, scheint darüber hinaus auch für Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim noch erfüllen wollen, aktuell ein günstiger Zeitpunkt zum Immobilienerwerb zu sein. Ob Wohnimmobilie oder Kapitalanlage – bei ACCENTRO finden Sie die Immobilie in Berlin, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.

Fazit: Berlin bleibt attraktiv

Es ist davon auszugehen, dass sich das Wachstum der Mietpreise gerade in den deutschen Metropolen langfristig fortsetzt. Insbesondere Berlin ist aufgrund des großen kulturellen Angebots und der vielfältigen wirtschaftlichen Chancen vor allem bei jungen Menschen und Familien aus ganz Deutschland, Europa und der Welt beliebt. Ein Ende des starken Zuzugs in die Stadt ist nicht absehbar – die Nachfrage nach Wohnraum bleibt bei weiterhin knappem Angebot hoch, was sich in kontinuierlich steigenden Mieten bemerkbar macht. Für Investoren sind das gute Nachrichten: Berlin bleibt ein äußerst attraktiver Markt mit großem Wachstumspotenzial. Dies bestätigte zuletzt auch eine Studie von PwC und dem Urban Land Institut, die für keinen anderen Immobilienstandort in Europa so gute Zukunftschancen wie in der deutschen Hauptstadt sieht (Quelle: www.pwc.com).

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