Kapitalanlagen und Investments

Die wichtigsten Fragen und Antworten

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Meilenstein und will wohl überlegt sein. Gerade Wohnimmobilien stehen aktuell im Fokus von Investor:innen und Kapitalanleger:innen und werden als ein sicheres Investment in die Zukunft angesehen. Doch vor einem so großen Schritt gibt es viele Fragen, die zu klären sind – das beginnt bei der Art der Immobilie und endet bei Faktoren wie dem Standort und der gewünschten Nutzungsweise.

Die Möglichkeiten und Vorteile eines Wohnungskaufs sind vielseitig. Damit Sie auf alle Eventualitäten vorbereitet und für alle Szenarien informiert sind, finden Sie im Folgenden Antworten auf die relevantesten Fragen rund um das Thema Wohnimmobilien als Kapitalanlage und Investment. Sie erhalten dabei unter anderem Informationen zum aktuellen Stand des Wohnungsmarkts, einen Überblick über die verschiedenen Standortfaktoren und die möglichen Nutzungsformen einer Wohnimmobilie, Einblicke in zu beachtende Kosten, steuerliche Aspekte sowie allgemeine Tipps und Erfahrungswerte, die es beim Kauf einer Wohnimmobilie zu beachten gilt.

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt

• Welche Standorte sind besonders attraktiv?

• Wohnimmobilien als Kapitalanlage

• Selbstnutzung versus Miete: Was lohnt sich?

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Inhaltsverzeichnis

1. Allgemeine Informationen zum Kauf einer Wohnimmobilie

2. Kauf einer Wohnimmobilie: Worauf es zu achten gilt 2.1 Die verschiedenen Abstufungen der Lagen: A, B und C 2.1.1 Die A-Lage: Die gefragten Top-Metropolen Deutschlands 2.1.2 Die B-Lage: Großstädte von nationaler Bedeutung 2.1.3 Die C-Lage: Kleine Großstädte von regionaler Bedeutung 2.2 Standortfaktoren: Was muss beachtet werden? 2.2.1 Welche Standortfaktoren bestimmen die Makrolage? 2.2.2 Welche Standortfaktoren zeichnen die Mikrolage aus? 2.3 Zustand und Substanz von Wohnimmobilien 2.3.1 Wichtige Fragen zum Zustand einer Wohnimmobilie 2.3.2 Wichtige Hinweise zu steuerlichen Faktoren von Wohnimmobilien

3. Alles Wissenswerte zum aktuellen Wohnungsmarkt 3.1 Der Wohnungsmarkt während der Corona-Krise 3.2 Gute Zinslage begünstigt Wohnungskauf 3.3 Droht eine Immobilienblase in Deutschland?

4. Wohnungskauf: Die größten Vorteile auf einen Blick 4.1 Eigentum oder Miete: Was ist günstiger? 4.2 Wohnimmobilien für die Altersvorsorge

5. Fazit: Wohnimmobilien bleiben langfristig attraktiv

Allgemeine Informationen zum Kauf einer Wohnimmobilie

Der wohl wichtigste Hinweis gleich zu Beginn: Keine Eile! Beim Kauf einer Wohnimmobilie sollte ausreichend Zeit eingeplant werden und vorhanden sein. Sowohl die Informationsbeschaffung im Vorfeld als auch der Kaufprozess als solcher nehmen in der Regel mehrere Monate in Anspruch und sollten ohne zeitlichen Druck geschehen können. Wer sich diese Zeit nicht nehmen kann, sollte frühzeitig über die Beauftragung eines Maklers nachdenken, der sich mit allen Aspekten rund um den Erwerb eines Objekts auskennt und ihnen wichtige Arbeitsschritte abnehmen kann.

Eine Wohnimmobilie kann für ihren Eigentümer verschiedene Zweck erfüllen, über den es sich vor dem Kauf im Klaren zu sein gilt. Möchten Sie ein sturmfestes Investment für die Altersvorsorge finden, ohne dieses vorerst selbst zu nutzen? In diesem Fall sind vor allem die Art der Immobilie sowie dessen Lage von Belang. Gerade Objekte mit mehreren Wohnparteien ermöglichen beispielsweise langfristige Liquidität durch Mieteinnahmen und können trotzdem, gepaart mit einer guten Lage, auch als attraktive Kapitalanlage genutzt werden.

