Für Eigentümer:innen

Wissenswertes für Eigentümer:innen: Rechte, Pflichten, Möglichkeiten

Sie besitzen Wohneigentum? Dann gehören Sie mittlerweile zu einer knappen Mehrheit in Deutschland. Im Jahr 2020 lag die Wohneigentumsquote in Deutschland bei 50,4 Prozent – nur die Schweiz lag im europaweiten Vergleich mit 41,6 Prozent noch dahinter. Vor etwas mehr als zehn Jahren, im Jahr 2010, lag diese Quote in Deutschland noch bei etwas mehr als 45 Prozent – die Tendenz ist also steigend.

Die Wohneigentumsquote bildet das Verhältnis der Anzahl der Haushalte, die Wohneigentum gebildet haben, zur Anzahl der betrachteten Gesamthaushalte ab – sprich im Vergleich zu Miethaushalten. Führend im Ranking aus dem Jahr 2020 sind übrigens Albanien und Rumänien mit mehr als 96 Prozent.

Kein Wunder, denn Wohneigentum ist in vielerlei Hinsicht attraktiv und zukunftssicher. Wer eine Wohnimmobilie sein Eigen nennen kann, hat nicht nur ein starkes Asset für die Altersvorsorge in petto, sondern auch eine gute Möglichkeit, die eigene Liquidität hochzuhalten. Allerdings gibt es natürlich auch einige Pflichten zu erfüllen und Richtlinien zu beachten. Im Folgenden möchten wir Ihnen alles Wichtige rund um das Thema Wohneigentum an die Hand geben – von der Vermietung und Verwaltung ihrer Immobilien über die Modernisierung und den Bau beziehungsweise Ausbau bis hin zu anfallenden Kosten, Rechten und Pflichten. Aber auch auf etwaige Möglichkeiten möchten wir Sie aufmerksam machen, die sich Ihnen als Eigentümer:in bieten.

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Die Vermietung und Verwaltung von Wohnimmobilien

Sie möchten ihr Wohneigentum vermieten und somit ein langfristiges, stetiges Einkommen generieren? Dann sollten Sie sich über alle auf Ihrer Seite anfallenden Pflichten und Kosten informieren, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Denn für viele kleinere Maßnahmen sind zwar die Mieter:innen der Immobilie zuständig, aber eben nicht für alle.

Die Verwaltung von Wohneigentum

Besonders bei vermieteten Objekten kann die Verwaltung für die Eigentümer:innen schnell zum Fass ohne Boden werden. Ob kleine Mängel oder größere Reparaturen: Mieter:innen erwarten in der Regel schnelle Rückmeldung und Hilfe, sollte etwas am gemieteten Objekt gemacht werden müssen.

Eine oft genutzte Alternative zur eigenen Verwaltung von vermietetem Eigentum sind sogenannte Wohnimmobilienverwalter:innen. Diese Verwalter:innen erhalten das Gemeinschaftseigentum und sorgen für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung. Außerdem verwalten sie die gemeinschaftlichen Gelder und die Instandhaltungsrücklagen. So kümmern sie sich beispielsweise darum, dass der Müll von Beauftragten regelmäßig entsorgt wird, die Treppenhäuser gereinigt werden oder beispielsweise die Wartung der Zentralheizung gewährleistet ist.

Eine gute Hausverwaltung ist viel Wert und kann Eigentümer:innen eine Menge Arbeit ersparen – vor allem, wenn diese ein Mehrparteienhaus besitzen und vermieten. Doch auch bei einzelnen Haushalten, zum Beispiel bei der Vermietung eines Einfamilien- oder Reihenhauses, kann eine externe Verwaltung eine wichtige Unterstützung im Alltag sein. Die vielen, kleinen Belange, die sonst auf den Schreibtischen der Eigentümer:innen landen würden, können so aus den Köpfen gestrichen werden, während die Mieter:innen trotzdem in guten Händen sind.

Doch wie findet man eine gute Hausverwaltung und was gilt es bei der Auswahl zu beachten? Mehr Informationen rund um das Thema Hausverwaltung beziehungsweise Wohnimmobilienverwaltung finden Sie in unserem dazugehörigen Beitrag.

