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Trendwende am Immobilienmarkt: Mieten in, Kaufen out?

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02.

Dezember 2022

Mieten oder kaufen? Diese Gretchenfrage in Sachen Immobilieninvestments trägt seit jeher das Potenzial in sich, die Gemüter zu erhitzen. Jede Seite hat seine Befürworter – mit den in diesem Jahr erstmals seit Langem wieder höheren Zinsen und der stetig weiterwachsenden Inflation sind die Karten neu gemischt. Zeichnet sich eine Trendwende am Immobilienmarkt ab? Was spricht unter diesen stark veränderten Rahmenbedingungen für das Mieten und was für das Kaufen? Und welche Option ist die beste für all jene, die sich für die Zukunft absichern wollen? Auch mit allen Veränderungen, die das Jahr 2022 mit sich gebracht hat – allen voran die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine –, bleibt die Investition in Immobilien wie eine Eigentumswohnung eine hervorragende Anlagemöglichkeit. Wir erklären Ihnen im Folgenden, warum das so ist.

Punkt eins: Eigentümer wohnen günstiger

Eine Immobilie zu besitzen, bringt zahlreiche Vorteile mit sich: Unter anderem profitieren Sie von der Wertsteigerung Ihres Wohneigentums und haben die Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren – dazu später mehr. Wohnungseigentümer wohnen zudem deutlich günstiger als Mieter, wie der jüngste ACCENTRO-Wohnkostenreport zeigt: Wie der Bericht festhält, war es 2021 in Deutschland etwa 59 Prozent günstiger, Wohneigentum zu besitzen, als zur Miete zu wohnen. Eigentümer wohnen gegenüber Mietern seit 2020 günstiger, sowohl in ländlichen Regionen als auch in Metropolen.

Lange konnten sich Wohnungseigentümer kontinuierlich günstige Hypothekendarlehen sichern. Von 2020 bis zum Jahr 2021 nahmen Selbstnutzerkosten durchschnittlich um 0,11 Euro pro Quadratmeter und Monat gegenüber dem Vorjahr ab, während die Preise für Neuvertragsmieten weiter nach oben kletterten und pro Quadratmeter im Durchschnitt mehr als doppelt so teuer waren. Auch wenn die Zinsen 2022 spürbar angestiegen sind – aktuell liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bei zwei Prozent –, kommen die Verfasser des Berichts zu dem Schluss, dass Eigentümer auch bei einem Zins von drei Prozent noch deutliche Kostenvorteile haben werden.

Punkt zwei: Investition in Immobilien – langfristig wertstabil und inflationsgeschützt

Eine Investition in eine Immobilie sorgt als langfristig wertstabile Geldanlage nicht nur dafür, dass das eigene Vermögen sicher ist, sondern trägt auch entscheidend zum Vermögensaufbau bei. Von zusätzlichen Einnahmen profitieren vor allem Käufer, die eine erworbene Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Zur langfristigen Wertsteigerung kommen dann die Mieteinnahmen hinzu. Ganz abgesehen davon, dass sich Eigentümern viele Möglichkeitenbieten, um Steuern zu sparen.

Zudem schützt eine Investition in Immobilien Ihr Vermögen vor den Auswirkungen einer Inflation – ein Schutz, der derzeit dringender benötigt wird denn je. Die Inflation in Deutschland hat im Oktober nach Angaben des Statistischen Bundesamts die Zehn-Prozent-Marke geknackt. Wenn Sie also nicht hilflos dabei zusehen wollen, wir Ihr Erspartes und Ihr Wohlstand unter diesem massiven Wertverlust dahinschmelzen, ist eine Investition in Immobilien die beste Entscheidung.

Punkt drei: Mangel an Alternativen

Mit einer Immobilie sind Sie auch deshalb gut beraten, weil die Alternativen, speziell für private Anleger, äußerst dürftig sind. Der Wert von Aktien schwankt an den Börsen von Tag zu Tag teils erheblich, zudem ist für eine sinnvolle Anlagestrategie umfassendes Fachwissen nötig. Edelmetalle sind weniger starken Kursschwankungen ausgesetzt, aber dennoch nicht unbedingt das beste Investment. Zwar ist vor allem Gold stark nachgefragt und verliert durch die Inflation nicht an Wert. Im Gegensatz zu Immobilien werfen Edelmetalle jedoch keine regelmäßige Rendite ab. Immobilien verbinden als Kapitalanlage also das Beste aus beiden Welten: Sie kombinieren Inflationsschutz und Einnahmepotenzial.

Immobilien zu besitzen, trägt auch zur finanziellen Freiheit im Ruhestand bei – mehr dazu finden Sie unter Punkt fünf. Mit zunehmender Schuldentilgung wird der finanzielle Spielraum aufgrund des mietfreien Wohnens bei Selbstnutzung oder der Mieteinnahmen bei Vermietung des Objekts immer größer. Nach Berechnungen des Marktforschungsinstituts empirica sind Immobilienkäufer bei Renteneintritt im Schnitt fünfmal so wohlhabend wie Mieter.