Wenn Sie jedoch eher auf der Suche nach einer günstigeren Alternative zu einem Mietverhältnis sind und sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, stehen natürlich die eigenen Vorlieben und Interessen im Vordergrund. Hier sind es vor allem die Standortfaktoren, die den Unterschied ausmachen: Die Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie Schulen und Kindergärten, die Einkaufsmöglichkeiten im unmittelbaren Umfeld der Immobilie oder auch die Anbindung an den Nah- und Fernverkehr sind entscheidend für den eigenen Wohlfühlfaktor und damit den tatsächlichen und wahrgenommenen Wert einer Immobilie. Mehr dazu lesen Sie im nächsten Absatz.

Kauf einer Wohnimmobilie: Worauf es zu achten gilt

Beim Kauf einer Wohnimmobilie spielen viele Faktoren eine entscheidende Rolle. Einer davon ist die bereits kurz angesprochene Lage der Immobilie; im Bezug auf die Rendite hat das Institut der deutschen Wirtschaft hier besonders die Umlandkreise als Gewinner bezeichnet. Doch auch die sogenannten A-, B- und C-Städte locken mit einer attraktiven Risiko-Rendite-Relation.

Die verschiedenen Abstufungen der Lagen: A, B und C

Häufig stößt man bei der Recherche nach den Top-Lagen in Deutschland auf die sogenannten A-, B- oder C-Lagen. Eine offizielle und allgemein gültige Definition, was genau eine A-, B- oder C-Lage nun genau ausmacht, ist nicht festgehalten. Diese Art der Klassifizierung entwickelte sich ursprünglich in der Branche der Gewerbeimmobilien, soll aber auch Interessenten von Wohnimmobilien eine erste, grobe Einschätzung über die Attraktivität eines Standorts geben. Im Folgenden möchten wir ihnen die wichtigsten Merkmale einmal vorstellen.

Die A-Lage: Die gefragten Top-Metropolen Deutschlands

Wohnimmobilien in A-Lage zeichnen sich durch sehr hohe Kaufpreise und ebenso hohe Mietpreise aus und liegen meist in den national wie international gefragten Metropolen, wie beispielsweise München, Berlin, Frankfurt, Köln oder Hamburg. Auch die Nachfrage nach Objekten ist in dieser Lage in der Regel sehr hoch.

Typisch für die A-Lage ist außerdem eine hohe Bautätigkeit, ein starkes wirtschaftliches Wachstum sowie Arbeitsplätze in den verschiedensten Branchen und Bereichen.

Die C-Lage: Kleine Großstädte von regionaler Bedeutung

Städte in C-Lage sind deutlich kleinere Städte, die jedoch bedeutend für ihre Region sind. Bekannte Beispiel sind hier Augsburg, Freiburg, Kiel, Mainz oder Wuppertal. Bezüglich der Kauf- und Mietpreise lässt sich Ähnliches wie bei der Einordnung von Wohnimmobilien in B-Lage sagen: Objekte sind auch hier in der Regel gefragt und die Preisentwicklungen ähnlich gut – die initialen Kaufpreise liegen aber oft etwas unter dem Niveau von A- und B-Städten. Auch die Nachfrage in C-Lagen übersteigt das Angebot an Immobilien zwar, ist aber nicht mit dem hohen Druck auf den Märkten von A- oder auch B-Lagen zu vergleichen.

Standortfaktoren: Was muss beachtet werden?

Die Lage einer Immobilie ist fast so wichtig wie der Zustand einer Immobilie selbst. Ob als Kapitalanlage oder für die eigene Nutzung, der Standort hat in vielen Fällen einen entscheidenden Einfluss auf die Attraktivität des Objekts. Unterschieden wird dabei zwischen der Makrolage und der Mikrolage sowie zwischen harten und weichen Standortfaktoren.