Ab Dezember 2022: Anspruch auf zertifizierte Verwalter:innen

Eine Besonderheit gilt es noch zu erwähnen: Ab Dezember 2022 haben Wohneigentümer:innen Anspruch auf einen sogenannten zertifizierten Verwalter. Um ein solches Zertifikat zu erlangen, muss vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nachgewiesen werden, dass er die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat, die für die Tätigkeit notwendig sind. Diese Prüfung kann vor jeder IHK abgelegt werden und ist unabhängig vom Wohn- oder Firmensitz. Als „zertifizierter Verwalter“ dürfen sich in Zukunft dann ausschließlich solche Verwalter:innen bezeichnen, die die genannte IHK-Prüfung erfolgreich absolviert haben.

Seit August 2018 ist die Weiterbildung für Verwalter:innen und Makler:innen übrigens zur Pflicht geworden. War früher lediglich eine Anmeldung der Tätigkeit notwendig, ist seit Verabschiedung des Gesetzes zur Weiterbildungspflicht eine nachweisbare und fortlaufende Erweiterung des Ausbildungshorizonts nötig. Das geht zum Beispiel über betriebsinterne Schulungen des Gewerbetreibenden, Online-Webinare oder auch als klassischer Präsenzunterricht. Mehr Informationen zur Weiterbildung und den damit einhergehenden Rechten und Pflichten lesen Sie hier.

Die Zusammensetzung der Miete

Die Miete (auch Mietzins genannt) setzt sich aus verschiedenen Einzelbestandteilen zusammen, die wir im folgenden Absatz kurz anführen werden. Denn: Bezeichnungen wie „Kaltmiete“ und „Warmmiete“ respektive „Bruttomiete“ beziehungsweise „Nettomiete“ tragen bei vielen Personen, welche die Hintergründe und die Zusammensetzung einer Miete noch nicht kennen, gerne zu Unsicherheiten bei.

Als erste, grundlegende Säule ist gemeinhin die Nettomiete oder auch „Grundmiete“ zu benennen. Mit diesem Begriff wird der festgelegte Quadratmeterpreis der Mieteinheit beziffert, welcher sich ausschließlich auf die Mietfläche als solche bezieht. Die zweite Säule der Miete beziehungsweise des Mietpreises ist die sogenannte Bruttomiete. Dieser Begriff wird immer dann genutzt, wenn der Mietvertrag eine Regulierung der Neben- oder auch Betriebskosten durch die Mieter:innen vorsieht.

Exkurs: Die Betriebskosten

Als Betriebskosten bezeichnet man die laufenden Kosten, die den Eigentümer:innen einer Immobilie durch die Instandhaltung des Objekts, also auch bei der Vermietung, entstehen. Die Betriebskosten sind zu unterscheiden von den Verwaltungskosten sowie den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnimmobilie – dazu lesen Sie mehr im Abschnitt „Modernisierung und Bau“.

Doch die Eigentümer:innen müssen nicht alleine für die Betriebskosten aufkommen – manche lassen sich auch auf die Mieter:innen umlegen. Damit das aber möglich ist, müssen beide Parteien diese Regelung im Mietvertrag anerkennen. Diese sogenannte Betriebskostenverordnung hält dabei fest, welche Betriebskosten einer Wohnung umlagefähig sind und welche man als Vermieter:in selbst zahlen muss.

Die meisten Mietverträge vereinbaren dabei, dass die Mieter:innen die Betriebskosten zahlen und zuzüglich zur Kaltmiete eine monatliche Vorauszahlung dafür leisten. Die Vermieter:innen stehen dann wiederum in der Pflicht, diese regelmäßig abzurechnen – was in der Praxis oft gar nicht so leicht von der Hand geht. Nach Auskunft des Deutschen Mieterbund e.V. ist nämlich jede zweite Nebenkostenabrechnung mit Fehlern behaftet.

