Kapitalanlagen & Investments

Eigentum versus Miete: Was lohnt sich wann?

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17.

Juni 2021

Im Juni war es wieder so weit: Der ACCENTRO-Wohnkostenreport ist erschienen. Für die inzwischen sechste Ausgabe analysierte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erneut im Auftrag von ACCENTRO den hiesigen Wohnungsmarkt. Dafür wurden die Wohnkosten von Mietern mit den Selbstnutzerkosten von Eigentümern in allen 401 Landkreisen und kreisfreien Städte verglichen. Der Report zeigt, dass Wohnungseigentümer gegenüber Mietern einen durchschnittlichen Kostenvorteil von 56 Prozent genießen und dass es weiterhin keine Überbewertung am Immobilienmarkt gibt. Während der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Wohneigentum den Wissenschaftlern zufolge sogar noch gestiegen.

Wohneigentum ist im Bundesdurchschnitt 56 Prozent günstiger als Mieten

Eine Wohnimmobilie im Jahr 2020 in Deutschland zu mieten war im bundesweiten Durchschnitt 56 Prozent günstiger, als diese zu kaufen. Vergleicht man die Nutzung einer Eigentumswohnung mit einer vergleichbaren Mietwohnung, ist der Kostenvorteil für Eigentümer um 7,5 Prozent gegenüber dem Jahr 2019 gewachsen. Das IW kommt zu dem Schluss, dass in 399 von 401 deutschen Kreisen Eigentum günstiger ist als eine ähnliche Mietwohnung. Das gilt auch für die Metropolen Deutschlands. Dem Report zufolge zahlen Mieter einen durchschnittlichen Wohnpreis von 9,89 Euro pro Quadratmeter, während Selbstnutzer im Durchschnitt 4,32 Euro pro Monat und Quadratmeter zahlen. Als Grundlage für die Mietkosten wurde die Kaltmiete herangezogen, die Kosten der Selbstnutzer ergeben sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital, etwa wenn es in andere Anlagearten investiert wäre, sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr.

Gemäß IW senkt insbesondere der Zinsverfall von Hypothekendarlehen nochmals die laufenden Kosten von Wohneigentümern. Die steigenden Immobilienpreise konnten diese Entwicklung nicht übertreffen. Dadurch ergab sich ein erheblicher Zinsvorteil für Eigentümer. Als Folge der Zinsentwicklung stieg auch die Nachfrage nach Wohneigentum. Der ACCENTRO-Wohnkostenreport nennt die Zinsentwicklung als weiterhin stabilisierenden Faktor für die Zukunft. Denn es sei weiterhin nicht von stark steigenden Zinsen auszugehen. Die Autoren der Studie gehen deshalb und aufgrund einer weiter hohen Nachfrage nach Wohneigentum von weiter steigenden Preisen am Wohnimmobilienmarkt aus.

Der Untersuchung zufolge begannen bereits seit 2018 die Selbstnutzerkosten zu fallen. Grund dafür waren die niedrigen effektiven Jahreszinsen für Hypothekendarlehen. Diese fielen in dem genannten Zeitraum um 22 Prozent auf 1,54 Prozent. Parallel dazu fielen die Selbstnutzerkosten um 9,0 Prozent. 2020 setzte sich der Rückgang fort, die Zinsen sanken nochmals um 21 Prozent. Die Selbstnutzerkosten dagegen verringerten sich um 17 Prozent – beinahe doppelt so stark wie 2019.

Die Ergebnisse für Deutschland und die sieben größten Städte

Auch für die sieben größten Städte Deutschlands hält der Wohnkostenreport einen kontinuierlichen Abwärtstrend der Selbstnutzerkosten im Vergleich zum Vorjahr fest – für Berlin jedoch nur einen Selbstnutzerkostenvorteil von 41 Prozent. Den maximalen Kostenvorteil unter den Top-7-Städten finden Käufer in Köln und Düsseldorf mit 65 beziehungsweise 64 Prozent. Im Mittelfeld stehen Frankfurt (60,6 %), Stuttgart (58,1 %) und Hamburg (50,2 %) mit Kosten zwischen fünf und zehn Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In München dagegen liegen sie mit Abstand bei über zehn Euro, dort beträgt der Selbstnutzerkostenvorteil 53,6 %.