Harte Standortfaktoren sind quantifizierbare, also messbare Werte und in der Regel objektiv zu beurteilen – zum Beispiel die infrastrukturellen Anbindungen oder die wirtschaftliche Lage einer Gegend. Weiche Standortfaktorensind wiederum eher emotionaler Natur und in ihrer Betrachtung daher deutlich subjektiver. Hierunter fallen beispielsweise das kulturelle Angebot, die Einkaufsmöglichkeiten oder das generelle Ansehen einer Region, Stadt oder eines Stadtteils.

Im Folgenden bekommen Sie einen Überblick über die wichtigsten Faktoren der Makrolage und der Mikrolage einer Immobilie.

Welche Standortfaktoren bestimmen die Makrolage?

Bei der Beurteilung der Makrolage einer Wohnimmobilie steht vor allem die Stadt, der Landkreis oder die Region im Fokus, weniger das unmittelbare Grundstück der Immobilie selbst. Wie ist es um die generelle infrastrukturelle Anbindung bestellt? Wie sieht die Bevölkerungsstruktur aus? Ist die wirtschaftliche und politische Lage gut und stabil? All das sind wichtige Fragestellungen bei der Evaluation der Makrolage, die es zu berücksichtigen gilt.

Welche Standortfaktoren zeichnen die Mikrolage aus?

Die Mikrolage wiederum fokussiert sich auf das unmittelbare Umfeld des Objekts beziehungsweise des Grundstücks. Infrastrukturelle Fragen zielen eher auf die alltäglichen Bedürfnisse ab, zum Beispiel die tatsächlichen Entfernungen zu Schulen, Kitas, Arztpraxen, Apotheken oder auch zu den öffentlichen Verkehrsmitteln und Einkaufsmöglichkeiten in der Gegend.

Zustand und Substanz von Wohnimmobilien

Neben Ort und Lage der Wohnimmobilie ist natürlich außerdem der aktuelle Zustand ein ausschlaggebender Faktor. Muss das Objekt nach Erwerb erst einmal gänzlich saniert werden, bedeutet das einen nicht unerheblichen zeitlichen sowie finanziellen Aufwand. Letzterer hält sich im Idealfall durch einen an die Substanz der Immobilie angepassten Kaufpreis zwar in Grenzen, nichtsdestotrotz verschiebt sich durch die Sanierungsarbeiten aber der Zeitpunkt der ersten Einnahmen durch beispielsweise Mietzahlungen.

Ob Sanierungsfall oder noch top in Schuss: Im Hinblick auf die sich immer weiter verschärfende Klimakrise ist auch die Energieeffizienz der Immobilie ein wichtiger Faktor, den Anleger:innen, Investor:innen und Eigentümer:innen bei der Wahl oder der eventuell notwendigen Sanierung einer Wohnimmobilie berücksichtigen sollten – vor allem bezüglich der langfristig möglichen Renditen, da ein energieeffizientes Objekt ein deutliches Plus an Attraktivität bedeutet, sowohl für mögliche Käufer:innen als auch für etwaige Mietparteien.

Gerade bei älteren Immobilien ist bezüglich des aktuellen Zustands immer auch die Instandhaltung mitzudenken, die im Laufe der Jahre einen relevanten Kostenfaktor ausmachen kann. Ein hilfreicher und wichtiger Punkt bei Wohnungseigentümergemeinschaften, kurz WEG, ist hier die sogenannte Sonderumlage. Diese greift bei außerplanmäßigen Ausgaben innerhalb einer solchen WEG, die dem Gemeinschaftseigentum und nicht der eigenen Wohnung – dem sogenannten Sondereigentum – dienen.

Damit sie bei der Suche nach sowie der Besichtigung von einer möglichen Wohnimmobilie die wichtigsten Faktoren zu Zustand und Substanz dieser vor Augen haben, haben wir Ihnen diese im Folgenden einmal übersichtlich aufgelistet.

Wichtige Hinweise zu steuerlichen Faktoren von Wohnimmobilien

Käufer:innen jeglicher Art sollten sich im Vorfeld ebenfalls über steuerlich relevante Themen informieren, da diese im Verlauf der Jahre eine tragende Rolle spielen. Hierbei ist es beispielsweise wichtig zu wissen, was genau Kapitalanleger:innen bei einer Immobilie steuerlich geltend machen können, wenn sie diese für die eigene Liquidität vermieten möchten.