Erfahren Sie in unserem Beitrag mehr darüber, welche Betriebskosten genau sich auf die Mieter:innen umlegen lassen und was es beim Thema Betriebskosten sonst noch zu beachten gibt.

Der Begriff „Kaltmiete“ wird heutzutage nur noch relativ selten verwendet, da in diesem Zusammenhang oftmals von der Nettokaltmiete gesprochen wird. Das hat für die Mieter:innen zur Folge, dass die zusätzlich anfallenden Kosten für die Heizung in diesem Wert nicht berücksichtigt wurden und dementsprechend noch zusätzlich dazu addiert werden müssen.

Die Bezeichnung „Warmmiete“ bezeichnete ursprünglich den Betrag der Nettokaltmiete inklusive aller anfallenden Nebenkosten für Wasser und Heizung, sodass dieser Wert als „all inclusive“ angesehen werden konnte. Die korrekte Bezeichnung lautete in diesem Fall streng genommen Bruttowarmmiete, da keine weiteren Kosten für die Mieter:innen anfallen würden.

Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus 2010 ist der Begriff der „Warmmiete” für den Mietmarkt streng genommen nicht mehr zu nutzen. Denn nach der neuen Rechtsprechung dürfen die Betriebskosten einer Wohnung ausschließlich auf der Grundlage des tatsächlich entstehenden Verbrauchs abgerechnet und nicht pauschal mit einer Summe versehen werden. Die Warmmiete im klassischen Sinne würde den Verbrauch eines Mieters nämlich vollständig außen vorlassen, was für Vermieter:innen beziehungsweise Eigentümer:innen zum Nachteil werden könnte. Es wird also künftig die Bezeichnung „Bruttowarmmiete“ in Deutschland nicht mehr geben.

Mieterhöhungen

Mieterhöhungen sind ein sensibles Thema, sowohl für Mieter:innen als auch Eigentümer:innen. Viele Vermieter:innen befürchten, dass sich die Mieterschaft querstellen und die Forderung einer Mieterhöhung einfach abschmettern könnte. Doch es gibt Szenarien, unter dessen Berücksichtigung eine Erhöhung der Miete möglich ist.

Zwar ist die Miete vertraglich festgelegt, sodass eine Erhöhung immer der Zustimmung der Mieter:innen bedarf – doch Vermietende können diese Zustimmung ausdrücklich verlangen. So sind Mieter:innen laut Gesetz im Allgemeinen verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn die neue Miete die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ nicht übersteigt. Diese Vergleichsmiete wird aus allen Mieten gebildet, die in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden. In größeren Städten kann diese einfach aus dem örtlichen Mietspiegel abgelesen werden.

Auch sogenannte „energetische Modernisierungsmaßnahmen“ rechtfertigen eine Mieterhöhung. Wird beispielsweise eine neue Heizung verbaut oder die Fenster werden erneuert, so können Vermieter:innen die Miete jährlich um bis zu elf Prozent der für die Modernisierungsmaßnahmen eingesetzten Mittel erhöhen.Neben den genannten Möglichkeiten gibt es noch weitere Optionen für Eigentümer:innen, eine Mieterhöhung geltend zu machen.

Mietnomaden: Was proaktiv getan werden kann

Eine Horrorvorstellung für viele Eigentümer:innen, die ihre Objekte vermieten möchten: Sogenannte Mietnomaden, die mit dem Vorsatz, Mieten nicht oder nur teilweise zu bezahlen, in ein Objekt einziehen. Doch wie lassen sich die Absichten potenzieller Mieter:innen im Vorhinein bestimmen?

Theoretisch geht das über das Ausfüllen von sogenannten Mietinteressentenbögen, welche alle relevanten Informationen und Details über die künftigen Mieter:innen abfragen. Zusätzlich sollte eine Bonitätsauskunft, beispielsweise über die Schufa, eingeholt werden. Sind hier keine Auffälligkeiten zu erkennen, stehen die Chancen gut, es mit seriösen Mieter:innen zu tun zu haben.