Punkt vier: trotz Krieg und Pandemie – Immobilienpreise weiter im Aufwärtstrend

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren konstant an – daran haben auch die Corona-Pandemie und Russlands Krieg in der Ukraine nichts geändert. Schwarz auf weiß hat das auch der ACCENTRO-Wohneigentumsreport bestätigt: Dieser zeigt, dass der Umsatz auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2021 um knapp 20 Prozent gestiegen ist – von 36 Milliarden Euro auf ein Rekordniveau von fast 43 Milliarden Euro. Insgesamt gab es 4,4 Prozent mehr Transaktionen als noch ein Jahr zuvor und der durchschnittliche Wohnungspreis ist auf 250.272 Euro, in den Top-8-Städten sogar auf 456.233 Euro geklettert.

Neben Metropolen wie Berlin haben sich auch Städte in Ostdeutschland, etwa Leipzig und Chemnitz, hervorgetan, wo die meisten Verkäufer je 1.000 Einwohner registriert wurden. Das zeigt: Nicht nur die größten Ballungszentren, sondern auch die Mittelstädte haben ein enormes Potenzial und sind für Anleger attraktiv. Und: Die Verkäufe steigen, während die Nachfrage hoch und Wohneigentum ein knappes Gut bleibt. Das lässt nur einen Schluss zu: ein stetig steigendes Preisniveau auf dem Wohnimmobilienmarkt in den kommenden Jahren.

Punkt fünf: Immobilie als Altersvorsorge

Nicht nur, dass eine Immobilie Sie besser als jede andere Anlageform gegen die Inflation schützt und Ihnen dabei hilft, dank Mieteinnahmen Vermögen aufzubauen: Sie kann auch eine zusätzliche Absicherung für Ihre Altersvorsorge darstellen – insbesondere dann, wenn Sie diese nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Das Rentenniveau wird in Zukunft weiter schrumpfen, da es aufgrund des demografischen Wandels immer mehr Rentner und immer weniger Beitragszahler geben wird. Und auch mit den inzwischen höheren Zinsen lohnen sich, wie bereits ausgeführt, Immobilien immer noch mehr als andere Kapitalanlagen.

Dass insbesondere Senioren vom Immobilienbesitz profitieren, hat vor Kurzem eine Studie des Pestel Instituts gezeigt. Die Studie hält fest, dass Wohneigentum vor Altersarmut schützt, da diese in erster Linie aus einem lebenslangen Mieterdasein resultiere. Wohneigentum müsse deshalb stärker gefördert werden, fordern die Autoren. Bei knapp zwei Drittel der Mieterhaushalte mit Personen ab 65 Jahren machen die Wohnkosten der Studie zufolge mehr als 30 Prozent des Einkommens aus. Dieser Anteil habe sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht – 1996 hätten nur 38 Prozent der Senioren-Mieterhaushalte eine Wohnkostenbelastung von über 30 Prozent gehabt. Unter Wohneigentümern hingegen müssen gerade einmal zehn Prozent der Haushalte mehr als 30 Prozent des Einkommens für das Wohnen aufwenden.

Exkurs: Platzt in Deutschland die Immobilienblase?

Die Diskussion um eine Blase auf dem deutschen Immobilienmarkt und ob diese wohl (bald) platzen könnte, ist nahezu allgegenwärtig. Stets ist irgendjemand darum bemüht, zu argumentieren, dass dies demnächst geschehen werde. Zwar stimmt es, dass die Immobilienpreise sich in einem jahrelangen Aufwärtstrend befinden, der sich vermutlich nicht ewig fortsetzen wird. Gleichzeitig sind die Zinsen für Kredite in diesem Jahr erheblich angehoben worden und die Banken sind inzwischen strikter bei der Darlehensvergabe. Dennoch ist es nicht einmal klar, dass eine Immobilienblase in Deutschland derzeit überhaupt existiert. Geschweige denn, dass diese auch platzen könnte. Denn dafür muss allen voran eine Bedingung gegeben sein: Die Nachfrage muss plötzlich stark zurückgehen.

Dafür gibt es allerdings auf dem deutschen Immobilienmarkt gegen Ende des Jahres 2022 keinen Anhaltspunkt. Trotz der hohen und weiter steigenden Preise überwiegt die Nachfrage das Angebot immer noch bei Weitem – nicht zuletzt deshalb, weil immer mehr Menschen in die Ballungsgebiete deutscher Großstädte drängen, wo Bauland immer knapper wird. Aufgrund gestiegener Materialpreise und des Fachkräftemangels im Bausektor hängen die jährlichen Neubauzahlen den Erwartungen deutlich hinterher. Es ist weder mit sinkenden Preisen noch mit einer sinkenden Nachfrage zu rechnen. Das Entstehen einer Immobilienblase – und dementsprechend auch deren Platzen – ist hierzulande in nächster Zeit also unwahrscheinlich.

Fazit: Die Trendwende lässt auf sich warten

Wer davon ausgeht, dass Mieten demnächst die bessere Alternative zum Kaufen sein wird, dürfte enttäuscht werden. Auch wenn die anhaltenden Krisen der vergangenen Jahre und die turbulenten Änderungen 2022 für viel Wirbel in der Immobilienindustrie und auf den Märkten gesorgt haben, bleiben viele Grundsätze gleich. Einer dieser Grundsätze lautet: Eigentümer stehen unter dem Strich immer besser da als Mieter. Und auch mit den inzwischen gestiegenen Zinsen ist Kaufen noch lange nicht out. Im Gegenteil: Da die Zinsen wahrscheinlich noch weiter steigen werden, ist der Zeitpunkt zum Kaufen genau jetzt.

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