Vermietungen werden nämlich bei der Erfassung der Einkommensteuer begünstigt. Wohneigentümer können neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend machen, was unter anderem die Grunderwerbsteuer, aber auch die Kosten für den Grundbucheintrag oder die Aufwendungen für den Notar beinhaltet.

Im Falle eines Wiederverkaufs sind Anleger:innen außerdem gut beraten, sich mit der Berechnungsgrundlage der Spekulationssteuer auszukennen. Diese greift beim Verkauf von Immobilien, die innerhalb von zehn oder weniger Jahren nach durchgängiger Vermietung wieder veräußert werden. Besteuert wird hier jedoch nicht die vollständige Verkaufssumme; die Anschaffungskosten sowie die beim Verkauf angefallenen Kosten können abgezogen werden. Der Steuersatz der Spekulationssteuer orientiert sich letztendlich am persönlichen Einkommensteuersatz, der eingefahrene Gewinn wird also in der persönlichen Einkommensteuererklärung angegeben und auf diesem Wege dem Finanzamt vorgetragen.

Alles Wissenswerte zum aktuellen Wohnungsmarkt

Eine entscheidende Frage, die sich Kaufinteressent:innen vor einem so großen Investment immer auch stellen sollten, lautet: Ist ein Investment in den Wohnungsmarkt zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll und nachhaltig? Wie entwickeln sich die Kaufpreise am Markt? Wie steht es im Falle einer Vermietung von Wohnimmobilien um den Mietpreisindex?

Die Antworten auf diese Fragen sind natürlich komplex, in aller Kürze kann jedoch ruhigen Gewissens gesagt werden: Ja, Immobilien gelten nach wie vor als sicheres Anlageobjekt. Sie überzeugen dabei mit guten Renditen und langfristiger Sicherheit bei vergleichsweise moderaten Risiken. Vor allem Wohnimmobilien sind gefragt wie nie, sowohl bei Investor:innen und Kapitalanleger:innen als auch bei Eigentümer:innen und Selbstnutzer:innen.

Der Wohnungsmarkt während der Corona-Krise

Diese positive Stimmung herrscht nicht zu Unrecht. Mit Beginn der Corona-Pandemie wurde vielerorts deutlich, dass die Sicherheit vieler eigentlich etablierter Wirtschaftszweige, wie beispielsweise des Tourismus, nicht zwangsläufig gesetzt und von Dauer sein muss. Viele Wirtschaftsbranchen mussten deutliche Einbrüche und nachhaltige Verluste vermelden, allen voran das Gastgewerbe, der Einzelhandel sowie die Kulturbranche.

Der Wohnungsmarkt zeigte sich dagegen robust und von seiner starken und stabilen Seite. Käufer:innen und Anleger:innen fanden auch während der Krise in Immobilien sichere Anlageobjekte und die Kaufpreise stiegen – wenn auch etwas langsamer –, weiter an.

Der Blick auf die allgemeine Marktentwicklung fällt daher positiv aus, mit mittel- und langfristigen Einbrüchen ist laut Expert:innen und Gutachter:innen nicht zu rechnen. Mehr Informationen zum Status des Wohnungsmarkts während und nach der Corona-Pandemie finden Sie im dazu passenden Beitrag.

Droht eine Immobilienblase in Deutschland?

Bei den durchweg positiven Preisentwicklungen von Wohnimmobilien sowie der sich eindeutig auf Seite von Käufer:innen und Darlehensnehmer:innen befindlichen Zinslage wird vielerorts die Frage nach einer möglichen Blasenbildung auf dem Immobilienmarkt gestellt. Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Zwar mögen einige Gründe dafür sprechen, Expert:innen sind sich hier jedoch einig: Die Wohnimmobilienpreise steigen zwar kontinuierlich, jedoch nicht gleichbleibend schnell an. Auch im europäischen Vergleich befinden sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland noch auf einem moderaten Niveau, weshalb eine für Anleger:innen gefährliche Blasenbildung als nicht wahrscheinlich angesehen wird.