Sollte es jedoch anders kommen, stellt sich unweigerlich die Frage: Wie kann der Schaden minimiert werden? Bei ausbleibenden Mietzahlungen kann zwar mithilfe einer Räumungsklage das Mietverhältnis beendet werden; dieses Verfahren bringt jedoch auch für Vermieter:innen erhebliche Kosten mit sich. Daher gilt es, sich im Vorfeld umfassend vor Mietnomaden zu schützen und die Optionen, die sich im Falle eines Einzugs von Mietnomaden bieten, zu kennen.

Sonderfall Ferienwohnung: Was bei der Vermietung beachtet werden muss

Bis vor nicht allzu langer Zeit war die Vermietung einer Wohnimmobilie an Touristen, Messegäste und Co. schnell und einfach möglich – und entsprechend lukrativ. Doch seit sich der Mangel an bezahlbarem Wohnraum verstärkt hat und die Preise für Immobilien und deren Anmietung stark gestiegen sind, wurden die Regularien verschärft. Der Gesetzgeber verspricht sich davon, die Zweckentfremdung von Wohnobjekten zu unterbinden.

Eine solche Zweckentfremdung von Wohnraum liegt dann vor, wenn die Haupt- oder Zweitwohnung an Touristen vermietet wird, sie länger als drei Monate ungenutzt bleibt oder wenn diese ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt wird. In vielen deutschen Gemeinden und Städten wurde diese Verschärfung des Zweckentfremdungsgesetzes in Form einer Genehmigungspflicht umgesetzt.

Das betrifft neben den Anbieter:innen auch beliebte Plattformen wie Airbnb, dessen Geschäftsmodell auf der kurzfristigen, privaten Vermietung von Wohnraum basiert. Die Regelungen sind dabei von Stadt zu Stadt unterschiedlich, genau wie die bei Missachtung anfallenden Sanktionen.

In eine Immobilie zu investieren, um sie an Gäste zu vermieten, will daher im Hinblick auf die bürokratischen Hürden, die erlaubte Vermietungsdauer und die dadurch niedrigen Mietrenditen gut überlegt sein – insbesondere in Ballungszentren mit angespannten Wohnungsmärkten und dementsprechend strengen Regularien. Erfahren Sie mehr darüber, was Sie bei der Vermietung von Zweit- und Ferienwohnungen beachten sollten.

Sonderfall Verrentung: Wie sie ihre Wohnimmobilie im Alter zu Geld machen können

Wer im Rentenalter Wohneigentum besitzt, hat grundsätzlich eine gute Chance auf einen Lebensabend ohne größere finanzielle Sorgen. Denn selbst wenn die Rentenzahlungen geringer ausfallen sollten als erhofft, schlummert in der Immobilie bares Geld. Doch wie kann eine Wohnimmobilie zu Geld gemacht werden, ohne das Wohnrecht bei einem Verkauf oder einer Vermietung zu verlieren?

Ein spannendes Szenario ist hier ein anteiliger oder vollständiger Verkauf mit Wohnrecht und Nießbrauch. Nießbrauch, analog zur aus der Schweiz bekannten Nutznießung, gibt einer Person das Recht, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Das bedeutet im Falle eines Wohnobjekts: Trotz vollständigem oder teilweisem Verkauf der Immobilie bleibt das Wohnrecht für die ursprünglichen Eigentümer:innen bestehen.

Neben dem Verkauf mit Nießbrauch gibt es noch weitere attraktive Modelle, um mit einer Immobilie im Alter die Liquidität hochzuhalten. Diese und weitere Informationen können Sie sich im dedizierten Beitrag zur Verrentung von Immobilien näher anschauen.

Modernisierung und Baumaßnahmen

Modernisierungen sind extrem wichtig für den angespannten Wohnungs- und Grundstücksmarkt. Laut einer Studie der TU Darmstadt könnte der Bau von insgesamt 2,7 Millionen neuen Wohnungen durch Aufstockungen und Umnutzungen erfolgen, ohne die Notwendigkeit von freiem Bauland oder der Bereitstellung neuer Infrastruktur.