Der Corona-Effekt und das Thema Zuwanderung

Während der Lockdowns und Ausgangsbeschränkungen haben Menschen so viel Zeit in ihren Wohnungen verbracht wie noch nie. Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW, erklärt hierzu im Report: „Die Corona-Pandemie hatte keine dämpfende Wirkung auf die Wohnimmobilienpreise in Deutschland. Die pessimistischen Szenarien mit Preisrückgängen von 20 Prozent haben sich nicht bewahrheitet. Im Gegenteil: Wohneigentum hat durch Corona zusätzliche Wertschätzung erfahren“. Er ergänzt: „Zwar pausiert die Zuwanderung in die Städte. Aber mit den Lockerungen im Zuge der Impfkampagnen wird auch die internationale Migration an Fahrt gewinnen. Mittelfristig sind Großstädte weiterhin attraktive Märkte, an denen weiterhin Preissteigerungen zu erwarten sind“ (Quelle: Wohnkostenreport 2021). Corona hat die Zuwanderungen nach Deutschland vorläufig gebremst. Zuletzt waren es rund 1,18 Millionen Menschen, die zuwanderten und 980.000, die das Land verließen. Im Jahr 2019 gab es noch 1,6 Millionen Zuwanderer. Den Erwartungen des Wohnkostenreports zufolge werden die Zuwanderungssalden im Jahr 2021 noch niedriger sein. Deutlich abgenommen hat das Einwohnerwachstum insbesondere in den Städten Frankfurt am Main, Hamburg und München. Für einen Aufschwung sorgen könnten die wieder steigende Nachfrage nach Fachkräften und die hohe Attraktivität der deutschen Metropolen.

Kurz zusammengefasst

Im Ergebnis lässt sich festhalten: Deutschlandweit ist Wohneigentum weiterhin günstiger, als zur Miete zu leben. Selbst in den hochpreisigen Metropolen lassen sich signifikante Kostenvorteile für Eigentümer beobachten. Weiterhin sieht das IW keine Anzeichen für eine Überbewertung der Wohnimmobilienmärkte. Vielmehr treiben das niedrige Zinsniveau und die Zuwanderung in die Ballungsräume die Miet- und Kaufpreise weiter an. Einen negativen Corona-Effekt auf die Märkte konnten die Forscher nicht feststellen. Zwar stagnierte die Zuwanderung nach Deutschland infolge der Reisebeschränkungen, aber dort ist mittelfristig von einer Erholung auszugehen. Weiterhin hat die Bedeutung von Wohneigentum während der Corona-Pandemie zugenommen – so stiegen die Preise für Eigentum ungeachtet der wirtschaftlichen Verwerfungen weiter an. Das IW geht nicht davon aus, dass die Zinsen in absehbarer Zeit stark steigen werden, vielmehr ist davon auszugehen, dass das niedrige Zinsniveau zu weiter steigenden Preisen führen werden.

Zur Methodik des Reports

Der im Bericht verwendete Selbstnutzerkostenansatz geht von der Annahme aus, dass die Kosten zur Miete und für selbst genutztes Eigentum auf lange Zeit gleichwertig sein sollten. Wesentlich für die Datenerhebung ist der Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche im jeweiligen Landkreis und Jahr. Dabei gilt: Sinken diese Selbstnutzerkosten, ist das vorteilhaft für den Wohneigentumserwerb.

Die Kosten für den Mieter bestimmen sich mittels der Nettokaltmiete. Um die Selbstnutzerkosten von Wohneigentümern zu ermitteln, werden unter anderem regelmäßig anfallende Kosten wie die Finanzierung eines Immobiliendarlehens berücksichtigt. Berücksichtigt werden dabei ausschließlich die Zinszahlungen. Die Tilgung bleibt außen vor, da es sich nicht um blanke Kosten handelt, sondern den Zahlungen der sukzessive Erwerb der Immobilie gegenübersteht. Weitere Nebenkosten, die ausschließlich mit dem Immobilienerwerb einhergehen und bei der Kalkulation der Kosten einbezogen werden, sind die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Eintragung ins Grundbuch. Der Report hält fest: Umso höher der Kaufpreis, der Fremdkapitalanteil und die Hypothekzinsen sind, desto höher sind auch die Selbstnutzerkosten. Hinzu kommen im Falle der Eigennutzung die Kosten für die Instandhaltung, potenzielle Reparaturen, Renovierung und Abschreibungen. Für den Eigentümer fallen in jedem Fall Kosten an, da entweder der Wert der Immobilie sinkt oder für die Investitionen finanzielle Mittel aufgebracht werden müssen. Eine positive Wertentwicklung dagegen verringert die Selbstnutzerkosten.

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