Außerdem gibt es in Deutschland ein deutlich geringeres Angebot im Vergleich zur Nachfrage nach Kaufobjekten, was den strengen Bauvorschriften sowie den momentan geringen Baukapazitäten zuzuschreiben ist. Dazu sind die Vergaberichtlinien für Darlehen in Deutschland weiterhin recht streng gehalten, was das Risiko nicht getilgter Darlehen tendenziell gering hält.

Abschließend lässt sich sagen: Im Hinblick auf eine mögliche Immobilienblase auf dem Wohnungsmarkt gibt es also keinen Grund zur Unruhe.

Wohnungskauf: Die größten Vorteile auf einen Blick

Das Investment in eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage oder zur eigenen Nutzung hat für Käufer:innen viele Vorteile. Neben des langfristigen Wachstumspotenzials des Wohnungsmarktes, was ein Investment sowohl für private Anleger:innen als auch für professionelle Investor:innen attraktiv macht, sind es auch die geringeren Kosten im Falle einer Selbstnutzung der Immobilie, die Interessent:innen auf lange Sicht große Beträge sichern können.

Eigentum oder Miete: Was ist günstiger?

Eine gängige Fehleinschätzung liegt nämlich vor allem im Vergleich von Mietverhältnissen zu selbstgenutztem Eigentum. Oftmals wird angenommen, ein Wohnungskauf wäre die deutlich teurere Variante – doch das Gegenteil ist der Fall. Natürlich bedeutet der Kauf einer Wohnimmobilie ein hohes initiales Investment, welches oft nur mit Hilfe von Fremdkapital gestemmt werden kann. Auf die vielen Jahre gesehen, die Selbstnutzer:innen dieses Darlehen aber abbezahlen werden, rechnet sich dieser Schritt jedoch enorm.

Das unterstreichen auch die aktuellen Zahlen: Wohneigentum ist im Bundesdurchschnitt 56 Prozent günstiger, als in ähnlichen oder gleichen Verhältnissen zur Miete zu wohnen. Das bedeutet auf den Quadratmeter gerechnet, dass Mieter:innen durchschnittlich 9,89 Euro pro Quadratmeter, Selbstnutzer:innen aber nur 4,32 Euro zahlen müssen. Das gilt selbst für die sehr beliebten und dadurch hochpreisigen Metropolen und Großstädte. Mehr zum Vergleich von Miete und Eigentum, zum Beispiel wie genau sich die sogenannten Selbstnutzerkosten berechnen, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Wohnimmobilien für die Altersvorsorge

Gerade für Privatpersonen, die auf der Suche nach einem sicheren Anlageobjekt für die eigene oder familiäre Zukunft sind, stellen Wohnimmobilien ein ideales Investment dar. Die als sicher geltenden, positiven Preisentwicklungen am Markt machen das Verhältnis von Risiko zu Rendite sehr attraktiv, sodass bei Berücksichtigung der wichtigsten Faktoren, wie beispielsweise den bereits behandelten Standortfaktoren, mit hohen Renditen bei Wiederverkauf gerechnet werden darf. Auch die Mietpreisentwicklung gibt trotz der im Vergleich zu der Kaufpreisentwicklung deutlich schwächeren Formkurve kaum einen Grund zur Sorge – gesetz dem Falle, dass eine Vermietung der Immobilie angedacht ist. Mehr zu den Entwicklungen der Mietpreise lesen Sie hier.

Eigentümer:innen sind außerdem deutlich seltener von Altersarmut betroffen, als Menschen ohne eigene Wohnimmobilie. Das belegt eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts. Denn gerade im Alter ab 65 Jahren schlagen vor allem die Wohnkosten zu Buche und machen mehr als 30 Prozent des Einkommens aus. Altersarmut sei daher in den meisten Fällen vor allem sogenannte Mietarmut, so die Studie.

Außerdem wurden für die kommenden Jahre weitere Preissteigerungen für Wohnimmobilien prognostiziert.