Doch viele Eigentümer:innen scheuen sich vor größeren Baumaßnahmen an ihren Objekten. Auf den ersten Blick verständlich: Bei Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität stehen vorerst ausschließlich die Eigentümer:innen an der Kasse, nicht die Mieter:innen. Zwar können diese Kosten am Ende in Form von Mieterhöhungen langfristig wieder eingeholt werden; ein großes, initiales Investment bleibt es aber dennoch.

Was tun bei kleineren Schönheitsreparaturen?

Gerade bei kleineren Ausbesserungen, beispielsweise bei einem Auszug nach langem Mietverhältnis, gibt es die Möglichkeit, die Kosten für Schönheitsreparaturen zu splitten. Ob Wände malern oder tapezieren, Innentüren streichen oder Bohrlöcher verschließen – diese vergleichsweise kleinen Arbeiten können in einigen Fällen allerdings trotzdem Kosten im drei- oder vierstelligen Bereich verursachen.

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Schönheitsreparaturen betrifft vermutlich eine ganze Reihe von Mietverhältnissen. Denn grundsätzlich sind die Vermieter:innen für den Erhalt einer Mietwohnung verantwortlich. Durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag ist es jedoch möglich, unter gewissen Bedingungen die Verantwortung für Schönheitsreparaturen auf die Mieter:innen zu übertragen. Wichtig ist hierbei, dass diese Übertragung nur dann gilt, wenn die Mieter:innen die Wohnung beim Einzug in unrenoviertem Zustand übernommen haben.

Sollten die Mieter:innen eine unrenovierte Wohnung übernommen haben und deren Zustand sich weiter verschlechtern, können Mieter:innen sogar eine Renovierung verlangen. Hier kann jedoch seitens der Mietenden nicht erwartet werden, dass die Kosten vollständig von den Eigentümer:innen übernommen werden – in der Regel beteiligen sich beide Seiten mit jeweils der Hälfte der Kosten.

Wichtig für Eigentümer:innen ist außerdem, welche Veränderungen die Mieter:innen selbst vornehmen dürfen und müssen. Mieter:innen dürfen und müssen die Begebenheiten ihrer Mietwohnung in soweit eigenständig anpassen, sofern sie nicht in die Bausubstanz eingreifen – so heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Umso wichtiger ist es für alle Beteiligten zu wissen, welche Maßnahmen unter den Begriff der “baulichen Veränderung” fallen.

Nachträgliche Modernisierung von Wohnimmobilien

Gerade ältere Objekte, in denen bereits seit geraumer Zeit Mietverhältnisse bestehen, benötigen oft Modernisierungsmaßnahmen „am lebenden Patienten“. Die Problematik: Umbaumaßnahmen gehen oft mit hoher Lautstärke und einer geringeren Wohnqualität für die Mieterschaft einher. Wie bekommt man diese Maßnahmen als Eigentümer:in also problemlos über die Bühne?

Wichtig ist hierbei vor allem ein Faktor: Hausverwaltung, Mieter:innen und gegebenenfalls weitere Eigentümer:innen – beispielsweise in einem Mehrparteienhaus – müssen im Vorfeld über sämtliche Umbaumaßnahmen informiert werden. Doch der Baulärm bleibt trotz proaktiver Information aller Beteiligten nicht aus, was manche Mieter:innen zur Anfrage einer Mietminderung treibt.

Im ersten Schritt sollten solche Beschwerden direkt an den Bauherren oder das Bauunternehmen weitergeleitet werden, um die Problematik bekannt zu machen und Änderungen hervorzurufen. Ändert sich daraufhin die Lautstärke noch immer nicht, kann seitens der Mieter:innen wiederum eine Beschwerde beim Ordnungsamt eingereicht oder zivilrechtlich dagegen vorgegangen werden.

Eine Mietminderung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist dann möglich, wenn die Mieter:in oder Eigentümer:in beweisen kann, dass die Baumaßnahmen zu wesentlichen Störungen und Beeinträchtigungen führen.

Das Thema Wärme- und Energieeffizienz

Aktueller denn je ist das Thema Wärmedämmung und Energieeffizienz. Spätestens wenn die Energiepreise steigen und die Heizkostenabrechnungen in die Höhe schnellen, sollte über Modernisierungen nachgedacht werden. Vor allem die Wärmeisolation beziehungsweise Wärmedämmung kann viel Energie einsparen und somit auch den Geldbeutel entlasten.

Viele dieser Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz erhalten Unterstützung durch diverse Förderprogramme, sofern gewisse Werte nachweislich eingehalten werden.

Fußbodenheizung: Luxus oder echte Alternative?

Ein beheizter Fußboden, beispielsweise im Badezimmer, ist in vielerlei Augen ein purer Luxus. Doch ein warmer Fußboden ist in der Regel kaum teurer als das Heizen mit einem Wandheizkörper. Denn bei einer Fußbodenheizung steigt die Wärme vom Boden in die Höhe und strahlt anschließend von Wänden und der Decke herab. Das lässt die Raumtemperatur sogar stabiler sein als mit einer herkömmlichen Heizung. Neben der Fußbodenheizung kommen auch noch andere Heizsysteme als Alternative zur Wandheizung in Frage: Auch Decken- oder Flächenheizungen können nicht nur ökologisch und ökonomisch vorteilhaft, sondern auch noch platzsparender sein.

Grundlegende Informationen, Rechte und Pflichten für Eigentümer:innen

Der Verkauf einer Wohnimmobilie

Die Immobilienpreise steigen, der Markt boomt – Wohnungseigentümer:innen können beim Verkauf ihrer Immobilie aktuell gute Erlöse erzielen. Da stellt sich unweigerlich die Frage, mit welchen Kosten Verkäufer:innen dabei rechnen müssen.

Ein erster wichtiger Faktor ist die Frage, ob ein:e Makler:in hinzugezogen wird. Immobilienmakler:innen übernehmen sonst sehr arbeitsintensive Aufgaben wie die Festsetzung des Verkaufspreises, was sonst mithilfe eines externen Wertgutachtens geschehen muss. Auch ein aktueller Energieausweis muss zwingend vorliegen.

Ob für den Notar,Grundbucheintrag oder eine mögliche Spekulationssteuer, als Eigentümer sollten Sie wissen, welche weiteren Kosten beim Verkauf anfallen können.

Apropos Grundbuch: Trotz der Präsenz des Begriffs wissen viele nicht, was genau sich dahinter eigentlich verbirgt. Zusammengefasst ist es ein zentrales Register aller Grundstücke eines Bezirks oder einer Gemeinde. Die einzelnen Grundbuchblätter verzeichnen dabei grundlegende Grundstücksinformationen wie Lage, Eigentümer:innen sowie Rechte und Pflichten dieser. Erfahren Sie in unserem Beitrag mehr zum Grundbuch.

Wichtig für Eigentümer:innen: Die neue Berechnung der Grundsteuer

Mit dem BGH-Urteil aus 2019 wird im Sommer 2022 eine erneute Abgabe einer Steuererklärung für Eigentümer:innen fällig. Was das genau bedeutet und welche Schritte nötig sind, haben wir in einem gesonderten Beitrag übersichtlich für Sie aufgelistet.

Die Wohneigentümerversammlung

Die Versammlung aller Wohneigentümer:innen ist ein wichtiger Baustein im Wohneigentumsrecht. Nur mit einer Stimmabgabe können Wohnungseigentümer:innen ihrem Willen rechtmäßigen Ausdruck verleihen – wer abwesend ist, kann keine Stimme abgeben.

Zu den Tagesordnungspunkten zählen beispielsweise fällige Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum, die Bestellung eines Verwalters oder auch Sonderumlagen. In Zeiten von pandemisch bedingten Kontaktbeschränkungen ist eine solche Versammlung allerdings einfacher beschrieben als umgesetzt. Deshalb wurden in den letzten Jahren weitreichende Sonderregelungen beschlossen, die Wohneigentümerversammlungen auch hybrid möglich machen.

Mängel, Schäden und Haftungsfragen

Beim Erwerb einer Immobilie sollten theoretisch jegliche Mängel am Objekt bekannt gemacht werden – doch was, wenn erst nach dem Kauf Probleme sichtbar werden? Mängel wie Schimmelbefall oder undichte Rohre können erst Monate oder sogar Jahre später zum Vorschein kommen. Doch wer übernimmt hier die Haftung: Käufer:in oder Verkäufer:in?

Eine wichtige Regel lautet hier: Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Ein Sachmangel bezieht sich dabei auf die Bausubstanz, während ein Rechtsmangel beispielsweise eine im Grundbuch eingetragene Belastung wie eine Hypothek oder ein Nießbrauch sein kann.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Informationen über mögliche Sach- und Rechtsmängel vor Vertragsabschluss beim Verkäufer eingeholt werden. Als Verkäufer sollten jegliche solcher Mängel offen und ehrlich kommuniziert werden, um spätere Probleme und Streitigkeiten proaktiv zu unterbinden.

Haftung bei Hochwassern und starken Niederschlägen

Apropos proaktives Unterbinden von Problemen: Höhere Gewalt in Form von Unwettern ist eine der häufigsten Schadensformen. Eine völlige Schadensvermeidung ist hierbei nur selten möglich; Schäden lassen sich aber in jedem Fall minimieren.

Entscheidend ist zu Beginn die Lage des Objekts: Für am Hang liegende Gebäude lassen sich oftmals wasserableitende Maßnahmen, wie zum Beispiel Erdwälle, finden, um das Wasser am Grundstück vorbei zu lotsen. Auch Dächer können Abhilfe leisten: Der Regen wird über Regenrinnen, Abgänge und Tonnen aufgefangen, sodass der erste Schwall keinen Zugang findet. Ein besonderer Vorteil: Das gesammelte Wasser kann später sogar wiederverwendet werden.

Trotz vieler Möglichkeiten im Bereich des Hochwasserschutzes sollten Eigentümer:innen in jedem Fall über eine sogenannte Elementarschadenversicherung nachdenken, um sich gegen Naturgefahren wie Starkregen, Überschwemmungen, Hochwasser, Schnee und Lawinen, Erdsenkungen, Erdbeben etc. abzusichern.

Rauchmelder: Seit 2021 deutschlandweit Pflicht

In allen deutschen Bundesländern gilt eine Rauchmelderpflicht für private Wohnräume. Das bedeutet: Befinden sich in Neu- oder Umbauten noch keine Rauchmelder, sollten Vermieter:innen beziehungsweise Wohneigentümer:innen umgehend nachrüsten. Auch in Berlin und Brandenburg, die bis Ende 2020 noch mit einer Übergangsfrist belegt waren, müssen ab 2021 nun auch Rauchmelder verbaut sein.

Die Umsetzungsrichtlinie gilt sowohl für Neubauwohnungen als auch für neue Eigenheime. Selbstnutzer:innen sind dabei für den Einbau der Geräte eigenständig verantwortlich, bei Mietwohnungen sind die Vermieter:innen wiederum verpflichtet, für die Erstanschaffung der Geräte sowie für die Installation durch eine Fachfirma aufzukommen. Sollten die Mieter:innen bereits selbst Rauchmelder auf eigene Kosten installiert haben, ist das ebenfalls möglich – eine Kostenerstattung über die Vermieter:innen ist dann allerdings nicht möglich.

Fazit

Eigentümer:innen und solche, die es werden wollen, genießen verschiedenste Vorteile – ob erhöhte Liquidität durch Mieteinnahmen, eine günstigere Alternative zu einer Mietwohnung, sichere Altersvorsorge oder renditefreudiges Investitionsobjekt. Doch „Eigentum verpflichtet“ – so lautet zumindest ein gängiges Sprichwort. Die auf Eigentümer:innen zukommenden Pflichten und damit verbundenen Kosten sind nicht zu verachten. Doch wer gut informiert und vorbereitet, der hat auch nichts zu befürchten.

Diese und noch weitere Themen rund um Immobilien, finden Sie auf unserem Wissensblog: https://accentro.de/wissen/

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